Особенности проведения государственной оценки земель и различных форм собственности

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Байкальский государственный  университет экономики и права» в г. Якутске

Кафедра государственно-правовых дисциплин и таможенного дела

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Кадастры и кадастровая оценка земель.

по теме: Особенности проведения государственной оценки

земель и различных  форм собственности.

 

Исполнитель студент       _________________________    Никитин. Е.О.

группы ЗИО-11                            подпись, дата

 

 

Руководитель                 __________________________     Лукин. А.А.

К.ю.н., доцент                                  подпись, дата

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Якутск 2013 г.

СОДЕРЖАНИЕ………………………………………………………..………….ст.2

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………...ст.3

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ…………………………………………….…ст.6

1.1. Цели государственной  кадастровой оценки……………………………..…ст.6

1.2. Стоимость земель и  базовые функции…………………………………..ст.6

1.3. Требования, предъявляемые  к государственной кадастровой  оценке..ст.8

1.4. Иерархический принцип  организации оценки городских  земель…….....ст.10

2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ И ОСНОВНЫЕ  ЭТАПЫ ОЦЕНКИ  ЗЕМЕЛЬ………………………………………………………………………….ст.12

2.1 Правовые источники  проведения государственной кадастровой………..ст.12

2.2 Этапы проведения оценки  земель в населённых пунктах………………..ст.18

3. ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ……………………………...…ст.26

3.1 Право частной собственности на землю юридических лиц……………....ст.26

3.2 Право общей собственности на земельный участок……………..………..ст.29

3.3. Право государственной собственности на землю………………………...ст.32

3.4 Право муниципальной собственности на землю……………………….....ст.37

3.5. Иные формы собственности на землю…………………………………….ст.41

3.5.1 Общая собственность супругов на земельный участок………………...ст.41

3.5.2 Общая собственность крестьянского (фермерского)…………………...ст.41

3.5.3 Собственность жилищного  товарищества (кондоминиума)…………...ст.41

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..ст.42

Список использованной литературы……………………………………….ст.44

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в  Российской Федерации сложились  адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности, а также государственной  политики в области оценки земель для целей налогообложения. В  этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

• Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.
• Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.

Определенные шаги в области  создания нормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части  Налогового Кодекса Российской Федерации  предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости  земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.

В отдельных субъектах  Российской Федерации проводились  оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения  нормативной цены земли”. Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании  международной практики оценки без  учета специфики законодательства Российской Федерации и существующих российских условий политической, экономической  и социальной жизнедеятельности.

В целях обеспечения методической поддержки и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным  комитетом Российской Федерации  по земельной политике разработана  “Методика государственной кадастровой  оценки городских земель” (Поставщик - Центр аналитических исследований и разработок АООТ “Городской кадастр”, г. Москва).

Настоящая “Методика государственной  кадастровой оценки городских земель”  предлагается органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации  и органам местного самоуправления для использования в земельно-оценочных  работах.

Государственная кадастровая  оценка представляет собой совокупность правовых, экономических и технических  мероприятий, направленных на определение  кадастровой стоимости земельных  участков в границах муниципальных  образований по состоянию на определённую дату. При отсутствии информации о  рыночной стоимости земельного участка, полученной в результате проведения индивидуальной оценки, кадастровая  стоимость является основой, как  для исчисления базы налогообложения, так и для иных целей, предусмотренных  законодательством РФ.

Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ, направлены на установление ценности земельного участка в денежном выражении  или стоимости права присвоения удобств и выгод его использования. Её основное отличие от других видов  оценки это то, что результаты используются для целей налогообложения и  то, что проводится она методами массовой оценки. Результатом кадастровой  оценки являются показатели базовой  стоимости земли в границах установленных  оценочных зон и кадастровая  стоимость земельного участка. Качество массовой оценки определяется статистикой  на основе выборки данных о продажах на всей оцениваемой территории.

Необходимость оценки земли  обусловлена ее исключительной ролью  в обществе как пространственного  базиса размещения всех отраслей промышленности, объектов непроизводственной сферы  и естественной производительной силы сельского хозяйства.

Земля ограничена в пространстве, различна как среда обитания и  по производительной способности. Поэтому  она всегда была объектом имущественных  интересов людей, яблоком раздора между правообладателями землей, символом экономической свободы собственника земли и власти государства.

Цель курсовой работы, является в полном исследовании, спектров кадастровой  оценки земель и форм собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Цели государственной  кадастровой оценки

 

В современном обществе кадастровая  оценка земель используется в следующих  целях:

• в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;
• для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
• для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
• для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

 

1.2. Стоимость земель и  базовые функции

Стоимость - это свойство, объективно присущее городским (и региональным) землям. Она характеризует меру удобства или выгоды от занятия данного  земельного участка по сравнению  с удобством или выгодой от занятия другого земельного участка.

Понятие стоимости городских  земель неотделимо от тех функций, под  которые они используются в данный момент или могут использоваться (базовых функций). Соответственно, и оценка стоимости земель должна вестись с точки зрения тех или иных конкретных функций. Ориентировочный перечень городских базовых функций приведен в таблице 1. Каждый вид существующего использования территории может быть отнесен к одной из базовых функций. Между видом существующего использования и соответствующей базовой функцией есть различие: вид использования данного земельного участка в данный момент сугубо индивидуален, а базовая функция - более общее понятие, относящееся к группе земельных участков, близких по характеристикам. Так, конкретная обувная мастерская на углу двух конкретных улиц принадлежит базовой функции “КБО, мелкий бизнес”, которой принадлежит и множество других предприятий этого рода в городе.

Таблица 1

Городские базовые функции

№№ пп	Наименования функций	№№ пп	Наименования функций	№№ пп	Наименования функций
1 2 3 4 5 6 7	Коттеджное жилье  Сблокиров.2эт. жилье  Жилье 5-6 эт  Жилье 9-10 эт  Жилье 15-16 эт   Жилье 20-22 эт  Жилье центра: Функц. смесь Ж80Т10О10	8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18	НИИ, КБ, Вузы  Офисы, Администр. Учреждения  Машиностроение людоемкое  Машиностроение средне-людоемкое  Машиностроение нелюдоемкое  Черная металлургия  Цветная металлургия  Химия, Нефтехимия  Строймат., Деревообр.  Легкая , Пищевая  Коммун. Хозяйство	19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30	Торговля, общепит мелкие  КБО, мелкий бизнес  Ярмарки  Рынки  Торг.центры  Парки прогулочные  Спорт  Зрелищные учреждения  Медицинск. и оздоровит. Учреждения  Культура, образование, просвещение  Жел.дор. вокзалы и станции  Автовокзалы

 

Подчеркнем, что данный перечень базовых функций следует рассматривать  как сугубо ориентировочный: в каждом городе при проведении оценочных  работ формируется свой собственный  перечень, совпадающий с приведенным лишь отчасти.

 

1.3. Требования, предъявляемые  к государственной кадастровой  оценке

 

 Кадастровая оценка  земель должна удовлетворять  следующим требованиям. 

1. Полнота учета существенных факторов.

Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного  фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с  пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке  является обязательным, поскольку существенно  отражается на стоимости строительства  и использования под любую  базовую функцию. То же относится  к оценке земель в городе, находящемся  в сейсмической зоне, на территориях  с просадочными грунтами и т.д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т.д. Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.

2. Адекватность учета существенных факторов.

Учет существенных факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими  адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную  меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются  и корректно используются. Они  обеспечивают максимум объективности  и беспристрастности оценки, легко  обозримы и не допускают кривотолков. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны по данным продаж и аналогов.