Определение рыночной стоимости магазина общей площадью 58,3 м2 с прилегающим земельным участком площадью 100 м2

 

Конструктивный элемент

 

Стоимость, руб.

 

Фундаменты 

 

43065,7

 

Стены 

 

122018,6

 

Перегородки 

 

35888,25

 

Перекрытия 

 

10486,3

 

Крыша 

 

35888,25

 

Основной тип полов

 

21532,35

 

Заполнение проемов

 

64598,05

 

Отделка

 

28709,8

 

Прочие работы

 

64598,05

 

Технические системы, в  том числе

 

200971,6

 

Центральное отопление. 

 

50243,15

 

Холодное водоснабжение

 

28709,8

 

Канализация

 

28709,8

 

Электротехнические устройства

 

71775,5

 

Вентиляция 

 

21532,35

 

ИТОГО:

 

715 757

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 24

 

Определение накопленного  оцениваемым объектом износа  в рамках затратного подхода 

 

№

 

Наименование конструктивного  элемента

 

Удельный вес, в %

 

Износ элемента  Ик (%)

 

Произведение удельного  веса на процент износа (У*Ик)

 

1

 

Фундаменты 

 

0,06

 

8

 

0,48

 

2

 

Стены 

 

0,17

 

10

 

1,7

 

3

 

Перегородки 

 

0,05

 

10

 

0,5

 

4

 

Перекрытия 

 

0,14

 

10

 

1,4

 

5

 

Крыша 

 

0,05

 

10

 

0,5

 

6

 

Полы 

 

0,03

 

10

 

0,3

 

7

 

Заполнение проемов 

 

0,09

 

8

 

0,72

 

8

 

Отделка 

 

0,04

 

10

 

0,4

 

9

 

Прочие работы 

 

0,09

 

10

 

0,9

 

10

 

Инженерные системы и  благоустройства

 

0,28

 

10

 

2,8

 

Итого округленно (%):                                       9,7

 

Суммарный физический  износ: Ип = Σ (У * Ик) = 9,7 %

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 25

 

Величина накопленного  износа определяется по формуле:

 

Инакопл. = 1 – (1 – Ифиз.) * (1 – Ифункц.) * (1 – Иэк.) = 0,097,

 

где Инакопл. – накопленный оцениваемым объектом износ;

       Ифиз. – физический износ оцениваемого объекта;

       Ифункц. – функциональное устаревание оцениваемого объекта;

       Иэк. – экономический (внешний) износ.

 

Что в денежном выражении  составит: 69 622 руб.

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 26

 

Расчет стоимости методом  прямого сравнительного анализа  продаж

 

№

 

Район микрорайон

 

Адрес 

 

Общ. пл.

 

Эт.

 

Примечание 

 

Цена за объект, у.е.

 

Цена за 1 м2, у.е

 

Источник информации 

 

1

 

Завокзальный 

 

Ул. Тоннельная

 

500

 

1

 

Наличие коммуникаций, собственность, под магазин, офис

 

625000

 

 

 

1250

 

Агенство недвижимости 8-918-200-11-00

 

2

 

Завокзальный

 

Ул. Чебрикова

 

300

 

1

 

Помещение под магазин, собственность

 

250000

 

833

 

Агенство недвижимости 8-918-403-34-65

 

3

 

 Заречный

 

Ул. Красноармейская

 

51

 

1

 

Под магазин

 

85000

 

1667

 

Агенство недвижимости 8-918-304-89-50

 

4

 

Заречный

 

Ул. Гагарина

 

61

 

1

 

Под магазин

 

12000

 

1967

 

Агенство недвижимости 69-65-65

 

5

 

Заречный

 

Ул. Чайковского

 

100

 

1

 

Отдельно стоящее, земельный  участок на 49 лет

 

70000

 

700

 

Агенство недвижимости 62-04-40

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 27

 

ул. Политехническая 

 

Объект оценки

 

Аналог 1

 

Аналог 2

 

Аналог 3

 

Аналог 4

 

Аналог 5

 

Цена сделки руб.

 

17500000

 

6997200

 

2380476

 

3359636

 

1960000

 

Площадь, м2

 

58,3

 

500

 

300

 

51

 

61

 

100

 

Цена за 1 м2

 

35000

 

23324

 

46676

 

55076

 

19600

 

Условия продажи

 

б/посредников

 

Фирма-посредник

 

Фирма-посредник

 

Фирма-посредник

 

Фирма-посредник

 

Фирма-посредник

 

Поправка на условия  продажи

 

0,97

 

0,97

 

0,97

 

0,97

 

0,97

 

Скорректированная цена

 

33950

 

22624

 

45276

 

53424

 

19012

 

Условия оплаты

 

Нал.

 

б/нал

 

Нал.

 

б/нал.

 

б/нал.

 

б/нал.

 

Поправка на условия  оплаты

 

0,97

 

0,97

 

0,97

 

0,97

 

0,97

 

Скорректированная цена

 

32932

 

21945

 

43918

 

51821

 

18442

 

Юридические права и  ограничения

 

нет

 

нет

 

нет

 

нет

 

нет

 

нет

 

Корректировка на юр. права  и ограничения 

 

1

 

1

 

1

 

1

 

1

 

Скорректированная цена

 

32932

 

21945

 

43918

 

51821

 

18442

 

Уторгование

 

нет

 

да

 

да

 

да

 

да

 

да

 

Поправка на уторгование

 

0,98

 

0,98

 

0,98

 

0,98

 

0,98

 

Скорректированная цена

 

32273

 

21506

 

43040

 

50785

 

18073

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 28

 

Район города

 

ул. Политехническая

 

ул. Тоннельная

 

ул. Чебрикова

 

ул. Красноармейская

 

ул. Гагарина

 

ул. Чацковского

 

Поправка на район

 

0,97

 

1,01

 

0,94

 

0,93

 

0,98

 

Скорректированная цена

 

31305

 

21721

 

40458

 

47230

 

17712

 

Транспортная достижимость

 

Выше среднего

 

Средняя

 

Средняя

 

Выше среднего

 

Выше среднего

 

Выше среднего

 

Поправка на транспортную  достижимость

 

1,05

 

1,05

 

1

 

1

 

1

 

Скорректированная цена

 

32870

 

22807

 

40458

 

47230

 

17712

 

Особенности расположения

 

Нет 

 

Нет

 

Нет

 

Нет

 

Нет

 

Нет

 

Поправка на особенности  расположения

 

1

 

1

 

1

 

1

 

1

 

Скорректированная цена

 

32870

 

22807

 

40458

 

47230

 

17712

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 29

 

ул. Политехническая 

 

Объект оценки

 

Аналог 1

 

Аналог 2

 

Аналог 3

 

Аналог 4

 

Аналог 5

 

Наличие/отсутствие сферы  социального или иного окружения

 

имеется

 

имеется

 

имеется

 

имеется

 

имеется

 

имеется

 

Поправка на сферу социального  окружения

 

1

 

1

 

1

 

1

 

1

 

Скорректированная цена

 

32870

 

22807

 

40458

 

47230

 

17712

 

Поправка на масштаб

 

1,06

 

1,05

 

1

 

1,01

 

1,03

 

Скорректированная цена

 

34842

 

23947

 

40458

 

47230

 

17712

 

Ликвидность 

 

Выше среднего

 

Выше среднего

 

Выше среднего

 

Выше среднего

 

Выше среднего

 

Выше среднего

 

Поправка на ликвидность

 

1

 

1

 

1

 

1

 

1

 

Скорректированная цена

 

34842

 

23947

 

40458

 

47230

 

17712

 

Веса 

 

0,1

 

0,1

 

0,35

 

0,3

 

0,15

 

Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. составляет: 37 711 рублей.

 

 

Следовательно, рыночная  стоимость оцениваемого объекта, полученная методом сравнения  продаж составляет:

Срыночная = 58,3 м2 * 37 711 руб. = 2 198 551 рубль

 Управляющая компания  «ОЛМА – ФИНАНС»

 

 

Стр.

 

 

Стр. 30

 

Итоговая стоимость определяется  как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими  подходами на соответствующие  коэффициенты.

 

Подходы 

 

Подход 

 

Доходный 

 

Затратный 

 

Сравнительный 

 

Полученная величина ориентира, рублей

 

648 135

 

0

 

2 198 551

 

Критерий 

 

Баллы

 

Достоверность и достаточность  ин-формации, на основе которой  прово-дились анализ и расчеты

 

1

 

0

 

9

 

Способность подхода учитывать  структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта

 

1

 

0

 

9

 

Способность подхода отразить  моти-вацию, действительные намерения  типичного покупателя/продавца