Частная собственность на землю

 

Содержание

 

Введение 3

 

§1 Частная собственность  на землю 4

 

§2. Изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков 8

 

Заключение 15

 

Список использованной литературы 16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Земельный участок - недвижимость особого рода вследствие своего естественного  происхождения и нахождения в  естественной экологической системе, что обуславливает необходимость  учитывать данные факторы при  правовом регулировании отношении  по поводу этого объекта, в частности  искать гармоничное сочетание частноправовых и публично-правовых элементов.

В условиях существования  в некоторых субъектах РФ двух форм собственности на землю - неразграниченной государственной и частной, возникает необходимость правовой регламентации процедуры разграничения публичной собственности, выявление противоречий и пробелов в законодательстве, регулирующем эти отношения и нахождение путей его совершенствования. Появление в России частной собственности на земельные участки указывает на важность создания оптимальной модели предоставления и использования земли на этом праве, сочетающей частные и публичные интересы, при осуществлении правомочий частных собственников, установление ограничений их прав и обременений в использовании земельных участков.

В Земельном кодексе РФ прослеживается тенденция - сокращение видов ограниченных вещных прав и  субъектного состава этих отношений, что вызывает необходимость анализа  предпосылок, оснований возникновения, развития и существования данных прав, произвести развернутую характеристику правоотношений постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитута, раскрыть специфику  правового положения землепользователей, землевладельцев и обладателей  сервитутов.

 

 

 

 

 

 

§1 Частная  собственность на землю

 

1. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

Юридические лица, так же как и граждане, могут  по своему желанию объединять находящиеся  в их собственности земельные  участки и использовать их на праве  общей совместной и общей долевой  собственности. В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан  и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные  ими по основаниям, установленным  гражданским законодательством.

Граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную  собственность граждан и юридических  лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным  кодексом, федеральными законами не могут  находиться в частной собственности.

Право собственности  на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей. Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования  землей дает возможность эксплуатировать  ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной  не только права владения, но и права  собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и  пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как  показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право  на извлечение выгод из принадлежащей  ему земли, но опосредованно - путем  получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена  во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что  касается права пользования, то формально  оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку  он непосредственно эксплуатирует  землю. 
Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

Собственнику принадлежит  право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника. Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка. 
Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

2. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут  обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися  на приграничных территориях,  перечень которых устанавливается  Президентом РФ в соответствии  с федеральным законодательством  о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных  территориях Российской Федерации.  До установления Президентом  Российской Федерации перечня  приграничных территорий не допускается  предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях,  в собственность иностранным  гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными  территориями понимаются территории пограничной  зоны, российской части вод пограничных  рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных  зон, особо охраняемые природные  территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной  границе, пограничной зоне, берегам  пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска. 
Иные "особо установленные территории" могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3. Общая собственность  на земельные участки возникает  в случаях, предусмотренных законодательством,  или путем добровольного объединения  собственниками принадлежащих им  земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает  либо в силу закона, либо по  заключаемому между собственниками  договору. Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.

Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой  собственностью всех собственников  помещений в многоквартирном  доме.

 

 

 

 

 

 

 

 

§2. Изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков

 

Понятие "оборот земельных  участков" базируется на общих положениях об оборотоспособности гражданских прав, сформулированных в Гражданском кодексе РФ, как способности вещей служить объектом гражданско-правовых сделок, в результате которых возможен переход прав на вещи от одного лица к другому. В пункте 3 ст. 129 ГК РФ содержится важное положение, конкретизирующее общие представления о том, что объекты гражданских прав могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) на основании договоров купли-продажи, аренды, дарения, обмена, завещания, залога, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Понятие "оборот земельных  участков" позволяет более четко  уяснить правовой режим собственности  на землю граждан и юридических  лиц, установить особый юридический  режим приватизации земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, как одного из оснований возникновения  права собственности граждан  и юридических лиц на землю.

Понятие "оборот земельных  участков" может быть использовано также при классификации объектов приватизации, которая может быть проведена в зависимости от возможности  преобразования государственной и  муниципальной собственности в  частную. По этому критерию земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, подразделяются на земельные участки: 1) подлежащие приватизации, т.е. передаче собственником в собственность граждан и юридических лиц; 2) приватизация которых запрещена; 3) приватизация которых ограничена или осуществляется в особом порядке.

В законодательстве содержится понятие "ограниченный оборот" как  принадлежность объекта лишь определенным участникам или нахождение в обороте  по специальному разрешению публичных  властей и "запрещенный оборот" на основе специальных правил, запрещающих  совершение отдельных гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи, с определенными видами имущества, которое сохраняется в государственной или муниципальной собственности и не подлежит приватизации.

Изъятие вещи из гражданского оборота означает, что эта вещь не может быть свободно приобретаема гражданами и юридическими лицами, она не продается и не покупается. Изъятые из гражданского оборота  земельные участки не могут предоставляться  в частную собственность. Это  означает, что такие земельные  участки не могут быть объектами  гражданско-правовых сделок, в результате которых возможно изменение права  государственной и муниципальной  собственности при его переходе от продавца - государства и муниципального образования к покупателю - гражданину и юридическому лицу.

Земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретение которых  в собственность граждан и  юридических лиц возможно только на основании особого разрешения публичных властей или в особом порядке, называются ограниченными  и обороте. Такое понимание ограниченной оборотоспособности земельных участков следует из п. 2 ст. 27 ЗК РФ, где устанавливается, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Федеральный закон "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" является одной из важнейших частей земельного законодательства. В совокупности с правовыми нормами Земельного кодекса РФ он содержит систему мер по государственному регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, которая включает: ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения; ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения; организационный механизм регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения; ответственность за нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения по изменению  целевого назначения земель сельскохозяйственного  назначения содержат:

• специальные условия изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения;
• ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли сельскохозяйственного назначения);
• специальный порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения включают:

• ограничения оборотоспособности по отдельным видам земель;
• ограничения оборотоспособности по субъектам;
• ограничения оборотоспособности по предельному размеру земельных участков, которые могут принадлежать одному субъекту или группе субъектов.

Меры по ограничению оборота  земель сельскохозяйственного назначения обеспечиваются правовыми нормами  о признании сделок, совершенных  с нарушением ограничений по обороту  земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленных  федеральным законом случаях  применяются иные последствия нарушений  ограничений по обороту земель сельскохозяйственного  назначения.