Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

 

Затратный подход основан на том, что благоразумный  инвестор не заплатит за земельный  участок сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего земельного участка  и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства  период.

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство  объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения  рыночной стоимости всего объекта  недвижимости.

В современной  литературе, посвященной вопросам оценки земельных участков, нет единого  мнения по поводу методов, входящих в  состав общепринятых подходов. Так, один из авторов предлагает четыре основных метода оценки земельных участков затратного подхода: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Метод сравнительной  единицы (или метод удельной стоимости), считает он, заключается в том, что скорректированная стоимость  выбранной для расчета стоимости  недвижимости единицы измерения  умножается на число единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения  могут быть 1 м², 1 м³, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный  метод расчета стоимости объекта  заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного  или аналогичного объекта недвижимости.

Сметный метод  оценки объекта заключается в  составлении объективных и сводных  смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод, и эксперту-оценщику понадобится  помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод  оценки сводится к определению восстановительной  стоимости объекта путем умножения  его балансовой стоимости на определенный индекс.

Другой автор  учебника по оценке недвижимости предлагает три основных метода. Рассмотрим подробнее  ее вариант⁶.

Итак, затратный  подход включает следующие методы:

– изъятия;

– определение затрат на освоение;

– оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям

типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. всего земельного участка со зданиями и сооружениями на нем и восстановительной стоимостью этих зданий и сооружений за вычетом их износа.

Данный метод  расчета стоимости земельного участка  основывается

на технике  остатка земли.

Метод изъятия  используется при следующих условиях:

1) при определении  наилучшего и наиболее эффективного  использования земельного участка  как свободного;

2) если на  рынке отсутствуют данные о  совершенных сделках с незастроенными  земельными участками.

Рассмотрим  алгоритмы оценки земельного участка  методом изъятия:

1. Определение  рыночной стоимости земельного  участка со зданиями и сооружениями  на основе изучения рынка и  сравнительных продаж. Но бывают  ситуации, когда недостаточно информации  по сопоставимым продажам, тогда  в качестве исходных величин  вместо цен продаж можно использовать  экспертные оценки стоимости  объектов.

2. Расчет  восстановительной стоимости возведения  зданий и сооружений, аналогичных  тем, которые расположены на  земельном участке. Для расчета  восстановительной стоимости может  использоваться стоимость воспроизводства  или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства  – это затраты на строительство  точной копии оцениваемого объекта  с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. В случае, если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения  несколько отличается от стоимости  воспроизводства – это затраты  в текущих рыночных ценах на строительство  современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных  видов оборудования, материалов, проектов, технологий.

3. Определение  величины физического, функционального  и внешнего износа зданий и  сооружений, расположенных на оцениваемом  земельном участке.

Физический  износ – это потеря стоимости  за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он возникает под воздействием естественного старения.

Функциональный  или моральный износ – это  потеря стоимости вследствие относительной  неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению  с новым сооружением, созданным  для таких же целей. Данный вид  износа – результат научно-технического прогресса в области архитектуры  и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и  т.п.

Внешний или  экономический износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и  т.д.

4. Вычитание  из восстановительной стоимости  зданий и сооружений величины  накопленного износа для получения  их остаточной стоимости на  дату оценки.

5. Определение  рыночной стоимости собственно  земельного участка

путем вычитания  из рыночной стоимости земли со зданиями и сооружениями остаточной стоимости  зданий и сооружений.

При осуществлении  всех расчетов необходимо учитывать  временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Оценки земельных  участков, полученные методом изъятия  по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между  ними различия по элементам сравнения.

Предположим, нам необходимо оценить земельный  участок в курортной зоне, причем свободные участки в этой местности  давно не продавались. Но мы имеем  информацию о недавних продажах домов, из чего видно, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000 ден. ед.

Анализ рынка  показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000 ден. ед., издержки же на строительство типового дома составят 100 000 ден. ед., а прибыль и косвенные издержки будут равны 80 000 ден. ед. Тогда, общая стоимость составит 270 000 ден. ед., из которых земля составит одну треть.

В связи с  вышеизложенным, можно произвести расчеты, из которых стоимость земельного участка в курортной зоне может находиться в зоне от 67 000 до 100 000 ден. ед. (т.е. 1/3 от стоимости недвижимости).

После рассмотрения данного метода можно определить его достоинства и недостатки.

Итак, достоинства  метода изъятия заключается в  том, что он дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости зданий и сооружений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем  сегменте рынка недвижимости.

Недостатками  данного метода может быть то, что  он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст  которых превышает 10 лет, так как  с течением времени вероятность  воспроизводства устаревшего объекта  недвижимости уменьшается, а сложность  расчета накопленного износа возрастает; а также в условиях высокой  инфляции сложно точно рассчитать стоимость  затрат на воспроизводство зданий и  сооружений.

Следующий метод  – метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения  затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива  на отдельные участки.

Рассмотрим  этапы определения затрат на освоение:

1) Определение  размеров индивидуальных участков  и степени их благоустройства  исходя из физических и юридических  возможностей, а также экономической  целесообразности. Размеры и благоустройство  земельных участков должны отвечать  рыночным стандартам данного  региона.

2) Расчет  цены продажи освоенных участков  осуществляется или путем анализа  сопоставимых участков, которые  недавно были аналогичным образом  освоены, или на базе метода  сравнения продаж.

3) Расчет  всех затрат на освоение:

– расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;

– инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

– расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

– оплата налогов, страхования;

– прибыль и накладные расходы подрядчика;

– расходы на продажу и рекламу.

4) Расчет  стоимости неосвоенной земли  путем вычета затрат на освоение  и предпринимательской прибыли  из предполагаемой денежной выручки  от продажи участков.

5) Определение  периода времени, необходимого  на освоение и продажу. Выбор  ставки дисконтирования, которая  отражает риск, связанный с периодом  предполагаемого освоения и продажи,  а также величину авансированного  капитала. Дисконтирование денежной  суммы, полученной от продажи  земельных участков за вычетом  затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

К примеру, нам  необходимо оценить массив земли, который  застройщик планирует разделить  на 30 участков и затем продать  каждый за 25 000 ден. ед. При этом будут иметь место следующие издержки:

Планировка, очистка, инженерные сети, проект 180 000

Управление 10 000

Накладные расходы  и прибыль подрядчика 60 000

Реклама 20 000

Налоги и  страховка 10 000

Прибыль предпринимателя 40 000

Итого: 320 000

Сумма чистой выручки от продаж:

30 х 25 000 – 320 000 = 430 000 ден. ед.

Настоящая стоимость  земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в  течение четырех лет и норме  отдачи 10% составит:

(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 764 ден. ед.,

где 3,1699 –  коэффициент настоящей стоимости  аннуитета (определяется по таблице).

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение  инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений  городских земель.

К затратам на воспроизводство относят расходы  на магистральные сети и городские  сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и т.п.

Стоимость замещения  рассматривается как стоимость  создания аналогичной системы улучшений  городских земель исходя из современных  стандартов, рассчитанная на основе текущих  цен материалов, оборудования и трудозатрат  по землям многоэтажной жилой застройки.

Теперь рассмотрим этапы оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки,  к которой относятся территории  жилых кварталов за вычетом  земель, занятых под объектами  коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства  1 м² площади жилых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки  стоимости замещения многоэтажных  жилых домов и доли капитальных  жилых затрат города на создание  инфраструктуры, рассчитывается интервальная  оценка стоимости замещения городской  инфраструктуры по землям жилой  застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки  стоимости замещения городской  инфраструктуры многоэтажной жилой  застройки и общей площади  земель получаем оценку стоимости  замещения улучшений 1 га городских  земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка городских  земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.