Отчет об оценке доходной недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине               Организация оценки земли и имущества

Тема: Отчет об оценке доходной недвижимости

Руководитель                                                                                                                                            

                                                        подпись                                                              

Студент                                                                                                   Группа                            

                                               Фамилия И.О.

Работа выполнена с оценкой                                                                                                  

Санкт-Петербург

2011

КАЧЕСТВЕННАЯ И КОЛИЧЕСТВЕННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик.

КАЧЕСТВО − это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

СВОЙСТВО − объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

                  физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.;

                  имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

                  экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;

                  состояние внешней среды (транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных объектов», сейсмичность, гидрография и др.)

Сбор и анализ информации проводятся на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию объекта проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка.

Примечание: 

      Принадлежность к территориально-экономической зоне определена на основании Распоряжения Мэра г. Москвы № 980-РМ от 25.09.98 г.

      Специалистам не был предоставлен договор аренды земельного участка, поэтому для целей настоящего Отчета площадь части земельного участка, приходящейся на оцениваемое помещение, была определена равной произведению площади земельного участка[1](в данном случае площади застройки) и доли площади оцениваемых помещений в общей площади здания

      Строительный объем надземной части здания был определен путем умножения площади застройки в здании на общую высоту надземной части.

Пн.п= 4,28*10/12= 3,56

Ставка дисконтирования 3,56+5,3+4,28+3=16,14

Ситуационный план

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ

Процедура оценки включала в себя:

      установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

      исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Московской области;

      сравнительный анализ аналогов;

      рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;

      обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

      составление и передача Заказчику отчета об оценке.

ДЕКЛАРАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ

Мы, эксперты-оценщики, подписавшие данный отчет, подтверждаем на основании имеющихся знаний и убеждений, что:

      мы не были лично заинтересованы в подходе к оценке объекта и выступали в качестве беспристрастных консультантов;

      изложенные в настоящем отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок;

      оценка произведена с учетом всех условий и ограничений, предпосылок, налагавшихся либо условиями исходной задачи, либо введенных обоснованно оценщиками самостоятельно;

      нами не был произведен внешний и внутренний осмотр оцениваемого имущества; у нас нет специфических текущих или будущих интересов в оцениваемой собственности, являющейся предметом настоящего Отчета, и у Оценщика нет личной заинтересованности или пристрастий к сторонам, связанных интересами с оцениваемой собственностью;

      расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта, оцененного в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнение работ по настоящему отчёту;

      никто, кроме лиц, подписавших настоящий сертификат, не оказывал влияния на мнения, суждения и выводы, изложенные в Отчете;

      нам не были предоставлены документы на объект оценки, кроме письменного описания объекта оценки со слов Заказчика, таким образом, мы не несем ответственности за неправильное толкование данного отчета в судебных целях, поскольку считаем письменную и устную информацию Заказчика достоверной;

      мы не несем никакой ответственности за последствия, которые могут возникнуть вследствие использования настоящего отчета с целью отличной от указанной в договоре;

      настоящая оценка произведена, а отчет составлен в соответствии и на условиях, определенных Кодексом Этики и Стандартов профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО), что подтверждается нашими подписями.

Эксперт-оценщик

Квалификация оценщиков

Квалификация специалистов, принимавших участие в выполнении данного отчета, соответствует квалификационной характеристике, утвержденной Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27.11.96 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)».

Лицензия №010115 от 15 ноября 2004г., выданную Министерством имущественных отношений РФ, сроком действия Лицензии с15 ноября 2004г. по . 15 ноября 2009г.

Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-2005804/132-09-17 от23.11.2004г. Полис выдан ОАО “РОСНО”

СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Декларация оценщиков, являющаяся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

в процессе подготовки настоящего Отчета, мы исходили из достоверности предоставленных документов;

от оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;

отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной настоящей оценкой. Использование результатов данного Отчета в других целях будет некорректно;

Заказчик имеет право ссылаться на выводы, изложенные в Отчете;

Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика и содержащихся в Отчете выводов; при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации;

ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке; мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества; Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости; срок использования данного Отчета – 6 месяцев.