Понятие права собственности на землю

Рассматривая и анализируя виды земельной собственности, следует помнить, что абсолютных собственников не существует даже в отношении обычного имущества, поскольку объемы полномочий в части использования и распоряжения объектами собственности подвергаются законодательному ограничению в интересах общества, государства, граждан-собственников, других лиц.

Тем более отсутствует абсолютизация  собственности на землю, поскольку  она, даже будучи в собственности  тех или иных лиц, остается основой  жизни и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории.

В сложившейся на современном этапе  системе отношений собственности  можно выделить стабильные и переходные элементы. Например, положение о  равноправии всех форм собственности  и их многообразии представляет собой  постоянный элемент земельно-правовой политики государства; приоритетное же положение приватизации земельной собственности — это преходящий элемент, направленный на устранение деформации земельного строя, которая была вызвана не оправдавшей себя на практике монополией исключительной государственной собственности на землю.

С устранением деформации в земельных  отношениях принципы приоритета приватизации выполнят свою миссию, и им на смену  придет новый принцип — пресечение возникновения земельных монополистов. Уже с 1991 г. в России действует закон по пресечению монополизма на товарных рынках. 

 

 

 

Формы собственности на землю в  РФ,

Право частной собственности граждан на земельные участки — право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом.

Право частной собственности граждан  и юридических лиц на земельные  участки возникает в следующих  случаях; 1) при приватизации государственных  муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле – продаже; 5) обмена или сделках с землей; 6) в результате внесения в уставной (паевой) капитал юридического лица. Так, например, 2 октября 2000 г. в Москве состоялся в качестве эксперимента первый земельный аукцион.

В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии земельной реформы в России» и Законом Москвы «Об эксперименте по продаже земельных участков в г. Зеленограде» был проведен в Москве первый земельный аукцион, на котором были выставлены 12 земельных участков площадью 13,25га.

Впервые в столице в частную  собственность был продан земельный  участок 0,73 га, за который фирма заплатила 310 709 долларов в рублевом эквиваленте.  

 

Законодательством были предусмотрены  три различные процедуры приватизации земель:

приватизация земель, предоставленных  для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации  колхозов и совхозов;

приватизация земель, предоставленных  в пользование гражданам для  ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных  предприятий.

Прав частной собственности  граждан на землю является одним  из условий их экономической свободы. К сожалению, в настоящее время  это право в ряде субъектов РФ отсутствует. Но, поскольку в РФ признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина, это право должно распространяться на всех граждан, проживающих на ее территории, ибо право собственности граждан на землю является одной из основ правового статуса личности в РФ и не может быть изменено иначе как в порядке, установленном ст. 64 Конституции РФ, в которой не содержится положений, запрещающих на территории субъектов РФ право частной собственности граждан на землю, так и в ст. 135.

В соответствии с земельным законодательством  РФ граждане вправе иметь земельные  участки в частной собственности  для ведения крестьянского (фермерского), личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного, жилищного и гаражного  строительства.

Земельные участки из государственных  и муниципальных земель граждане и их объединения получают как  бесплатно, так и за плату.

Земельная реформа в России началась более десяти лет назад, но с огорчением приходится констатировать, что она  далека от своего логического завершения.

12 декабря 1990 г. Российская Федерация (РСФСР) приняла Декларацию о своем суверенитете, с этого момента началась разработка и подготовка собственного законодательства о земле и аграрной реформе. Следует отметить что российское земельное законодательство на первом этапе развития реформ представлено, в основном, указами Президента России.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и 23 ноября 1990 г.* — Закон РСФСР «О земельной реформе», который установил два этапа осуществления земельной реформы на территории России: первый этап — закрепление земель в федеральную собственность, собственность республик, входящих в состав РФ, формирование специального фонда земель для последующего перераспределения, установление ставок земельного налога и цен на землю, инвентаризация земель; второй — осуществление Передачи и оформление земельных участков в собственность, владение, пользование физическим и юридическим лицам. В этих законах впервые было закреплено право частной собственности на землю. Одним из видов пользования указывалась аренда земель. Провозглашались самостоятельность и независимость собственников, землевладельцев и арендаторов. Наибольшее внимание уделялось порядку наделения граждан землей для создания фермерских хозяйств. У хозяйств изъяли земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств.

 

Важное значение для осуществления  аграрной реформы имело Постановление  Съезда народных депутатов РСФСР  от 3 декабря 1990 г.* а также Закон РСФСР, принятый Верховным Советом РСФСР от 21 декабря 1990 г., с изменением, внесенным Законом РСФСР от 28 апреля 1993 г.** «О программе возрождения российской деревни и развитии агропромышленного комплекса», «О социальном развитии села». 

 

Еще в самом начале земельной реформы был введен принцип платности использования земли (ст. 12 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ЗК РСФСР ( в главе 8). 11 октября 1991 г. был принят Закон РСФСР «О плате за землю» (с последующими изменениями). Порядок и условия внесения арендной платы арендатором регулируется в ст. 614 части второй ГК РФ.

25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР — основной земельный законодательный акт.

Одной из важнейших общеэкономических  реформ стала приватизация земельных  участков.

27 декабря 1991 т. Президентом РФ  был принят Указ «О неотложных  мерах по осуществлению земельной  реформы в РСФСР», который предусматривал  механизм приватизации земель  при реорганизации совхозов и  колхозов.

Законодательством были предусмотрены  три различные процедуры приватизации земель:

приватизация земель, предоставленных  для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации  колхозов и совхозов;

приватизация земель, предоставленных  в пользование гражданам для  ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных  предприятий.

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» определил цели, для которых земельные участки могут быть переданы в частную собственность, а также отменил мораторий на продажу земельных участков.

Полностью вразрез с основными  положениями Конституции РФ 24 декабря 1993 г. принимается Указ Президента РФ «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ». Он отменил больше половины статей ЗК РФ, не предложив чего-нибудь существенного взамен. Указ отменил не только статьи ЗК РФ, но и основные принципы, собственный метод и другие существенные признаки, отличавшие земельно-правовое регулирование. И самое главное, был отобран особый статус земли. Вступившим в законную силу с 1 января 1995 г. ГК РФ земля была уравнена с иным недвижимым имуществом.

Этим законом гражданам было разрешено продавать земельные  участки другим гражданам независимо от срока их приобретения в частную  собственность, в пределах норм предоставления земельных участков.

Радикальные меры по развитию частной  собственности граждан на землю  были предусмотрены Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г.

«О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам  при приватизации государственных и муниципальных предприятий»* и Указом Президента РФ от 14 июня1992 г., утвердившим порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.** Согласно этим актам Президента РФ покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранцев и лиц без гражданства, признаваемых покупателями в соответствии с законодательством РФ. Новые нормативно-правовые акты по земельной реформе не придавали стабильности земельным отношениям, а породили новые проблемы. Затем принимается в целом прогрессивный Указ Президента РФ от 23 апреля 1993 г. «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками».*** В нем предписывается органам исполнительной власти на местах обеспечить до начала 1995 г. перераспределение ранее предоставленных земельных участков. Что касается большемерных земельных участков, то в пределах установленных норм (например, 0,12 га в Московской области) они закрепляются в собственность, а оставшаяся часть либо должна быть закреплена в собственность за плату, либо в пожизненное наследуемое владение или в аренду. Указ не дал ответа на вопрос, если эта часть не закрепляется, то тогда что? В некоторых регионах стали отбирать излишки указанных земельных участков. 

 

 

Исключительно важное значение для  совершенствования земельных отношений  в России имеет Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».* В этом указе закреплен принцип свободы распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан, которые имеют право продавать, передавать их по наследству, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (ст. 2). 

 

 

 

Новая Конституция РФ закрепила право частной собственности граждан на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками, создала условия для кардинального реформирования земельных отношений в России (ст. 8,9,35, 36,72 Конституции РФ, раздел II ГК РФ и другие законодательные акты).

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ»* отменена почти треть статей Земельного кодекса РФ, что сильно затрудняет регулирование земельных отношений в России. В соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю»** за гражданами сохраняются земельные участки, полученные ими в пожизненное наследуемое владение или пользование сверх установленных предельных размеров, запрещается обязывать граждан выкупать их или брать в аренду, но не разрешается передача их в собственность. В собственность эти земельные участки должны быть закреплены бесплатно в соответствии с федеральным законом, который должен быть принят Государственной Думой. Этим же указом разрешалось за счет земельных долей (паев) увеличить предельные размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства граждан. Кроме того, по этому Указу граждане вправе иметь земельные участки на правах общей собственности с определением долей каждой из них (долевая собственность) или без определения долей (общая совместная собственность). 

 

 

В современных условиях право долевой собственности получило наибольшее распространение применительно к гражданам, являющимся членами приватизированных сельскохозяйственных предприятий и реформированных колхозов. В этих случаях каждый гражданин имеет количественно определенную земельную долю, которая не определена в натуре. Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей собственности, устанавливаются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников. Участники долевой собственности имеют право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности — на определение и выдел своей доли в соответствии с постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. «О порядке , осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев». 

 

Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» значительно расширены права собственников земельных долей по совершению ими разного рода сделок.

Другой перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участки в частную собственность, дан в Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».* В нем установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в названном случае является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих) под приватизированным предприятием на дату утверждения приватизации; под объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект.