Особенности купли-продажи земельных участков

Итак, в данной главе нашего исследования, мы выявили основные особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты, а также участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Кроме того, определены особенности государственной регистрации сделок с землей. Далее мы считаем необходимым, определить проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельных участков. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.

 

 

Заключение

Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным Кодексом (ст.37, 38 и др.), иными федеральными законами.

       Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке".

       К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится то обстоятельство, что в договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п.2 ст.37 Кодекса. В случаях если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (ст.166 - 181 ГК РФ).

       В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель.

      Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

    Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.

      Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого, что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена.

      До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле - продаже или аренде, выделенные в тесте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ, соответственно.

     Такого рода коллизии предполагается снять в связи с разработкой и реализацией Концепции совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятием соответствующих законопроектов.

 

Список литературы и использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 22 дек. 1995 (по состоянию на 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.29 января 1996, № 5, ст.410.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.29.10.2001, № 44, ст.4147.
3. Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997. № 30, ст.3594.
4. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 № 28-ФЗ (с изменениями на 22.08.2004г.) // Российская газета. № 5.2000.10 января.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. № Ф08-5428/ 2003.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2003 г. № А43-9220/02-23-420 // СПС "Гарант".
7. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е., Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – Волгоград, 2006. С. 32-33.
8. Гражданское право. Часть 1 / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 245.
9. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред.М.Ю. Тихомирова. М.: Изд.М.Ю. Тихомирова, 2008
10. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.С. 68 и далее.
11. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004 С. 79 и далее.
12. Кияшко В.А., Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2008. № 5.С. 37-40.
13. Петров Е.Ю., Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. 2010. № 5-6.С. 32-33.
14. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В., Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004.
15. http://www.consultant.ru/

1 Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е., Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – Волгоград, 2006. С. 32-33.

2 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред.М.Ю. Тихомирова. М.: Изд.М.Ю. Тихомирова, 2008

3Гражданское право. Часть 1 / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 245.

4Хаскельберг Б.Л., Ровный, В.В., Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

5 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. № Ф08-5428/ 2003.

6 Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2003 г. № А43-9220/02-23-420 // СПС «Гарант».

7Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004 С. 79 и далее.

8Петров Е.Ю,. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. 2010. № 5-6.С. 32-33.

9Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.С. 68 и далее.

10Кияшко В.А., Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2008. № 5.С. 37-40.