Оценка стоимости объекта недвижимости

Таким образом, расчетная  величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации  – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного  дохода первого года в стоимость  путем деления его на коэффициент  капитализации, полученный на основе анализа  рыночных данных о соотношениях чистого  дохода и стоимости активов, аналогичных  оцениваемому объекту, полученных методом  рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент  капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи  с возникающими сложностями при  сборе информации (чаще всего условия  и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы  его возврата.

Следует отметить, что метод  прямой капитализации применим для  оценки действующих активов, не требующих  на дату проведения оценки больших  по длительности капиталовложений в  ремонт или реконструкцию.

Процедура оценки объекта  недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется  ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется  осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое  состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотре проводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта и т.д.

Для определения рыночной стоимости объекта (в случае застроенного земельного участка) необходимо использовать техническую документацию.

Одной из целей осмотра  является проверка соответствия объектов, указанных в технической документации реальной ситуации на участке.

• Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть при оценки недвижимости. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

В настоящие время отсутствуют  какие-либо стандарты по описанию объектов, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания (табл. 1)

Таблица 1 - Описание объектов недвижимого имущества

№	Элементы описания	Характеристика
Общие положения:
1	Назначение объекта недвижимого  имущества (сегмент рынка)	Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок  коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений
2	Текущее (существующее) использование	Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом (садовый  домик) многоквартирный дом и  т.п.
3	Населенный пункт	√
4	Адрес	√
5	Время до центра на общественном транспорте	√
6	Время до центра на личном транспорте	√
7	Расстояние до остановок общественного  транспорта	√
8	Ближайший город	√
9	Расстояние до ближайшего города	√
10	Расстояние до ближайшей автомагистрали	√
11	Расстояние до ж/д станции	√
12	Ближайшие окружение	√
13	Границы окружения	√
14	Типичное использование окружения	Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные
15	Основной тип застройки	Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон
16	Плотность застройки	Менее 25%; 25-75%; свыше 75%;
17	Этажность застройки	Многоэтажная; малоэтажная; смешанная
18	Социальная инфраструктура (выбор  нескольких значений)	Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские  учреждения; предприятия общественного  питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное
19	Благоустройство территорий	Зелённые насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение; тротуары
Юридическое описание:
20	Оцениваемые права	Право собственности; право аренды или  другие права; ограничения оцениваемых  прав (сервитуты, сроки аренды)
21	Наличие договоров аренды или субаренды	Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная плата, арендная плата, случаи изменения  условий договора, условия прекращения  договора
22	Финансовые обязательства, связанные  с объектом недвижимого имущества	Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находящегося в состоянии развития
Планы и требования законодательства:
23	Генеральный план развития населённого  пункта	Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство магистралей, автомобильных дорог и т.п.
Неблагоприятные факторы окружающей среды:
24	Использование опасных материалов и  технологий	Описание
25	Наличие строений, возведённых без  разрешения на строительство, не соответствующих существующим строительным нормам и стандартам. Наличие высоковольтных линий передач вблизи от объекта недвижимости, что может рассматриваться участниками рынка недвижимости как опасность для здоровья	Описание
Земельный участок:
26	Площадь участка
27	Зона	Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-рекреационная
28	Сервитуты
29	Форма	Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное
30	Топография	Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное
31	Состояние участка	Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки; иные условия
32	Неблагоприятные условия окружающей среды	Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грунта; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность (баллов); иное
33	Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений)	Общественный транспорт; главная  автодорога; второстепенная автодорога; пересечение главной дороги; пересечение  второстепенной дороги; пересечение  главной и второстепенной дороги; ж/д переезд (станция)
34	Качество дорог	С твёрдым покрытием, грунтовая
35	Состояние дорог	Хорошее (ремонт не требуется); удовлетворительное (требуется ремонт); плохое (требуется  капремонт); строятся
36	Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрасса; телефонная сеть

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок  на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета  рыночной стоимости  объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые  вносятся путём умножения цены продажи  сопоставимого объекта или его  единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках  сопоставимого объекта и объекта  оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого  объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже –  понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%.  Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых  составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком  экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени  и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний,  менеджеры  консалтинговых компаний, специалисты  агентств недвижимости, риэлторы и  т.д.) и с использованием шкалы  относительной важности.

 

Глава 2. Оценка стоимости  объекта недвижимости.

 

2.1 Характеристика  объекта оценки

Объект оценки – квартира, общей площадью 33 кв.м., в том числе жилой 17кв.м, состоит из одной жилой комнаты, кухни 8 (м.кв.), расположенная по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ильича 28.

Приложение А. Карта расположения объекта оценки

 

2.2. Краткая информация  о районе расположения объекта  оценки

  Объект оценки расположен  в Орджоникидзевском административном округе , в микрорайоне Уралмаш г.Екатеринбург. Территория района - 300 га, население - 67,5 тыс. человек. В районе есть «своя» станция метрополитена.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ.

Наиболее эффективное  использование имущества – это  использование имущества, которое  является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Критерий физической возможности. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций.

• Критерий законодательной разрешенности: Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.
• Критерий экономической целесообразности Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки – квартира, расположенная на втором этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

 

2.3. Оценка рыночной  стоимости объекта методами доходного,  сравнительного и затратного  подходов

 

Метод сравнительного подхода.

	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Объект
Местоположение	р-н Уралмаш ул. Ильича 28	р-н Уралмаш ул. Индустрии53	р-н Уралмаш ул. Стахановская 27а	р-н Уралмаш ул. Ильича 28
Текущее использование	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира
Этажность	4/9	4/9	4/9	2/9
Количество комнат	1	1	1	1
Тип конструкции здания	панельный	панельный	панельный	панельный
Общая площадь помещений, кв. м	34	33	33	33
Дата выставления	09.11.2010	18.11.2010	05.10.2010	17.03.2011
Цена	1 980 000	2 190 000	2 000 000	-
Поправка на торг	5%	5%	5%	-
Скорректированная цена	1 881 000	2 080 500	1 900 000	-
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Отличная	Отличная
Корректировка на транспортную доступность	10%	10%	0%
Скорректированная цена	1 880 990	2 080 490	1 900 000
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на техническое состояние	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	1 880 990	2 080 490	1 900 000
Корректировка на площадь	0%	0%	0%
Скорректированная цена	1 880 990	2 080 490	1 900 000
Корректировка на тип помещения	0%	0%	0%
Скорректированная цена	1 880 990	2 080 490	1 900 000
Связь	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Корректировка на наличие связи	0%	0%	0%
Скорректированная цена	1 880 990	2 080 490	1 900 000
Парковка	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная
Охрана	Домофон	Домофон	Домофон	Домофон
Корректировка на наличие парковки и  охраны	0%	0%	0%
Скорректированная цена	1 880 990	2 080 490	1 900 000
Корректировка на тип постройки	0%	0%	0%
Скорректированная цена	1 880 990	2  080 490	1 900 000
Цена 1 кв. м	55 323	63 045	57 576	-
Средневзвешенная стоимость объекта  оценки	58 648
Стоимость объекта оценки	1 935 384

 

Таким образом, стоимость объекта  оценки – однокомнатной квартиры общей площадью 33 кв.м., расположенной р-н Уралмаш, ул. Ильича 28 рассчитанная сравнительным подходом, составляет примерно 1 935 000 руб.

Метод доходного подход

Объект оценки: однокомнатная  квартира, общей площадью 33 кв.м.

Арендная плата: 13 000 руб.

Квартплата и коммунальные услуги: 4 000 руб.

ПВД:10 000*12 мес.=120 000 рублей

ДВД:120 000 – 4 000*12 мес.=72 000 рублей

72 000(руб.)-потери от недозагруженности квартиры;

12%-ставка за риск ,высчитывается путем сложения различных экономических и физических факторов, которые не зависят от квартиры.

Ст-ть недвижимости:48 000/12%=400 000(руб.)

Метод затратного подхода

Объект оценки: однокомнатная  квартира, общей площадью 33 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. жилья в районе Уралмаш составляет 50 060 рублей.

Год постройки: 1983

Ст-ть востановления: 33*50 060=1 651 980

Износ функциональный: 50%

Износ физически устранимый:

Износ физически неустранимый: 20%

Износ накопленный: 1 651 980*0,50 + 1 651 980 *0,20 = 1 156 386 рублей

Ст-ть квартиры: 1 651 980 – 1 156 386 = 495 594 рублей

 

2.4 Расчет итоговой величины стоимости  объектов

Заключительным элементом  аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью  использованных подходов, является определение  преимуществ и недостатков каждого  из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение  единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

Действенность метода в отношении  учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая  риски).

Способность метода учитывать  структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.