Понятие о Земельном участке и территориальной зоне

Понятие о Земельном  участке и территориальной зоне.

Земельный участок

 

В Земельном кодексе РФ появилась новая глава "Земельные участки", которая устанавливает понятие земельного участка, а также регулирует вопросы его образования, раздела, выдела, объединения и перераспределения и так далее.

 

 

Согласно закону земельный участок - это часть земной поверхности, границы  которой определены в соответствии с федеральными законами. Причем если ранее требовалось описание и  удостоверение его границ, то принятый закон указывает лишь на необходимость определения границ земельного участка в установленном порядке, что соответствует вступившему с 1 марта 2008 года закону о кадастре объектов недвижимости.

 

Законом устанавливаются требования к образуемым и измененным земельным участкам, регламентируется возникновение и сохранение прав, обременений на образуемые или измененные участки. Так, в частности, законом определено, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и границы населенных пунктов.

 

Образование земельных участков допускается  лишь с письменного согласия их правообладателей, кроме образования участков, предоставленных  государственным муниципальным  унитарным предприятиям или учреждениям, либо образования участка по решению  суда.

 

Решение об образовании земельных  участков из государственных и муниципальных  участков принимают органы государственной  власти или органы местного самоуправления, которые распоряжаются земельными участками, то есть в отношении не разграниченной в собственности государственной земли - по общему правилу органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

 

Земельный кодекс РФ также дополнен нормой, согласно которой в случае отказа собственника от права собственности  на земельный участок от даты государственной регистрации прекращения права собственности такой земельный участок становится собственностью городского округа, городского или сельского поселения, а земельный участок, расположенный на межселенной территории, - собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. В городах Москве и Санкт-Петербурге отказ от права собственности на земельный участок влечет возникновение этого права у указанных городов, если иное не предусмотрено их законодательством.

 

Рассматриваемым законом предусмотрено также, что кадастровая стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может применяться для определения арендной платы за него.

 

 

Территориальная зона – выделенная правилами землепользования и застройки часть территории города, иного поселения или подлежащей застройке территории, для которой установлен градостроительный регламент использования и застройки находящихся в её пределах земельных участков.

 

Территориальные зоны выделяются с учетом:

функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;

сложившейся планировки территории и  существующего землепользования;

предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

 

Градостроительный кодекс РФ разрешает  включать в состав территориальных  зон:

жилые зоны ;

общественно-деловые зоны различных  типов 

производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

сельскохозяйственные  зоны;

рекреационные зоны);

зоны особо  охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное  и иное особо ценное значение;

зоны специального назначения (занятые кладбищами, крематориями, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);

иные территориальные  зоны, выделяемые с учетом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

 

Формирование и содержание КАДАСТРОВОГО ДЕЛА

 

1. Общие  положения

 

Кадастровое дело – это скомплектованный в установленном порядке свод документов, описывающих объект кадастрового учета (спецификация объекта учета, объекта налогообложения, объекта управления, объекта права).

 

Кадастровое дело формируется в процессе реализации технологии кадастрового делопроизводства, направленной на обеспечение государственного учета земель, земельных участков, объектов недвижимости и регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, а также на обеспечение управления объектами недвижимости и оптимизации работы налоговых служб.

 

Правоустанавливающее  дело - подмножество  документов кадастрового дела, необходимых для осуществления процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комплект документов передается в орган, осуществляющий Государственную регистрацию прав (ГРП), или создается в органе ГРП на основе документов из кадастрового дела.

 

Объекты кадастрового учета - объекты недвижимости, земельные участки и территориальные зоны.

 

Процесс формирования кадастрового дела состоит из упорядоченной  и структурированной последовательности операций, которая может быть представлена, спроектирована и внедрена как информационная технология. Земельно-кадастровая информационная технология - совокупность процедур, состоящих из операций по организации сбора, сбору, экспертизе, обработке, хранении и предоставлении информации.

 

Работы  с кадастровым архивом - ядро системы  кадастрового делопроизводства.

 

При этом второй по значимости процесс, параллельный с  формированием кадастрового дела - учет земельных участков в реестре  учетных форм.

 

Формирование объектов учета - процесс  описания и индивидуализации объекта  кадастрового учета, в результате которого создаются документы, подтверждающие существование объекта, и характеристики, позволяющие:

 

однозначно выделить его из других объектов,

 

определить в соответствии с заданным перечнем показателей,

 

осуществить процедуру специальной регистрации  в реестре земель,

 

обеспечить  систему государственной регистрации  прав,

 

создать условия  для функционирования системы управления недвижимостью,

 

а также  создать оптимальные условия для функционирования налоговых служб,

 

обеспечить  государственный учет земель.

 

Обязательными процессами при формировании объектов учета и ведении кадастрового дела являются кадастровая съемка и  установление (восстановление) границ объекта.

 

Государственный кадастровый учет - специальная регистрация  объектов кадастрового учета, сопутствующая  процессу ведения кадастрового дела (формирования объекта недвижимости) и осуществляемая путем внесения в учетные формы государственного земельного кадастра сведений, позволяющих однозначно выделить и определить объект кадастрового учета.

 

Кадастровое дело относится к основной, первичной  документации государственного земельного кадастра, является основным предметом  кадастрового делопроизводства.

 

Кадастровые дела объединяются в кадастровый  архив, при этом должны быть обеспечены условия разграничения доступа, целостности, сохранности и вечного  хранения.

 

2. Структура  кадастрового дела

 

Первым документом в деле является опись документов, помещенных в дело, все документы должны быть зарегистрированы в специальном журнале регистрации документов.

 

Основные положения по совершенствованию  государственного учета земель и  подготовке правоустанавливающих документов на земельные участки:

 

- О порядке учета объектов недвижимости, расположенных на земельном участке;

 

- О порядке взаимодействия с  органами, осуществляющими государственную  регистрацию прав;

 

и содержит следующие правоустанавливающие материалы:

 

- заявление заинтересованного  лица или его уполномоченного представителя о формировании объекта и его последующем государственном кадастровом учете;

 

- решения органов государственной  власти и местного самоуправления, судебных органов, копии постановлений  и иных решений органов, осуществляющих государственный контроль за состоянием и использованием земель;

 

- выписки из Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;

 

- выписки из документов технического, государственного, ведомственного  и иного учета отдельных  видов недвижимого имущества;

 

- протокол согласования границ (для земельного участка);

 

- иные документы, устанавливающие,  удостоверяющие, подтверждающие права  и ограничения прав.

 

3. Ведение кадастрового дела

 

Ведение кадастрового дела осуществляется уполномоченным лицом - специалистом, назначенного приказом руководителя территориального подразделения земельного комитета.

 

Кадастровое дело открывается после  принятия решения руководителем  территориального подразделения земельного комитета на каждый земельный участок и идентифицируется кадастровым номером:

 

 

Кадастровое дело комплектуется документами, создаваемыми в результате формирования объекта, а также иными документами, входящими в состав кадастрового дела, по мере их поступления.

 

 

 

Каждый документ вкладываемый (подшиваемый) в кадастровое дело подвергается экспертизе, регистрации в специальной книге и заносится в опись.

 

 

 

В процессе формирования объекта создаются  документы, необходимые для осуществления  его государственного кадастрового учета

 

 

 

В кадастровое дело помещаются все документы, на основании которых определяются характеристики объекта учета, предусмотренные Временными методическими указаниями по ведению государственного земельного кадастра.

 

4. Требования к документам

 

 

 

Представляемые для государственного кадастрового учета документы в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, иметь надлежащие подписи должностных лиц, скрепленные печатями.

 

 

 

Тексты документов, представленных для государственного кадастрового учета, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью.

 

 

 

Документы должны быть либо в подлинниках, либо в виде нотариально заверенных копий. Допускается представление одновременно оригинала и факсимильной копии, на которой после их идентификации начальником бюро (отдела)/регистратором делается запись о полном соответствии копий оригиналу, что и удостоверяется его подписью и печатью.

 

 

 

Не подлежат приему для государственного кадастрового учета документы, имеющие  подчистки либо приписки, зачеркнутые  слова и иные, не оговоренные в  них исправления, документы, исполненные  карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

 

 

 классификация объектов недвижимости

 

1. Естественные (природные) объекты  — земельный участок, лес и  многолетние насаждения, обособленные  водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

 

2. Искусственные  объекты (постройки):

 

а) жилая  недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

 

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

 

в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] .

- лечебно-оздоровительные  (больницы, поликлиники, дома престарелых  и дома ребенка, санатории,  спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы,  парки культуры и отдыха, дома  культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и  т.д.);

- специальные  здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы  власти), памятники, мемориальные  сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

 

 

Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

 

Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также: