Оценка стоимости земли

- при использовании объектов  оценки, принадлежащих Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации либо муниципальным  образованиям, в качестве предмета  залога;

- при продаже или ином  отчуждении объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным  образованиям;

- при переуступке долговых  обязательств, связанных с объектами  оценки, принадлежащими Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям;

- при передаче объектов  оценки, принадлежащих Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании  физических лиц и юридических  лиц в случаях возникновения  споров о величине стоимости  предмета ипотеки;

- при составлении брачных  контрактов и разделе имущества  разводящихся супругов по требованию  одной из сторон или обеих  сторон в случае возникновения  спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином  предусмотренном законодательством  Российской Федерации изъятии  имущества у собственников для  государственных или муниципальных  нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных ФЗ от 27.02.2003 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"[1,3].

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Таким договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком установлены в ст. 10 ФЗ "Об оценочной деятельности". Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать: основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации[4].

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 ФЗ "Об оценочной деятельности" и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ФЗ "Об оценочной деятельности", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ст. 20 ФЗ "Об оценочной деятельности" стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РФ в соответствии с законодательством Российской Федерации. В настоящее время при определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки". На основании постановления N 519 были разработаны Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков[3,4].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной работе на тему «Методы оценки земли» было рассмотрено следующее:

- земля как  объект  экономической оценки;

- доходный подход к  оценке земельных участков (метод  прямой капитализации, капитализация  доходов по периодам, техника  остатка дохода для земли);

- сравнительный подход  к оценке земельных участков (метод  сравнения продаж (способы типичного  участка  и единицы сравнения), метод персонала);

- затратный подход к  оценке земельных участков (метод  изъятия, метод определения затрат  на освоение, оценка по затратам  на инфраструктуру).

Каждый из рассмотренных выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.

При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов.

В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1.   Земельный кодекс  Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (действующая  редакция от 06.09.2013г).

2.     Конституция Российской Федерации 12декабря 1993г. (с поправками от 30 декабря 2008г.).

3.      Федеральный  закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 22.07.2010) "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации" // Собрание  законодательства РФ. - №31. - Ст. 3813.

4.       Федеральный  закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об     ипотеке (залоге  недвижимости)" // Собрание законодательства  РФ- №29. - Ст. 3400.

5.       Ковалев  В.В. Финансовый анализ: методы и  процедуры. М.: Финансы и статистика, 2010г.

6.     Концепция  системы земельно-ипотечного кредитования. - М.: ФГНУ, «Росинформагротех», 2011г.

7.   Любушин Н.П. Комплексный  экономический анализ хозяйственной  деятельности. Изд. 2-е. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2011г.

8.      Оценка  недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей  «ТАНДЕМ», 2010г.

9. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело Лтд, 2010г.

10. Управление земельными  ресурсами, земельный кадастр, землеустройство  и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. Н. Волкова и B.C. Кислова. - М.: Технология ЦД, 2011г.