Правовой режим земель энергетики

2.4. Правовое  обеспечение оценки стоимости  земли и природных

ресурсов

Правовое обеспечение  оценки стоимости земли включает

рассмотрение следующих  аспектов:

1. Законодательное регулирование  процедуры оценки стоимости

земли и природных ресурсов.

2. Имущественные права  на землю.

3. Градостроительные и  иные ограничения в использовании  земли.

Все перечисленные аспекты  влияют на процесс проведения оценки

и получаемые стоимостные  параметры.

 

2.4.1. Законодательное  регулирование процедуры оценки  стоимости

земли

У нас в стране законодательное  регулирование процедуры оценки

находится в начальной  стадии своего становления. Принятые

нормативные документы устанавливают  только самые общие принципы

и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран,

принятие таких документов в целом оказывает благоприятное  действие

на развитие института  оценочной деятельности и позволяет  достичь

единства в толковании различных терминов, понятий, методов  приемов

определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и  неясных

моментов, возникающих при  определении стоимости. Страны, не

имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной

стоимости, при необходимости  пользуются вместо этого положениями

национальных профессиональных союзов или международных союзов

оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных

актов, регулирующих вопросы  определения стоимости земли:

1. федеральные законы;

2. постановления Правительства  Российской Федерации;

3. ведомственные нормативные  акты;

4. нормативные акты субъектов  Российской Федерации.

К основным документам первого  уровня, регламентирующим

оценку земли и определяющим сферу применения оценочных

показателей, относятся:

1. Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в Российской

Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25 октября 2001

года № 136-ФЗ.

3. Федеральный закон «О  введении в действие Земельного  кодекса

Российской Федерации» от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Стандарты оценки, обязательные  к применению субъектами

оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства

Российской Федерации  от 6 июля 2001 г. № 519.

2. Правила организации  и проведении торгов по продаже

находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков или права  на заключение договоров аренды таких

земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ

от 11 ноября 2002 г. № 808.

3. Правила проведения  государственной кадастровой оценки

земель, утвержденные постановлением Правительства Российской

Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

4. Правила взимания и  учета платы за перевод лесных  земель в

нелесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные

Постановлением Правительства  РФ от 29 апреля 2002 г. №278.

5. Постановление Правительства  РФ от 15 марта 1997 г. «О

порядке определения нормативной цены земли».

6. Положение о порядке  возмещения убытков собственникам

земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь

сельскохозяйственного производства, утвержденное постановлением

Совета Министров —  Правительства Российской Федерации  от 28

января 1993 г. № 77.

К документам третьего уровня относятся нормативные документы

министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование

оценочной деятельности и  проводить оценку земли и иных природных

ресурсов. К ним относятся  методики, методические рекомендации и

положения, устанавливающие  порядок или процедуру определения  тех

или иных стоимостных показателей  и их значение.

К таким документам относятся  методические рекомендации по

определению рыночной стоимости  земельных участков, методики

государственной кадастровой  оценки земель и др.

К нормативным актам субъектов  Российской Федерации относятся

различные документы, регулирующие процедуры определения тех или

иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или

имущественных прав, связанных  с землей. Например, в Москве такими

документами являются «Основные  положения кадастровой оценки земель

и территориально-экономического зонирования г. Москвы», утвержденные

распоряжению Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784-РМ, «Методика

расчета размера платы  за право аренды земельного участка», утвержденная

Правительством Москвы 27 июля 2004 г. № 522–ПП и ряд других

документов.

 

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима

для обоснования  земельного налога, арендной платы  и иных целей,

установленных законом.

Объектом  оценки выступают сельскохозяйственные угодья в

границах субъектов РФ, административных районов, землевладений

(землепользовании) юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория,

систематически  используемая для определенных целей и обладающая

конкретными естественно-историческими свойствами. В составе

сельскохозяйственных  угодий различают пашню, многолетние

насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашня – сельскохозяйственное угодье, которое систематически

используется под  посевы сельскохозяйственных культур, включая

посевы многолетних  трав, а также чистые пары.

Сенокос – сельскохозяйственное угодье, которое систематически

используется под  сенокошение. Различают заболоченные, заливные и

суходольные сенокосы.

Пастбище – сельскохозяйственное угодье, которое

систематически  используется для выпаса животных, а также земельные

участки, пригодные  для пастьбы скота, не используемые под сенокос и

не являющиеся залежью.

Залежь - земельный участок, который раньше использовался под

пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Этапы кадастровой  оценки сельскохозяйственных земель. На

первом межрегиональном этапе территориальным, органам субъектов

РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель

сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная

продуктивность  и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ.

Второй  этап – кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в

субъектах РФ по административным районам и землевладениям.

Необходимым условием проведения второго этапа

государственной кадастровой  оценки земель является соответствие

средневзвешенной  кадастровой стоимости всех земель

сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине,

полученной в результате проведения первого этапа.

На первом межрегиональном  этапе оценки сельскохозяйственных

земель были определены следующие базовые показатели: оценочная

продуктивность, оценочные  затраты, цена производства валовой

продукции, расчетный  рентный доход и кадастровая  стоимость.

Второй этап кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий

внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных

показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе,

которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей

территории РФ.

При наличии природно-экономической  зональности территории

субъекта РФ базовые оценочные  показатели по продуктивности

сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование,

рассчитанные в среднем  по субъекту РФ на первом этапе кадастровой

оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Исходной

информацией для проведения работ являются данные почвенных

обследований, материалы IV тура земельно-оценочных работ и

внутрихозяйственной оценки земель. Каждый административный район

в процессе IV тура земельно-оценочных  работ был отнесен к

определенной зоне. Оценочные  зоны были сформированы по признакам

однородности видов почв, технологий возделывания

сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня

экономического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает

расчет интегральных показателей  по плодородию почв,

технологическим свойствам  и местоположению для определения  на их

основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости

сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем  плодородия почв является балл

бонитета (совокупный почвенный  балл), который используется для

расчета валовой продукции  и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов

оценки рассчитываются с  учетом энергоемкости почв, рельефа,

каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного

центра. Физические значения технологических свойств для конкретного

объекта оценки переводятся  в баллы и коэффициенты по специальным

шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств  и

зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс

технологических свойств  объектов оценки.

Местоположение объекта  оценки характеризуется показателем

эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности  от

пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения

материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий

грузоперевозок.

Расчетный рентный доход  с 1 га сельскохозяйственных угодий

складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного

рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает

плодородие почв, их технологические  свойства и местоположение

объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное

значение, он принимается  равным нулю. Величина абсолютного

рентного дохода была установлена  на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по

объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением

расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий

33 года.

 

Список литературы

Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 68.

5 Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», ст. 9, 12, 13.

 

 

 

МЕТОДИКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ  ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

 

Экономическая оценка земель включает:

 

подготовительные работы;

 

земельно-оценочное районирование;

 

определение базисных урожаев  и затрат для составления оценочных  шкал;

 

исчисление показателей  оценки земель и составление оценочных  шкал;

 

проведение оценки земель в хозяйствах;

 

рассмотрение и утверждение  материалов оценки земель;

 

изготовление и выдачу земельно-оценочной документации.

 

Так как бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый непрерывный земельно-оценочный  процесс, то подготовительные работы и  земельно-оценочный процесс, то подготовительные работы и земельно-оценочное районирование  проводят вначале по единой программе. Полученные при бонитировке почв агропроизводственные группы почв (класс) подлежат оценке по экономическим показателям. Поэтому экономическая оценка земель начинается с подготовительных работ – сбора и систематизации исходной информации и, если необходимо, ее уточнения.

 

В задачу подготовительных работ  входит выявление наличия и определения  качества обследовательских материалов, содержание и производственного  значения выполнявшихся ранее работ  по природно-сельскохозяйственному  районированию, агропроизводственной группировке почв, классификации земель, бонитировке почв и экономической оценке земель, возможностей их использования при проведении оценки земель. Затем следует сбор, систематизация, анализ и уточнение необходимой для оценки земель исходной информации. Подготовительные работы подразделяют на камеральные работы и полевые обследования

 

 

 

 

ПОНЯТИЕ, ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ  И ПРИНЦИПЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

 

Экономическая оценка земель предусматривает получение необходимых  и достоверных сведений о производительной способности сельскохозяйственных угодий.

 

Данные оценки земель используют как нормативы и нормативообразующие факторы при планировании объемов производства и закупок сельскохозяйственной продукции, анализе эффективности использования земель и других производственных ресурсов в сельском хозяйстве (ресурсного потенциала), совершенствовании закупочных цен, платежей в государственный бюджет, материальном стимулировании труда, технико-экономическом обосновании землеустроительных мероприятий, расчете потерь сельского хозяйства при отводах земель и для других целей, связанных с учетом качества земельных угодий.

 

Основные принципиальные положения оценки земли были определены Общесоюзной методикой оценки земель 1976 г. В последующем были уточнены соотношение и взаимосвязь бонитировки  почв и экономической оценки земель, состав и способы обработки исходной информации, состав и содержание документации по оценке земель.

 

Так как земля - главное  средство производства в сельской и  лесной отраслях, то при оценке необходимо учитывать весь комплекс естественных условий производства (почвенных, климатических, пространственных). Поэтому экономическая оценка охватывает как естественные факторы, влияющие на сельскохозяйственное и лесное производство, так и экономические условия, которые характеризуются экономическим плодородием и местоположением участка, а также производственными факторами. Поэтому экономическая оценка земли по плодородию и местоположению является основной, на которой формируются другие виды оценки земли как объекта хозяйствования (по пригодности земель, машинной обработке, по эффективности мелиорации и т. п.). Такие оценки служат дополнительными к основной и являются специальными. Следовательно, под экономической оценкой понимают сравнительную оценку качества земли по экономическим показателям, которая необходима для решения многих производственных и управленческих задач, и прежде всего для эффективного использования земельных ресурсов с учетом их потенциальных возможностей.