Оценка стоимости земельного участка

 

3.3 Доходный  подход

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

 

3.4 Сравнительный  подход

 

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

 

3.5 Методы  оценки

 

В рамках каждого  из подходов существуют методы оценки, то есть конкретные способы расчета  стоимости земли. В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных. Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность применения следующих методов:

сравнения продаж,

выделения,

распределения,

капитализации земельной ренты,

остатка,

предполагаемого использования.

На сравнительном  подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и  распределения. На доходном подходе  методы: капитализации земельной  ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения. Для оценки незастроенных земельных участков могут использоваться следующие методы:

сравнения продаж,

капитализации земельной ренты,

предполагаемого использования.

Применение  различных методов в реальной практике приводит к получению различных  результатов стоимости оцениваемой  земли. В целях рассмотрения целесообразности применения подходов и методов оценки земли, оценщиком собирается информация об оцениваемом земельном участке и его окружении, производится анализ собранной информации с целью выявления наиболее эффективного способа его использования, что является важным моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности и прямо зависит от возможности ее наиболее эффективного использования. После определения соотношений между результатами, полученными с использованием различных методов, окончательная оценка земли устанавливается, исходя из того, какие методы наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому земельному участку.

 

 

4 Расчетная часть

 

4.1 Определение стоимости земельного участка

 

Цена - это фактическая сумма купли - продажи земельных участков в уже совершенных сделках. Три основных цели преследуют люди, когда приобретают землю:

• непосредственное личное использование;
• получение доходности (прибыли);
• удовлетворение чувства гордости от владения ею;

В бизнесе  инвестиции в землю рассматриваются  как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют три основных   метода определения стоимости недвижимости, в том числе и земли:

• прямое сравнение рыночных продаж;
• доходный метод;
• затратный подход;

 

4.2 Общие сведения об объекте оценки

 

Исторические  данные возникновения объекта (дата строительства, реконструкции), сведения о предыдущих владельцах и т.д.

 

Таблица 1- Постановка здания по оценке

Оцениваемый объект	Здание и  земельный участок
Месторасположение объекта	Россия, Краснодарский  край, г. Гулькевичи, ул. Мира
Оцениваемые права	Частная собственность
Цель оценки	Аренда
Задача оценки	Консультирование  заказчика относительно возможной  цены продажи
Дата проведения оценки	5 апреля 2010 года
Собственник объекта	Кошкин М.А.

 

 

4.3 Описание  объекта оценки

 

   Оцениваемый земельный участок, находящийся по адресу Россия, Краснодарский край, г. Гулькевичи, ул. Мира, 23, является частной собственностью.  Площадь участка составляет 1100 кв.м, застроенная площадь. На участке есть улучшения, в виде централизованного газоснабжения, централизованного водоснабжения, централизованного энергоснабжения, подъездного пути к участку.

 

4.4 Метод рыночных продаж

 

Наиболее  распространенным способом оценки земли  является метод прямого сравнительного анализа продаж ( рыночный), исходя из данных о недавних сделках ( за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе:

Выявление фактических продаж участков на рынке;

Проверка информации о сделках;

Внесение  поправок с учетом различий участков (корректировка 
осуществляется в рублях или %). Увеличение или уменьшение в 
зависимости от их пригодности;

                          

Таблица 2 – Поправки цены сопоставимого участка

Параметры	Сравнимый (проданный) участок	Поправки  на Независимой Основе (+,-), %	Поправки  на Кумулятивнойо снове (умножено)
Цена, единиц	3 000 000	-	-
Дата	5.04.2010
Местоположение	На 10% хуже, чем у сравниваемого участка	10%	0,90
Окружающий ландшафт	стандартный		.
Рельеф	ровный
Общая поправка		10%	0,90
Скорректированная стоимость сопоставимого участка	2 700 000

 

При оценке земли поправки следует проводить  по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др. После расчетов методом рыночных продаж стоимость земельного участка равна 2 700 000 рублей.

При оценке земли поправки следует  проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

 

4.5 Метод сравниваемых  продаж стоимости базового участка

   Таблица 3- Расчет стоимости по способу базового участка.

Участки	Цена продажи, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Отдаленность  от центра города	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку,  руб.
базовый	-	стандартный	умеренная	близко	0,6	4875741
Объекты сравнения
№ 1	5900000	Стандартный 1	низкая 0,95	Отдален 0,9	0,61	5044500
№ 2	6100000	Лучший (+) 1,1	Уменьшенная 0,9	Близко 1,1	0,63	6642900
№ 3	5700000	Ограниченный (+) 0,9	Высокая 0,8	Отдален 0,8	0,59	3283200

 

Этот прием основан  на определении путем анализа сравнимых продаж стандартного участка, который является ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок. 

 

1.  №1= 5044500 / 0,61 = 8269672  

     №2= 6642900 / 0,63 = 10544286

     №3= 3283200 / 0,59 = 5564746

 

2.  ( (№1 + №2 + №3) / 3) * 0,6 = 4875741

Метод базового участка   больше подходит для  участков примерно одинакового размера, но отличающихся по другим параметрам ( дачные участки и т.д.)

 

4.6 Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)

 

Оплаты расходов за три других фактора производства: труда - зарплата; комиссионных: капитана - процентов, дивидендов; предпринимательских способностей – прибыли.

. В остатке будет земельная рента для собственника участка

Метод остатка применим при оценке стоимости  застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность   их полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

 

Таблица 4 – Расчет стоимости земли методом  остатка

№ п/п	Показатели	Значение
1	Потенциальный валовой доход от единичного объекта (арендная плата за год)	720000
2	Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта	5400
3	Действительный  валовой доход (п.1 – п.2)	714600
4	Операционные  расходы (постоянные и переменные)	60000
5	Чистый операционный доход (п.3 – п.4)	654600
6	Стоимость воспроизводства  улучшений с учетом износа	800
7	Коэффициент капитализации  для улучшений	15
8	Чистый операционный доход от улучшений (п.6 х п.7)	12000
9	Земельная рента (п.5 – п.8)	642600
10	Коэффициент капитализации	0,08
11	Стоимость земельного участка (п.9 / п. 10)	8032500