Государственный земельный кадастр и оценка земли

ФЗ № 28 «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. регулировал ГЗК вплоть до 2008 г., когда ФЗ N 66 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»» полностью отменил его.

Вместо него Федеральный закон ФЗ N 221 от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" 
Существующая система не позволяла эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества.

Некоторые авторы, рассматривая особенности развития земельно-кадастровых

отношений в современной России, отдавали предпочтение достоинствам земельного кадастра, полагая, что он более соответствует условиям преимущественно сельскохозяйственного землепользования. Но с точки зрения обеспечения  инвестиционных интересов страны, имеется достаточно оснований для разделения двух видов кадастров.

 

Поэтому теперь ГЗК можно считать часть ГКН.

ГКН является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. ГКН является федеральным государственным информационным ресурсом.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти  Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

 ГКН на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, в которую также входит Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кадастровые сведения являются общедоступными.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер - кадастровый номер.

В ГКН вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного  строительства);

2) кадастровый номер и  дата его внесения в ГКН;

3) описание местоположения  границ объекта недвижимости, если  объектом недвижимости является  земельный участок;

4) описание местоположения  объекта недвижимости на земельном  участке, если объектом недвижимости  является здание, сооружение или  объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания  или сооружения, в которых расположено  помещение, номер этажа, на котором  расположено это помещение (при  наличии этажности), описание местоположения  этого помещения в пределах  данного этажа, либо в пределах  здания или сооружения, либо соответствующей  части здания или сооружения, если объектом недвижимости является  помещение;

6) площадь, если объектом  недвижимости является земельный участок, здание или помещение

7) адрес объекта недвижимости  или при отсутствии такого  адреса описание местоположения  объекта недвижимости;

11) сведения о кадастровой  стоимости объекта недвижимости

12) сведения о лесах, водных  объектах и об иных природных  объектах, расположенных в пределах земельного участка;

13) категория земель, к  которой отнесен земельный участок;

14) разрешенное использование;

и т.д.

 

ГКН состоит из следующих разделов:

1) реестр объектов недвижимости;

2) кадастровые дела;

3) кадастровые карты.

 

Реестр объектов недвижимости представляет собой систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в ГКН сведений о таких объектах.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в ГКН.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в ГКН сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории РФ

 

Кадастр, как систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, состоит из трёх взаимосвязанных составляющих – технической (технологической), юридической и экономической.

В новом законе дано чёткое и полное изложение как правовой, так и технической стороны ведения государственного кадастрового учёта недвижимости.

Тем не менее, Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» не содержит экономической составляющей, а в частности не отражает даже общих вопросов организации и проведения кадастровой оценки земель. В свою очередь, отсутствие экономической части в основополагающем законодательном акте не только приводит к:

- отсутствие профессиональных  оценщиков в организации и  проведении государственной кадастровой  оценки земель;

- расхождение результатов  кадастровой и рыночной оценки  земель;

- проблематика информационного  обеспечения проведения работ  по определению кадастровой оценки  земель;

- экспертиза результатов  кадастровой оценки земельных  участков.

 

Таким образом, оценка земли, а в частности государственная кадастровая оценка, является экономической основой государственного кадастра недвижимости, выполняя следующие функции:

- фискальная - формирование  налогооблагаемой базы для определения  величины земельного налога (а  в отдельных регионах РФ и  для определения арендной платы  за пользование муниципальными  землями);

- информационная - определение относительной ценности и отражение экономического потенциала оцениваемой категории земель. Информационная функция кадастровой оценки земель позволяет использовать результаты кадастровой оценки земель в качестве инструмента управления и регулирования рынка недвижимости.

 

Так, результаты кадастровой оценки земель населённых пунктов служат для уточнения схемы территориально-экономического зонирования, создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки, определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах, обоснования направлений городской застройки и т. п. 

Осуществляется массово для определённой зоны.

ГКО проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет. Росреестром формирует перечнь объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Для проведения ГКО земель привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

До подписания договора на проведение оценки исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления такой деятельности на страховую сумму в размере не менее чем 30 млн руб.

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

• уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

• площади земельного участка;

• вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

• факторов местоположения и окружающей среды

Методика кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

• доступность различных центров тяготения (объектов);

• уровень развития транспортной инфраструктуры;

• уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

• уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

• состояние окружающей среды;

• историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

• инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3. выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4. расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования

5. распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера

6. расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

 

объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки.

Сравнительный подход

Метод сравнения продаж

Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• выбор основных факторов стоимости земельного участка;

• определение цен продаж земельных участков — аналогов;

• определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

• определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

• корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

• обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.