Государственное управление землепользования городов

Традиционная система градорегулирования в советское время складывалась со смещённым балансом интересов в сторону государства. Баланс интересов в системе градостроительного зонирования должен быть смещён в сторону учёта интересов инвестора и собственника недвижимости. Это крайне сложная задача, одним из средств достижения которой является наличие правил землепользования и застройки.

6. Разграничение правовых  и технических вопросов регулирования.

Данный принцип основан на различении способов регулирования общественных отношений - правовом (посредством норм права) и техническом (посредством технических стандартов и требований). Возможность использования недвижимости под определённый вид деятельности регламентируется нормативно-правовыми нормами (правилами землепользования и застройки). А возможность физической реализации данного права регулируется проектной документацией и, в конечном счёте, нормативно-техническими документами (СНиП, СанПИН и т.д.).

Организация территории жилой застройки города.

Планировочную структуру селитебной территории городских и сельских поселений следует формировать с учетом взаимоувязанного размещения зон общественных центров, жилой застройки, улично-дорожной сети, озелененных территорий общего пользования, а также в увязке с планировочной структурой поселения в целом в зависимости от его величины и природных особенностей территории.

При определении размера селитебной территории следует исходить из необходимости предоставления каждой семье отдельной квартиры или дома. Расчетная жилищная обеспеченность определяется дифференцировано для городов в целом и отдельных их районов на основе прогнозных данных о среднем размере семьи, с учетом типов применяемых жилых зданий, планируемых объемов жилищного строительства, доли фонда, строящегося за счет средств населения. Общую площадь квартир следует подсчитывать в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01-89.

Жилые территории предназначены для организации жилой среды, отвечающей современным социальным, гигиеническим и градостроительным требованиям, формируются в виде следующих объектов градостроительного нормирования:

участков жилой, смешанной жилой застройки в составе общественных зон, жилых групп и микрорайонов;

групп жилой, смешанной жилой застройки в составе общественных зон, микрорайонов или автономно расположенных в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения;

микрорайонов в составе жилых районов или автономно расположенных в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения;

жилых районов.

Приемы организации жилой застройки чрезвычайно разнообразны, поскольку сами жилые образования различны по размерам, ситуационным и другим условиям строительства. Общим для композиции жилых комплексов, как уже говорилось, является их художественно-образное содержание: в любом случае их пространства должны представлять собой удобную и уютную среду для повседневной жизни человека, а не монументальный архитектурный ансамбль, рассчитанный на эпизодическое и кратковременное пребывание.

В архитектурно-пространственной композиции жилых районов ритм применяется как средство, выражающее направленность, динамику и величину пространства. Тождество, нюанс и контраст (или акцент) представляют собой средства архитектурной гармонизации пространства, выступающие в совокупности как "средства построения пространственного единства". Тождество - повторяемость одинаковых элементов неотъемлемое свойство индустриализации строительства. Нюансные различия, проявляющиеся в изменении деталей, в отличие от контрастных различий не носят четко выраженной архитектурной темы.

Основы комплексной градостроительной оценки территории.

Ряд прикладных задач градостроительства решается с учетом комплексной градостроительной оценки территорий (КГОТ). В числе этих задач - обоснование этажности жилой застройки, выбор очередности освоения городских территорий, размещение массивов строительства первой очереди, обоснование использования подземного пространства, содержания и очередности реконструктивных мероприятий и др10.

Рациональное использование земли основывается на показателях экономической оценки участков. Величину оценки определяют: природные свойства участка - рельеф, грунтовые и почвенные условия и др.; местоположение участка в структуре города; степень предшествующего освоения участка - наличие дорог, инженерных коммуникаций, зданий и сооружений.

Более благоприятные природные свойства участка обеспечивают экономию в освоении и строительстве объектов по сравнению с худшими участками. Удобное местоположение участка создает основу для экономии при эксплуатации объектов: снижаются транспортные издержки, затраты транспортного времени, за счет лучшей доступности объектов культурно-бытового и коммунального строительства повышается рентабельность их работы, растет прибыль.

Комплексная оценка, являясь важным элементом анализа территории, определяет территориальные и природные ресурсы для развития основных видов хозяйственного использования территории: сельского хозяйства, промышленного и гражданского строительства, рекреационной и природоохранной деятельности.

В основу комплексной оценки положена система зон с особыми условиями использования территории, обусловленных экологическими, санитарно-гигиеническими, природно-техногенными (гидрологическими, гидрогеологическими, инженерно-геологическими и пр.) ограничениями, а также степенью градостроительной и хозяйственной освоенности территории, представляющих определённые препятствия к осуществлению тех или иных функций и определяющих режимы и возможности их градостроительного использования.

Комплексная оценка проводится на основе анализа:

природных факторов;

ресурсно-сырьевого потенциала;

экологического состояния природной среды;

транспортной обеспеченности территории;

планировочных условий;

системы расселения;

градостроительной освоенности территории;

степени хозяйственной освоенности территории.

Главная задача комплексной оценки территории - показать, в первую очередь, определенные ограничения для градостроительного и сельскохозяйственного освоения, во вторую очередь - выявить благоприятные условия и предпосылки для того или иного вида градостроительного и сельскохозяйственного освоения территории.

Выбор территории для того или иного вида деятельности определялся потребностями района в целом, экономико-географическим положением, его хозяйственными особенностями, природными условиями, ресурсами и возможностями их освоения.

Основные принципы градостроительной оценки территории11:

1. Стоимость земель определяется  как совокупностью ситуационных  факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно  назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего  или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется.

2. Факторы внутригородского  местоположения делятся на две  группы: факторы локального местоположения  и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся  рельеф, уровень залегания грунтовых  вод, сейсмика, несущая способность  грунтов, локальная обеспеченность  инженерными сетями, необходимость  отчуждения земель из-под существующего  использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину  удорожания строительства, связанного  с размещением конкретной базовой  функции (жилья той или иной  этажности, торговли, бизнеса) в конкретном  элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся  факторы общегородской функционально-планировочной  ситуации: существующее функциональное  использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского  хозяйства, парков, естественных ландшафтов  и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.).

3. Из предыдущего пункта  вытекают два следствия. Первое: для оценки любого элемента  территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо  принимать во внимание и учитывать  не только локальные факторы  и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную  ситуацию в полном объеме и  во всей ее сложности. Этот  учет должен быть достаточно  точным, адекватно отражающим реальную  сложность ситуации, что в свою  очередь возможно только в  рамках корректного математического  моделирования и компьютерных  расчетов по специально разработанным  программам. Второе: любое изменение  городской функционально-планировочной  ситуации отражается на оценке  конкретного территориального элемента  тем сильнее, чем территориально  ближе оно к этому элементу.

4. Градостроительная оценка  территории формулируется в терминах  предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу  с числом строк, равным числу  оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным  числу базовых функций. Произвольный  элемент матрицы представляет  собой совокупные предстоящие  затраты и потери, связанные с  предположительным использованием  данного элемента территории  под данную базовую функцию. Эти  затраты и потери включают  удорожание строительных затрат  в данном квартале, коммуникационные  затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными  элементами города, стоимостную  оценку ущерба данной функции  со стороны источников экологических  загрязнений. Конкретный столбец  матрицы градостроительной оценки  есть не что иное, как градостроительная  оценка территории с позиций  данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим - тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции (столбец матрицы) может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл. /м2). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления. В этом случае каждому интервалу оценки на карте сопоставляется свой цвет, и оценка представляется в виде рельефа со всеми характерными его элементами: вершинами, впадинами, хребтами, долинными понижениями и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Понятие «правовой режим земель» отражает особенный характер правового регулирования использования и охраны земель. Развитие земельного и градостроительного законодательства привело к усложнению понятия «правовой режим земель».

Согласно подпункту 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами РФ и требованиями специальных федеральных законов.

Основой для определения правового режима земель населенных пунктов является территориальное зонирование. Таким образом, выделяют зоны жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, а также иные территориальные зоны. Что же касается остальных категорий земель – в отношении них законодательство не предусматривает необходимости территориального зонирования.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, при этом, безусловно, учитываются особенности ее расположения и перспективы дальнейшего развития. Также учитываются возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков – жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов. Для тех земельных участков, которые расположены в пределах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Данный регламент определяет основу правового режима земельных участков, так же как и всего, что находится над и под поверхностью участков и используется во время застройки и дальнейшей эксплуатации зданий, строений и сооружений.

В настоящее время, интерес к земельному праву велик, и надлежащее регулирование отношений вызывается глубокими общественными потребностями. Однако, как мы потом будем говорить, земельное, как и другие отрасли законодательства, развивается очень противоречиво, очень непоследовательно: любой акт, который принимается Федеральным собранием, без изменений не проживает и несколько дней. Например, такой закон, как ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подвергался изменениям более 20 раз.