Гражданско-правовые сделки с землей и порядок их регистрации

 

Ведение

Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного  места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного  базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит  земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению  с иными природными ресурсами  земля выполняет наиболее широкие  и значимые функции в системе  общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний  день одними из наиболее актуальных.

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории, т.е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального  и эффективного использования, а  также охраны земли как важнейшей  части природы, естественной среды  обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной  и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

Однако в настоящее  время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем  требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно  при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи  и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее  время кроме Земельного кодекса  РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных  законов и законов субъектов  РФ, разобраться в которых и  найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права, что подчеркивает актуальность изучения темы земельно-правовых сделок.

В связи с этим, основной целью настоящей работы является изложить на основе Земельного кодекса  РФ и новейшего земельного и гражданского законодательства РФ вопросы купли-продажи  земли, аренды земли и в целом  рассмотреть землю, как объект гражданских  правоотношений.

Особое внимание в работе будет уделено правам физических и юридических лиц (собственников, владельцев, пользователей, арендаторов) на земельные участки, преемственности  прав всех землевладельцев, тому новому, что вносится принятыми в последнее  время законами в российскую правовую систему, в земельные отношения.

Исходя из поставленной цели в работе будут рассматриваться следующие задачи:

- описание порядка учета  и регистрации земельных участков, обеспечения стабильности пользования  и владения недвижимостью на  земле. 

- уяснение пределов вмешательства  государства, обязанности и права  граждан в области охраны и  использования земель.

- изучение различных взглядов  ученых по данной теме, исследование  нормативно-правовых актов 

Принятые в последнее  время нормативные правовые акты, судебная и арбитражная практика сумели дать ответ на многие имеющиеся  вопросы.

Теоретические выводы подтверждены на основе обобщенных материалов действующей  правоприменительной практики Российской Федерации.

Для более полного и  всестороннего раскрытия темы исследования использована следующая методологическая база: сравнительный, системный анализ и ряд других.

Предмет исследования - изучение отдельных видов земельно - правовых сделок, права пользования землей правового режима земель транспорта и связи, служебный надел на современном этапе развития общества и с учетом действующего законодательства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Гражданско-правовые сделки с  землей и порядок их регистрации

Развитие земельной реформы  связано с вовлечением земли  в гражданский оборот. Это положение  получило законодательное завершение в Конституции РФ, ПС РФ, ряде Указов Президента РФ. В связи с гражданско-правовым регулированием оборота земельной недвижимости появились проблемы соотношения норм земельного и гражданского права, разграничения предмета регулирования различных отраслей права в области земельных правоотношений. В юридической науке существуют различные взгляды на законодательное решение данной проблемы. Позиции цивилистов заключаются в том, что содержание сделок

с землей, определение правового  статуса собственника составляет предмет  гражданско-правового регулирования. Это закрепляется ГК РФ. Отдельные  ученые-юристы критически относятся  к такому законодательному закреплению  земельных норм, считая приоритетным применение специального земельного законодательства в регулировании земельных отношений.¹ Это следует в силу особенностей земельных отношений, особого положения земли как объекта природного происхождения. По мнению диссертанта, общие положения о содержании земельной собственности, земельно-правовых сделках, по-прежнему должны регулироваться нормами гражданского законодательства, а детализация этих положений применительно к конкретным земельным объектам и категориям земель должны входить в предмет регулирования земельного права.

Можно выделить некоторые  основные направления совершенствования  гражданского и земельного законодательства России. Среди них:

- закрепление понятия  «земельный участок» как объект  недвижимости;

- снятие запретов на  оборот земли для обеспечения  свободного оборота недвижимости (имеются в виду участки, включенные  в гражданский оборот);

- расширения видов прав  на земельный участок, подлежащих  обязательной государственной регистрации;

- разграничение полномочий  РФ и субъектов РФ при законодательном  регулировании сделок с земельными  участками;

- осуществление сделок  с земельными участками как  законодательно оформленный способ  перераспределения земель;

- развитие правового регулирования  государственной регистрации прав  на земельные участки и сделок  с ними, а также развитие и  совершенствование земельного кадастра, как механизмов учета движения  земель;

- сохранение существующего  деления земель на категории  по их целевому назначению;

- развитие, совершенствование  и обеспечение устойчивости залоговых  правоотношений, как одним из  приоритетных и перспективных  направлений государственной политики;

-совершенствование механизма  передачи права собственности  на земельные

 

участки, находящиеся в  государственной или муниципальной  собственности, собственникам расположенных  на них объектов недвижимости; установление порядка определения арендных платежей и выкупных цен за земельные участки  с учетом их сопоставимости, необходимости  уменьшения размера отвлекаемых  собственных средств предприятий на данные цели, в том числе с учетом возможности рассрочки платежей по выкупу земельных участков;

- формирование земельных  участков при разграничении государственной  собственности на землю в целях  регистрации прав собственности  на земельные участки Российской  Федерации, субъектов Российской  Федерации, муниципальных образований;

- формирование информационной  базы землеустроительной документации;

- создание единого кадастра  объектов недвижимости на федеральном  уровне;

- совершенствование системы  государственной регистрации права  на недвижимое имущество и  сделок с ним с индивидуализацией  земельных участков и иных  объектов недвижимости.²

С развитием земельного рынка  все большее значение приобретает  в качестве основания возникновения  конкретного земельного правоотношения такой юридический факт, как сделка. Сделками признаются действия граждан  и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Отсюда действия граждан по приобретению земельных участков, направленные на установление определенных законодательством  прав и обязанностей по поводу земли, будут признаваться сделкой. Совершение сделок с земельными участками (порядок  заключения сделки, форма сделки, регистрация  сделки, ее действительность и др.) регулируется нормами гражданского законодательства с учетом земельного. В данной работе выделены такие сделки, как купля-продажа, аренда, передача по наследству, передача в дар (дарение), рента, мена, ипотека. Диссертант считает, что именно эти виды сделок в настоящее время являются наиболее распространенными и в дальнейшем будут преобладать среди других видов сделок с земельными участками.

Весьма существенные требования предъявляются к форме договора, его содержанию, регистрации, порядку  возникновения прав на земельные  участки,

являющиеся объектами  сделки. Здесь необходимо указать  сведения об основании приобретения продавцом прав на земельный участок; отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного участка; отсутствие или наличие обременения  участка правами третьих лиц (залог, аренда, сервитут и т. д.).

Лица, приобретающие земельный  участок, должны быть уверены, что их земельный участок останется  принадлежать им, и, если и будет  изъят, то только по установленным в  земельном законодательстве основаниям.

Представляется, что государство  наряду с вещными правами на земельный  участок, должно регистрировать и обязательственные  права на них в Едином государственном  реестре прав. Такие сведения должны передаваться учреждением юстиции  по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в распоряжение территориального отделения службы Росземкадастра.

Действующее федеральное  законодательство, а именно: ГК РФ, ЗК РФ, Закон РФ «Об ипотеке», Закон  РФ «О государственном земельном  кадастре», Закон РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» определили право  на земельный участок как объект соответствующих правоотношений, одновременно определив момент наступления права  на земельный участок у участников правоотношения.³

К сторонам правоотношений по обороту прав на земельные участки  могут быть отнесены:

- физические, юридические  лица;

- крестьянско-фермерские  хозяйства, иные предприниматели,  без образования юридического  лица;

- муниципальные образования,  в лице органов местного самоуправления;

- субъекты Российской  Федерации, в лице специально  уполномоченных органов;

- Российская Федерация,  также в лице специально уполномоченных  органов;

 

 

 

 

2. Права пользования землей физическими  и юридическими лицами

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом  постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. 
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права  владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Распоряжение земельным  участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Владелец земельного участка  может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Владение и пользование землей на праве постоянного пользования

Лицо, которому земельный  участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Лицо, которому земельный  участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.