Купля-продажа земельного участка

Описание жилого дома

Оцениваемый жилой дом представляет собой одноэтажное крпичное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 1994 года.

В строительном отношении здание характеризуется  следующими показателями: Этажность - 1 этаж, мансарда, подвал, веранда. Общая  площадь – 81,3 кв.м Жилая площадь – 50,8 кв.м. Площадь с учетом веранды 112,5

Определение стоимости  земельного участка методом прямого  сравнительного анализа продаж.

Данный метод  основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основные этапы  процедуры оценки по данному методу включают:

1. Исследование  рынка недвижимости с целью  сбора информации о совершенных  сделках и предложениях о продаже  объектов, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор сопоставимых  объектов, по которым заключены  договоры купли-продажи.

3. Сравнение  оцениваемого объекта с отобранными  сопоставимыми объектами и внесение  поправок в цены сопоставимых  объектов.

4. Установление  стоимости оцениваемого объекта  путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов. [26]

В процессе оценки был осуществлен сбор информации о последних совершенных сделках  купли-продажи индивидуальных жилых  домов с земельными участками. При  подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.

Всего было отобрано 4 совершенных сделки, которые позволяют  достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.

Корректировка рыночных цен, проданных сопоставимых объектов недвижимости

№ п/п	Характеристики  объектов	Объекты недвижимости
		Оцениваемый объект	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
1	Дата сделки*	-	2	7	3	4
2	Местоположение	Красный Яр	Красный Яр	Красный Яр	Ново-семейкино	Ново-семейкино
3	Год постройки  жилого дома	1994	1995	1995	1986	1987
4	Площадь земельного участка, 100 кв.м.	12	12	9	6	5
5	Общая площадь  жилого дома, кв.м.	81,3	55	63	100	81,3
6	Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
7	Инженерное обеспечение**	1-4	1-5	1-4	1-5	1-4
8	Качество постройки	Ниже среднего	Ниже среднего	Среднее	Среднее	Среднее
9	Рыночная цена продажи объекта, тыс.р	-	2500	3000	2890	2750
10	Рыночная цена продажи объекта в расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома, тыс.р	-	45,45	47,62	28,9	33,83
Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости в тысячах рублей
1	Дата продажи	-	0	- 0,952 (2%)	0	- 0,338 (1%)
2	Местоположение	-	0	0	+ 1,445 (5%)	+ 1,692 (5%)
3	Год постройки	-	0	0	+ 4,624 (16%)	+ 5, 413 (16%)
4	Площадь земельного участка	-	0	+ 450	+ 1200	+ 1300
5	Инженерное оборудование	-	-5	0	-5	0
6	Качество постройки	-	0	-9,524 (20%)	-5,78 (20%)	-6,766 (20%)
Скорректированная цена в тысячах рублей
1	Объекта в целом	-	2495	3440	4085	4050
2	В расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома	-	45,364	54,6	40,85	49,82

 

 * Указано количество полных  календарных недель между датой  оценки и датой совершенной  сделки купли-продажи сопоставимых  объектов.

* Указано наличие  коммуникаций под следующими шифрами: 1-электричество, 2 - водопровод (холодная и горячая вода), 3 - газ, 4 - канализация, 5 - телефон.

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата продажи.

Сравниваемые  сделки были совершены в течение  последних двух

месяцев от даты оценки. В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% и объекта N 4 в размере 1% со знаком минус.

2. Местоположение.

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого  объекта и оцениваемого существенно  различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в поселении Красный Яр находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенные в поселении Красный Яр, в связи с престижностью данного местоположения, по оценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенные в поселении Новосемейконо. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в поселении Новосемейкино, вводится поправка в размере 5% со знаком плюс.

3. Год постройки.

Поправка, учитывающая  возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс.

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.

В связи с  тем, что стоимость земельного участка  в общей стоимости объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20% поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%.

4. Площадь земельного  участка.

В поселении  Красный Яр земельные участки  имеют рыночную стоимость в среднем  около 150 тысяч рублей за 100 кв.м. В поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около 100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.

5. Общая площадь  жилого дома.

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное  обеспечение.

Поправка на инженерное оборудование вводится в  рыночную стоимость

объектов N 1 и N 3 в размере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного района.

7. Качество постройки.

По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего" отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10-15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости.

В связи с  изложенным поправки за качество постройки  вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.

Анализ  результатов, полученных методом прямого  сравнительного

анализа продаж.

После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете  на

1 кв. метр общей площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей

площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.

 

Заключение

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной  собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику  экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Из первой главы  можно сделать следующие выводы:

- Земельный участок  — часть земной поверхности  на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

- Правила совершения  сделок с землей неодинаковы  для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

- Возможность  совершения сделок с земельными  участками появилась в связи  с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.

- Нормативно-правовые  акты, регулирующие сделки с земельными  участками: Конституция РФ, Гражданский  и земельный кодексы РФ, Федеральные  Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Анализ предложения  земельных участков в Самарской  области дал следующие результаты:

- самый большой  перепад цен произошел в Красноармейском  районе, порядка 100 тысяч рублей  за сотку за месяц;

- значительный  перепад цен произошел в Безенчукском  районе, там в декабре и январе  произошел рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошел  опять спад цен практически на уровень ноября;

- заметен рост  цен в апреле в Приволжском  районе, практически на 35 тысяч рублей  за сотку;

- произошел рост  цен в Хворостянском районе  в апреле порядка 30 тысяч рублей  за сотку;

- в остальных  районах цены практически стабильны.

Из третьей  главы можно сделать вывод, что  для совершения сделки купли-продажи  земельного участка необходимо наличие  следующих документов:

- правоустанавливающий  документ на землю (например, свидетельство  о праве собственности на землю);

- кадастровый паспорт земельного участка;

- кадастровый  план земельного участка;

- технический  паспорт БТИ, если на участке  есть зарегистрированное строение;

- справку из  налоговой инспекции об отсутствии  задолженностей по земельному  налогу;

- выписку из  Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки).

Сделка является действительной, только после государственной  регистрации договора о купле-продаже  земельного участка.

Рассматривался земельный участок прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Оценка этого  земельного участка проводилась  методом прямого сопоставления  продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи  по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

На основании  этого метода выяснилось, что после  введения поправок разброс приведенных  рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в  расчете на 1 кв. метр общей площади  жилого дома.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом.

Подводя итоги  рассмотрению данной темы связанной  со сделками с землей, необходимо отметить, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками.

 

Список  литературы 

 

1. Конституция  Российской Федерации от 12 декабря 1993г., с изменениями от 30 декабря 2008 года

2. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (части первая и вторая) (с последними  изменениями от 24.07.2008)

3. Земельный  кодекс Российской Федерации  от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК  РФ) (с последними изменениями от 27 декабря 2009 года)

4. Кодекс  Российской Федерации об административных  правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ

5. ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»  от 21.7.97 г., с изменениями от от 11.04.2002 N 36-ФЗ

6. Федеральный  закон "О государственном земельном  кадастре» от 2.01.2000 № 28-ФЗ (редакция  от 4.12.2006)

7. Федеральный  закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

8. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

9. Указ Президента  РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210. 1993.

10. Правила ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (утв. Постановлением  Правительства РФ от 18 февраля  1998 г. N 219)

11. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов, 2-е изд, испр.- СПб: Питер, 2007

12. Васильева  Л. С. «Экономика недвижимости»:  учебник - М.: Эксмо, 2008г

13. Горемыкин  В.А. «Экономика недвижимости»:  учебник для вузов - М.: «Высшее  образование», 2007

14. Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. М.; Дело, 2005.