Методики оценки эффективности использования земельных участков

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3. Статически обоснован. 
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж. 
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4. Зависимость от активности рынка. 
5. Зависимость от стабильности рынка.  
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы; 
- величина накладных расходов; 
- затраты на оборудование; 
- нормы прибыли строителей в данном регионе; 
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

-  расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); 
-  расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс); 
-  расчет накопленного износа (Ин): 
-    физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
-    функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
-    внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; 
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си; 
- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее  эффективного земельного участка; 
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; 
- оценка общественно-государственных и специальных объектов; 
- оценка объектов на малоактивных рынках; 
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости, 

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, 

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация; 
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных  поступлений от объекта оценки. 
2. Расчет действительного валового дохода. 
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные; 
- условно-переменные (эксплуатационные); 
- резервы.

4.Определение величины чистого  операционного дохода. 
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

 

Глава 4.Методы оценки земельных участков

 

4.1. Нормативная цена земли. Государственный земельный кадастр

Земля, представляя особую общественную ценность, является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется с помощью государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр - это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

*государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользований;

количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;

учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;

бонитировка почв (лат. bonitas - доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель;

экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Управление Государственным земельным кадастром возложено на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем). Под его руководством работают специально созданные органы Роскомзема - кадастровые бюро в районах и городах.

Они осуществляют:

* регистрацию земельных участков с объектами недвижимости и прав на них;

выдачу документов, удостоверяющих права на земельные участки и недвижимость;

учет земель;

формирование банка данных для установления цены земли, определения земельного налога и арендной платы;

анализ состояния земельного рынка;

информационно-справочное обслуживание и другие функции.

С точки зрения оценщика недвижимости, наиболее примечательна функция кадастровых бюро, связанная с определением цены земли. Исторически эта функция выражала основное назначение земельного кадастра в России. В "Толковом словаре живого великорусского языка", написанного В.И. Далем в середине прошлого века, дано такое толкование земельного кадастра: "Кадастр - оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения; расценка". И еще: "Кадастровать - расценять имущество".

Эта определяющая функция земельного кадастра долгое время была несправедливо забыта. И только после введения многообразия форм собственности на землю она вновь включена в регламент кадастровых служб как важный способ государственного регулирования земельных отношений.

Законом РФ "О плате за землю" были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базовых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета. Практическое осуществление этого закона в части экономического зонирования территорий и государственной оценки земли было возложено на службы нового Государственного земельного кадастра.

Кадастровая оценки земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на создание и воспроизводство ее улучшений, соотношений спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских свойств.

По совокупности этих характеристик территории субъектов РФ разделяются на ряд оценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли.

Согласно постановлению Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. №1204 "О порядке определения нормативной цены земли" и Инструкции Госналогслужбы РФ от 17 апреля 1995 г. №29 по применению Закона РФ "О плате за землю" нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. Так, в начале 1997 г. по 69 оценочным зонам Москвы базовые ставки земельного налога составляли от 120 057 тыс. руб. за гектар в 1-й зоне до 5241 тыс. руб. за гектар в 69-й зоне, а расчетные значения нормативной цены земли - соответственно от 24 011 400 до 1 048 200 тыс. руб. за гектар.

Органы исполнительной власти субъектов РФ правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к нормативной цепе земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны.

Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребованы всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации.

Нормативная цена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цеп на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.

2. Метод капитализации дохода (земельной ренты)

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Рента — доход, приносимый земельным участком.

Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки капитализации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которая определяется каждый год на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Федерации.

Пример оценки стоимости земли капитализации земельной ренты Условия задачи. Земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход — $100. Коэффициент капитализации для земельного участка равен — 10%.

1 Годовая рента $100 × 4 = $400

2 Рыночная стоимость земельного участка $400 / 0,1 = $4000

3. Метод распределения

Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

! подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно; ! оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости; ! расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в

составе сопоставимых объектов; ! корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;

! расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.