Право собственности на землю

Следовательно, при применении норм земельного и  гражданского законодательства, когда  государственная регистрация сделки с земельных участком обязательна, «под частью земельного участка нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела превратилась в самостоятельный земельный участок»¹⁴.

На это обстоятельство обращает внимание и Е.А.Грехова ¹⁵

Кроме того земельное законодательство оперирует таким понятием как земельная доля. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Кроме того допускается передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, передача по наследству и.т.д.

Как установлено ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ.

 Земельный участок может  быть образован на основании  решения общего собрания участников  долевой собственности в случае, если данным решением утверждены  проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Однако правовой режим земельной  доли имеет ряд существенных отличий  от правового режима доли в праве от доли в праве на любое иное недвижимое имущество.

Так  права на земельные доли может иметь значительное количество людей, но при этом размер долей исчисляется  не в дробном (процентном) выражении, а определяется в гектарах (балло-гектарах).

Кроме того, распоряжение земельной долей происходит в соответствии не только с гражданским, но и земельным законодательством; земельное законодательство предусматривает специальные процедуры выдела земельной доли на местности и т.д.¹⁶

Как рассматривать земельную долю в контексте прав частной собственности на земельный участок вопрос достаточно сложный и спорный. Так, Е.В. Балашов полагает, что земельная доля - это обязательственное право, то есть субъективное право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством ¹⁷.

Однако такая точка  зрения обоснованно вызывает критику, так как  если один собственник  земельного участка владеет им на вещном праве, то увеличение числа собственников  не должно отражаться вещной природе  владения.

  Кроме того,  обязательства, возникают из договоров или из деликтов, чего в данном случае нет. Из этого следует вывод о вещной природе прав на земельную долю, а сама земельная доля должна быть закреплена как объект земельных отношений¹⁸.

В соответствии со ст. 261   ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

 Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Давая общее определение объектам земельных отношений, Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) исходит из подразделения таких объектов на землю как природный объект и природный ресурс и земельные участки, расположенные в пределах территории Российской Федерации, а также части земельных участков.

Однако если «земельные участки» - объекты довольно распространенные и понятные для практических работников, не вполне ясно, что подразумевал ЗК РФ под объектом «земля как природный  объект и природный ресурс.¹⁹

 В ст.1 ЗК РФ речь  идет о земле в том числе «как недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю». В утратившем силу Федеральном законе от 02.01.2000 N 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «О государственном земельном кадастре» земельный участок определялся как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами

 Согласно ст.40 ЗК  РФ право собственности на  земельный участок распространяется  на находящиеся в границах  этого участка поверхностный  (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом.

Земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым (п.2 ст.6 ЗК РФ).

Делимым является «земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами». ²⁰

В настоящее время  немаловажное значение, имеет принцип  подробного распределения всех земель по своему целевому назначению (ст.7 ЗК РФ).

Это значит, что земли  в Российской Федерации четко подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.²¹

Таким образом, под земельным участком понимается часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяются правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами.

Под «частью земельного участка» нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела превратилась в самостоятельный земельный участок» так как Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации «внес ряд изменений в ГК РФ, заменив часто упоминавшийся в нем термин «часть земельного участка» на «земельный участок».

3.Виды собственности  на землю

Статья 9 Конституции  РФ предусматривает: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной  и иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями. 
 На практике представлены все три перечисленные в Конституции РФ формы собственности па землю:

государственная;

муниципальная;

частная.

В соответствии со ст. 214 ГК РФ государственная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). Таким образом, субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа. 
Поскольку объектами любых прав на землю могут быть только индивидуально определенные земельные участки, в настоящее время серьезные трудности связаны с определением объектов собственности публичных образований, в частности государственной собственности²².  

Земля - как пространственный, природный объект является ограниченным ресурсом. По мере увеличения численности  индивидов, а также увеличения возможностей средств реализации индивидами своих намерений по использованию земли, у определенной их части возникает намерение использовать ее по своему желанию, при этом используются средства реализации как капитал и власть. Возникает состояние, формируемое в результате намерения, желания, воли обладать определенной территорией (землей, участком земли) для использования в своих целях, для своих нужд и возможностью их реализации. При этом возникают формально две стороны участников: с одной - лицо, находящееся в таком состоянии, с другой - иные участники. В качестве первых выступают либо индивиды (физические лица) либо группы индивидов - коллективы (юридические лица) с другой - индивиды и коллективы, которые находятся в состоянии взаимодействия²³.

Конституция РФ в главе 1 «Основы конституционного строя» признала частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности в качестве необходимых предпосылок для формирования единого экономического пространства, свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств и свободного осуществления экономической деятельности. Признанные Конституцией РФ формы собственности защищаются равным образом. В ст. 35 Конституции РФ специально говорится об охране права частной собственности, о гарантировании права наследования.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются частная  собственность на землю граждан  и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь земельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей долевой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности.   

 Право собственности  на землю реализуется через  формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

Согласно Конституции  РФ ст. 9 в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная  и иные формы собственности. Однако фактически различные формы собственности  не равны между собой. В частности, Земельным кодексом определяется, какие виды земель могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Так в соответствии со ст.17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Государство одновременно и выступает как законодатель, творец объективного права собственности, и осуществляет свои правомочия (субъективное право государственной собственности) распоряжения, владения, управления и пользования имуществом. 
При этом такой институт является комплексным, включающим нормы нескольких отраслей права, в том числе гражданского, земельного, трудового, административного и др.

В субъективном смысле под  правом государственной собственности  рассматривается право собственности государства, выступающего в качестве субъекта права²⁴.

Под этим понимается обеспеченная законом (т.е. признанная и охраняемая государством) возможность для данного  субъекта поступать определенным образом  и требовать определенного поведения  от другого лица или лиц. Субъективное право собственности является элементом правоотношения собственности. 
Профессор О.Л. Дубовик отмечает особое содержание и значение права собственности на природные ресурсы²⁵.

Специфическое содержание конституционного права собственности на землю и иные природные ресурсы, по ее мнению, состоит в: 
- определении публично-правового режима этих объектов, что означает регулирование вопросов природных ресурсов, земли, статику и динамику их правового режима в рамках и на основе Конституции РФ; 
- установлении принадлежности земли и природных ресурсов, что осуществляется в первую очередь путем разграничения компетенции, т.е. ведения РФ (ст. 71 Конституции РФ), совместного ведения (ст. 72), ведения субъектов РФ (ст. 73);

 установлении обязанностей и правомочий государства в отношении земли и природных ресурсов, т.е. определении конституционного содержания права собственности и его публично-правового выражения.