Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории РФ и порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров определяются Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 апреля 2011 г. N 144 "Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров", принятым в развитие ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ 
"О государственном кадастре недвижимости".

Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты.

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости4.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на такой участок, необходимы следующие правоустанавливающие документы:

• акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного участка. Здесь следует иметь в виду, что большинство граждан оформляли право собственности на приусадебные и дачные участки до вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Хотя государственная регистрация прав на земельные участки осуществлялась и до этого, она носила упрощенный характер (в частности, не было предусмотрено предоставление полноценного кадастрового плана и наделение земельного участка кадастровым номером).

Таким образом, даже тем гражданам, у которых есть право собственности на земельный участок, зафиксированное в соответствующем свидетельстве, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительные работы, в том числе межевание (определение границ) земельного участка, и затем передать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), которое внесет эти сведения в Государственный кадастр недвижимости и выдаст собственнику кадастровый план. После его получения собственник земельного участка должен обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которая и должна выдать собственнику свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

После этого необходимо обратиться в соответствующее территориальное подразделение службы с заявлением о внесении уточненных данных об участке в Единый государственный реестр прав на основании п. 4 ст. 18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 года установило максимальные размеры платы за государственную регистрацию, которые составили 3 – кратный установленный законом МРОТ для физических лиц, а для юридических – 50 – кратный МРОТ. Конкретный размер платы, порядок, форма, сроки ее внесения определяются субъектами РФ.

5.1 Участники государственной регистрации

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на землю и сделок с ней, являются собственники земли и обладатели иных прав на землю, подлежащих государственной регистрации, в том числе иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей – с другой. 
Правовые действия от имени указанных субъектов осуществляют их органы: от имени РФ и субъектов федерации – органы государственной власти, от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.  

5.2 Территория и дата государственной регистрации

В соответствии с Законом государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.  
С 31 января 1998 года действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним датой государственной регистрации прав и сделок  считается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

II РАЗДЕЛ

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними   

1. ОСНОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И ЕЁ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ

Основанием для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат:

• акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции (нормативные акты) – они самостоятельно решают вопросы местного значения, в частности управляют местной собственностью. Кроме того, они могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями, с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов; при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству (статья 132 Конституции РФ);
• договоры и иные сделки в отношении земельного участка, предусмотренные гражданским и допускаемые земельным законодательством (см. Статью 129 ГК РФ);
• для того чтобы договор был признан заключенным, стороны должны в предусмотренной законом форме (в частности, простой, письменной или нотариальной) достичь согласия относительно его предмета и всех других условий, отнесенных к существенным (432 ГК РФ). При этом в соответствии со статьей 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт. Исключение составляют договоры, подлежащие обязательной регистрации: для них таким моментом служит (если иное не установлено законом) момент государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ):     
• свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством – Закон о приватизации от 4 июля 1991 года предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда;
• свидетельства о праве на наследство – оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право собственности на наследуемое имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Следовательно, как свидетельство о праве на наследство, так и государственная регистрация соответствующего права также имеют не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер;
• вступившие в законную силу решения и др.

Регистрация происходит в последовательности, которая определяется порядком поступления документов в учреждение юстиции и их регистрации в книге учета документов. Статья 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде5:

1. прием документов необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
2. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3. установления отсутствия возможных противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект;
4. при отсутствии противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо её приостановления - внесение записей в Единый государственный реестр прав;
5. совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно статье 14 Закона являются особого вида свидетельства.                   

2. НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

В соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на землю и другое недвижимое имущество данная процедура проводится на основании заявления сторон по сделке с землей. В случае если сделка с землей была нотариально удостоверена, достаточно заявления одной из сторон. 
        В заявлении о государственной регистрации права должны быть указаны данные, идентифицирующие заявителя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного жительства или преимущественного пребывания – для физического лица; наименование, регистрационный номер в государственном реестре юридических лиц, место нахождения – для юридических лиц.

При подаче заявления физическое лицо – заявитель предъявляет документ, удостоверяющий его личность. К таким документам относятся: паспорт гражданина РФ; общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ; общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах; вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства; удостоверение личности военнослужащего действительной службы; военный билет военнослужащего срочной службы; паспорт моряка; справка из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта; удостоверение беженца установленного образца, выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы; другие документы, предусмотренные действующим законодательством. Если заявитель действует по доверенности, то это также необходимо отразить в подаваемом заявлении о государственной регистрации прав.

В случае если правообладателем или стороной по сделке является юридическое лицо, то помимо учредительных документов юридического лица (таковыми являются учредительный договор и (или) устав), в соответствии с нормами ГК РФ и федеральных законов, устанавливающих правовой статус отдельных видов юридических лиц, представитель юридического лица передает в учреждение юстиции по регистрации прав документы, подтверждающие личность представителя и его полномочия (например, выписку из протокола общего собрания учредителей об избрании органа юридического лица и др.). В случае подписания договора лицом, не являющегося руководителем юридического лица, дополнительно предоставляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

К заявлению о государственной регистрации прав на земельные участки в обязательном порядке должны прилагаться следующие документы6:

а) правоустанавливающие документы; 

б) кадастровый план земельного участка, выполненный в соответствии с установленными техническими требованиями;

в) документ, подтверждающий оплату регистрационных действий;

г) документы, удостоверяющие личность заявителя или сторон по сделке;

д) доверенности управомоченным лицам. 

Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка. План земельного участка должен быть удостоверен соответствующим органом. Документы, которые необходимы для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме актов органов власти и местного самоуправления).    

3. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

Подача заявления не является решающим основанием для государственной регистрации прав. Государственная регистрация может быть приостановлена или в ней может быть отказано в установленных законом случаях (статья 19 Закона). 

Отказ в регистрации возможен в случаях, если:

• документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на землю признан недействительным с момента его издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный земельный участок;
• лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ о праве на земельный участок свидетельствует об отсутствии прав у заявителя на этот участок.