Классификация земельных угодий

 

 

Содержание

1	Классификация земельных угодий	3
2	Метод разбивки на участки в оценке земли	6
3	Цели анализа рынка недвижимости	8
4	Задачи	9
5	Литература	11

 

Классификация земельных угодий

Земли сельскохозяйственного назначения - земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:

• сельскохозяйственные угодья,
• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,
• земли, занятые лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных явлений,
• земли, занятые водными объектами,
• земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земли промышленности - земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным Кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

• особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов,
• природоохранного назначения,
• рекреационного назначения,
• историко-культурного назначения,
• иные особо ценные земли в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Земли лесного фонда - лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства.

Земли водного фонда:

• покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах,
• занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

Земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного Кодекса РФ.

Классификация земельных участков

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить  на части  и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

В соответствии с законодательством  не допускается раздел городских  земель, земель фермерских хозяйств и  пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий  земель:

1. Земли  сельскохозяйственного назначения имеют особый  правовой  статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, цели на  и  другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства; 

- для коллективного садоводства  и  огородничества;

- для подсобных  сельскохозяйственных  производств;

- для опытных  и  научных  станций.

2.  Земли   городов  и   населенных   пунктов  занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома  и социально-культурные  учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные  сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные  объекты  и   сельскохозяйственные  производства.

Эта категория земель обеспечивает  86%  поступлений  в консолидированный  бюджет от всех  платежей  за землепользование и  может использоваться только в соответствии  с генпланами  и  проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики  и  космического обеспечения, энергетики, обороны и  иного назначения. Имеют особый  режим  использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы,  истории  и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей,  массового отдыха и  туризма, а также для  историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым  законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них  запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом  лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной  промышленности.

6. Земли  водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме  тундры и  лесотундры),  гидротехническими сооружениями и полосами отвода при  них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. Продажа земельных участков, а также выделение их для  предпринимательской  деятельности и  перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами  РФ и субъектов Федерации.

Для оценки и учета земельных  участков можно также выделить два основных классификационных признака:

1. Текущее использование земельного  участка -  земельный   участок не  предназначен для передачи  другому  лицу с целью получения дополнительного дохода (т.е. не для продажи);

2. Земельный участок в обороте  используется для получения  дохода, в том числе и  путем  передачи  в аренду, внесения в складочный  капитал, в обеспечение залога и  пр.

 

Метод разбивки на участки  в оценке земли

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

– определение  размеров и количества индивидуальных участков;

– расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

– расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

– вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

– выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

– расходы  на разбивку, расчистку и планировку участков;

– расходы  по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

– налоги, страховку, гонорары ИТР;

– расходы  на маркетинг;

– прибыль  и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости  земельных участков проводится в  рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции  различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного  спроса и предложения на имитируемом  земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка  как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов  землепользования базируется на закономерностях  формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и  аренды). Учитывая существенную разницу  в стоимостных показателях для  участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных  на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному  разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования  происходит в условиях конкуренции  за пользование недвижимостью между  различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений  на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

 

Цели анализа рынка  недвижимости

Первый этап анализа рынка недвижимости заключаются в установлении цели анализа. Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решения следующих вопросов:

• 1) оценка стоимости отдельных видов недвижимости;
• 2) целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости (или реконструкция существующего);
• 3) определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости;
• 4) формирования наиб перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
• 5) поиск наиболее доходных сегментов рынка в долгосрочном периоде;

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на 2 блока:

• 1) относящиеся к краткосрочным целям;
• 2) относящиеся к долгосрочным целям.

Четкое определение целей помогает установить, какой из этих 2х периодов следует анализировать, т.е. глубину  ретроспективного анализа, на какой  сектор рынка следует сделать  упор, а также определить глубину  изучения рынка.

 

Задача 1.

В одном городском микрорайоне  старой жилой застройки отсутствуют  продажи незастроенных земельных  участков. В базе данных имеются  данные по трем другим микрорайонам жилой  застройки в сопоставимой ценовой  зоне.

Исходные данные

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости  объекта
1 2 3	43011 47836 46294	193962 299954 289090

 

Определить типичное отношение  стоимости земли к общей стоимости  объекта недвижимости и стоимости  земли, если недавно оцениваемый  объект был продан за 188985 руб.

Решение.

Определяем типичное отношение  стоимости земли к общей стоимости  объекта недвижимости.

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости  объекта
1 2 3	43011 47836 46294	193962 299954 289090	0,222 0,159 0,160

Средняя арифметическая доля земли (0,222 + 0,159 + 0,160)/3 =0,180.

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно  продан за 188985 руб., то стоимость земли  определяется следующим образом.

Стоимость земли = 188985 • 0,180 = 340173,3 руб.

 

Задача  2.

Имеются данные о ценах продаж трех земельных участков с улучшениями, а также, найденные оценщиком, доли стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем  окружении с проданными земельными участками методом распределений. Для простоты примера принимается, что площадь земельных участков одинаковая и равна 1 гектару.

	Цена  земельного участка с улучшениями, тыс. рублей.	Доля  земли, %	Стоимость земли, тыс. руб.
1	420 000	32
2	850 000	17
3	1 000 000	15
Стоимость свободного земельного участка

 

Решение: 
420 000 х 0,32 = 134400 
850 000 х 0,17 = 144500 
1 000 000 х 0,15 = 150000 
Стоимость свободного земельного участка (134400 + 144500 + 150000)/3 = 142967

	Цена  земельного участка с улучшениями, тыс. рублей.	Доля  земли, %	Стоимость земли, тыс. руб.
1	420 000	32	134400
2	850 000	17	144500
3	1 000 000	15	150000
Стоимость свободного земельного участка			142967

 

 

Литература:

1. Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васлильева.-М.: Эксмо, 2008.-480 с.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации: офиц. текст: части (1,2,3) с изменениями и дополнениями. – М.: Эксмо, 2008.- 932 с.
3. ФСО N 2 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255;