Экономическая оценка земель

Тема: Экономическая оценка земель

В современных условиях переходной экономики в России большое значение приобретает земельная реформа, включение земли в сферу товарно-денежных отношений.

Земля всегда занимала и занимает уникальное и ключевое положение  в общественно-политической и экономической  деятельности людей. Она поддерживает жизнь и выступает в качестве центра человеческой культуры и общественного  устройства. Земля является особым фактором производства и природным  ресурсом, без которого невозможна никакая деятельность человека.

Потребность в знании стоимости  земли лежит прежде всего в области микроэкономики и частного сектора. Для многих предприятий земельная собственность является значительной составной частью производственного капитала. В развитых странах с землей совершаются различные операции -купля-продажа, аренда, залог, и при этом возникает вопрос о стоимости земли. Инвестиции в землю всегда были хорошим средством долгосрочного вложения капитала. Известны примеры, когда за несколько столетий стоимость земли некоторых организаций не только сохранилась, но и приумножилась в несколько десятков раз.

 Отсутствие в России практически  весь XX век института частной  собственности на землю, рыночных  земельных отношений и безвозмездность  наделения землей привели за  время социалистического, административного  способа хозяйствования к неэффективному, нерациональному использованию  земли. Возможность купли-продажи  земли, необходимость развития  ипотеки, установление платы за  пользование земельными ресурсами,  а также унаследованная от  административной экономики неэффективность  использования земли потребовали  знания стоимости земли, точная  оценка которой способствует  правильному принятию решений  в области землепользования как в государственном, так и в частом секторе. Ситуация такова, что три четверти населения Российской Федерации проживает на землях городов и других населенных пунктов. Актуализация рынка, проходит здесь интенсивнее, чем на сельскохозяйственных землях, что в большей степени связано с наличием более-менее развитой инфраструктуры и вероятностью изменения целевого назначения. Именно в случае с городской землей проблема оценки стоит наиболее остро.

Несмотря на привлекательность  ситуации, сложность анализа состоит  в том, что на момент формирования и развития рынка земли в отечественной  экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные же методики основаны на существовании развитого  и длительно функционирующего земельного рынка.

Таким образом, разработка теории оценки городских земель в условиях переходной экономики является одной из важнейших  проблем исследования формирующейся  рыночной системы.

Экономическая оценка выступает в  качестве комплексной категории  на рынке факторов производства. На рынке земли она объединяет такие  категории, как цена, стоимость земли, рента, градостроительная ценность и другие. Любой из факторов производства, в том числе и земля, выступает  в экономических отношениях в  качестве товара на рынке при его  купле или продаже. Соответственно, при передаче пучка прав на данный товар экономисты сталкиваются с  процессом рыночного ценообразования  на микроуровне, результатом которого является выявление равновесной цены.

Теоретические основы оценки стоимости  недвижимости и земли в условиях развитого рынка разработаны  в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй, В. Кляйбера, X. Дитериха. В условиях административной экономики СССР существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю и отраженный в работах С.Г. Струмилина, Ю. Зарембо, Н. Бекаревича; и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, прибыли (И. Храбров, М. Виленский, Г. Бабков, А. Степанков). Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли рассматриваются в работах санкт-петербургских исследователей Мягкова В.Н., Федорова В.П. и московских Прорвича В.А. и Ромма А.П. К моменту введения закона «О плате за землю» в РФ вопросами оценки земель занимались лишь отдельные исследователи, которые развивали данное направление еще в советский период. Однако отсутствие частной собственности на землю в СССР и платежей за пользование землей не стимулировали данного направления исследований. Поэтому проводившиеся работы были скорее теоретическими, нежели практическими. Все исследования того времени, как правило, касались проблем перспективного развития городов. Лишь ограниченный круг исследователей продолжал развивать тему оценки земель в том или ином виде. Эти исследования акцентировали внимание на выполнении функционально-градостроительного анализа территорий поселений для целей эффективного их использования при разработке градостроительной документации. В этих работах были установлены основные направления исследования факторов, формирующих ценность земель поселений, а именно последовательность и порядок проведения комплексной градостроительной оценки земель поселений. Разработанная методология во многом напоминает исследования зарубежных авторов начала и середины ХХ в. прошлого столетия. Принципиальная разница в исследованиях зарубежных и отечественных авторов заключалась лишь в выражении конечного результата: у зарубежных авторов - цена земли, у советских - время, затрачиваемое на получение необходимых услуг, и затраты в денежном выражении на создание комплекса этих услуг (т. е. затраты на устройство социальной, транспортной и инженерной инфраструктур).

С появлением электронных  вычислительных машин западные исследователи  и практики перешли к массовой оценке земель с использованием рыночных данных. Регрессионный анализ позволял рассчитывать стоимость земель, базирующуюся на анализе рыночной статистики. Это существенно упростило оценочные модели. Однако полученные результаты охватывали лишь те территории, на которых можно было найти определенное число сделок по купле (продаже) или аренде земельной собственности. Если таковых не было, то и оценку таких территорий не проводили.

Принятие Закона РФ «О плате  за землю» стимулировало отечественных  специалистов на продолжение исследований, направленных на массовую оценку земель муниципальных образований. Закон  устанавливал среднюю по городу ставку земельного налога, которую органы местного самоуправления должны были дифференцировать по территории в соответствии с выделенными зонами.

При отсутствии комплексной  экономической оценки городской  территории муниципальных образований  Закон рекомендовал выполнение работ  по дифференциации ставок земельного налога путем экспертной оценки, учитывающей  набор ценообразующих факторов, установленный постановлением правительства РФ «Порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92.

С развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса  РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным  становится необходимость анализа  рыночных данных при массовой оценке земель.

25 августа 1999 г. Правительство  РФ принимает постановление «О  государственной кадастровой оценке  земель», а 8 апреля 2000 г. постановлением  утверждает «Правила проведения  государственной кадастровой оценки  земель». С этого момента начинается  новый этап в экономической  оценке земель Российской Федерации.