Правовой режим

планировка, застройка, реконструкция, благоустройство и  озеленение городов, других поселений  и их систем;

рациональное  землепользование, охрана природы, ресурсосбережение, инженерная подготовка городов, других поселений и защита территорий от опасных природных и техногенных процессов;

развитие санаторно-курортных  и других рекреационных территорий в границах поселений и прилегающих  к ним зонах;

сохранение, восстановление и защита историко-культурного наследия, памятников градостроительства, архитектуры  и монументального искусства, ландшафтов и других охраняемых территорий.

Такова общая  концепция использования и охраны земель поселений, которая является основой сложившегося в настоящее  время правового режима земель современного города и села.

Понятие этих земель сформулировано в ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений, которые отделены чертой от земель других категорий.[[2]]

При осуществлении  градостроительной деятельности учитываются  особенности поселений, в том  числе численность их населения, научно-производственная специализация каждого поселения, а также значение его в системе расселения населения и административно-территориальном устройстве Российской Федерации.

Поселения Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные) поселения. В зависимости от численности населения городские и сельские поселения, как указано в ст. 5 Градостроительного кодекса РФ, подразделяются на:

сверхкрупные  города (численность населения свыше 3 миллионов человек);

крупнейшие  города (численность населения от 1 миллиона до 3 миллионов человек);

крупные города (численность  населения от 250 тысяч до 1 миллиона человек);

большие города (численность  населения от 100 тысяч до 250 тысяч  человек);

средние города (численность населения от 50 тысяч до 100 тысяч человек);

малые города и поселки (численность  населения до 50 тысяч человек);

крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тысяч  человек);

большие сельские поселения (численность населения от 1 тысячи до 5 тысяч человек);

средние сельские поселения (численность населения от 200 человек  до 1 тысячи человек);

малые сельские поселения (численность  населения менее 200 человек).

Земли поселений как самостоятельная  категория имеет особенности  своего правового режима. Будучи отграниченными от других земель городской (поселковой) чертой, которая служит им внешней границей, эти земли находятся в ведении органов власти города и других поселений. Эти органы организуют использование и охрану «своих» земель, для чего вся территория города и иного поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Эти зоны, что практически важно, фиксируются на карте зонирования. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне.

Градостроительный регламент определяет также порядок  использования подземного и воздушного пространства определенной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, особенно крупном, как известно, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксплуатации, права и обязанности пользователей, арендаторов, собственников, меры безопасности и т. д.). Эти вопросы решаются на основании норм Градостроительного кодекса РФ (ст. 38—44) и в соответствии с договорами, заключенными между землепользователями и органами управления городского хозяйства, а также органами эксплуатации городской инфраструктуры.

Документы зонирования  территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). Аналогичные правила  для Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации.

Черта поселений

Определение городской  черты и черты других поселений  требует разработки и утверждения  органами власти градостроительной  и землеустроительной документации, предусмотренной ст. 56—64 Градостроительного кодекса РФ и соответствующими статьями Земельного кодекса РФ. При этом учитывается документация градостроительного планирования будущего развития города и других поселений. Имеются в виду схемы градостроительного планирования развития частей территории РФ — так называемые консолидированные схемы планирования; территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территории субъектов РФ и частей территории субъектов РФ (в том числе пригородных зон). Эти схемы создаются для всех субъектов РФ (кроме городов Москвы и Санкт-Петербурга, для которых установлен иной порядок утверждения черты города). И еще один вид градостроительной документации планирования — на уровне территорий конкретных городов и других поселений.

Как известно, черта  города и других поселений часто  изменяется (переносится). Это естественный признак развития градостроительства. Пункт 6 ст. 84 Земельного кодекса гарантирует, что включение земельных участков граждан и юридических лиц  в новую черту поселений не может прекратить существующие на данный момент права их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, несмотря на то что на этот счет в поселении установлен иной режим использования земли (например, ограничена частная собственность на землю).

Поэтому черта  поселений устанавливается по границам земельных участков, предоставленных  гражданам и юридическим лицам.

Утверждение и  изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Черта городов  федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным  законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов Ленинградской области.

Утверждение и  изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, осуществляются Правительством Российской Федерации.

Состав  земельных поселений и правовой режим территориальных зон

Состав земель поселений и правовой режим их использования определяют конкретные территориальные зоны. К ним относятся зоны:

1) жилые;

2) общественно-деловые;

3) производственные;

4) инженерных  и транспортных инфраструктур;

5) рекреационные;

6) сельскохозяйственного  использования;

7) специального  назначения;

8) военных объектов;

9) иные территориальные  зоны.

Правилами землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для  каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности  территориального сочетания различных  видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных  участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных  участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и  иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки  в соответствии с любым предусмотренным  градостроительным регламентом  для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок  и прочно связанные с ним объекты  недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования  не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры  не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные  участки и прочно связанные с  ними объекты недвижимости могут  использоваться без установления срока  приведения их в соответствие с градостроительным  регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для  жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование  земельного участка и прочно связанных  с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным  регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство  новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

 

Зоны поселений

Земельные участки  в составе жилых зон предназначены  для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки  в составе общественно - деловых  зон предназначены для застройки  административными зданиями, объектами  образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными  предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки  в составе производственных зон  предназначены для застройки  промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки  в составе зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для  застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки  в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты  городских, сельских поселений могут  выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные  участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94—100 Земельного кодекса об этих территориях.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории  и культуры, но расположенные в  границах зон охраны памятников истории  и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки  в составе зон сельскохозяйственного  использования в поселениях —  земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также  зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения,— используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Границы зон  должны отвечать требованиям идентификации  принадлежности каждого участка  только одной из зон. Градостроительные  регламенты, правила землепользования и застройки для каждой зоны устанавливаются  индивидуально — с учетом особенностей расположения данной зоны, а также возможностей территориального сочетания различных видов жилого, общественного, производственного, рекреационного и иных видов целевого использования земельных участков.

Если земельные  участки и прочно связанные с  ними объекты недвижимости после принятия новых правил землепользования и застройки не будут соответствовать установленному градостроительному регламенту данной зоны, то они могут использоваться без установления срока приведения в соответствие с регламентом. Но это допускается лишь в случае, если их текущее использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей природной среды, памятников истории и культуры. Однако реконструкция и расширение существующих, а также строительство новых объектов могут производиться с соблюдением установленных градостроительных регламентов соответствующей зоны.

Режим ограничения пользования землей