Сущность девелопмента

1. Сущность девелопмента. Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Сущность девелопмента: Недвижимость - первооснова, сущность всех вещей и явлений материального мира, представляет самую крупную часть мирового богатства, главная составляющая национального богатства государства.

Девелопмент недвижимости - это профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. Особый вид предпринимательской деятельности направленный на оптимизацию бизнес процессов и удовлетворение всех участников рынка.

Цель девелопмента недвижимости – получение дохода за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей недвижимости.

Сущность девелоперского процесса, процесс девелоперской недвижимости – реализация идей девелопера, когда постройке площади объектов недвижимости пользуется спросом арендаторов и покупателей.

Задачи: создание и внедрение полнофункциональной системы управления активами, эта комплексная услуга включает в себя такие составляющие части как:

1. оценка текущей стоимости актива
2. «отчистка» актива
3. оформление правоустанавливающей документации
4. разработка стратегий развития или реализации ..
5. бизнес – планирование
6. управление рисками
7. работа с чистыми активами и.т.д.
1. Типы девелопмента:

fee девелопмент – девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает финансовый гонорар.

speculative девелопмент – девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

2. Отличие российской модели от западной.

западная модель девелопмента – сначала разрабатывают  с проектом и придуманной идеей, а затем поиск земельного участка.

Российская модель  девелопмента – работы с земельным участком.

4. Девелопер -  предприниматель инициирующий проект девелопмента, и получивший прибыль от создания объектов недвижимости

функции на рынке девелопера:

1. автор идеи проекта
2. покупатель прав на земельный участок под застройку
3. организатор проектирования, наниматель заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью.
4. лицо которое финансирует или привлекает инвестиции

Девелопер как организатор – организатор всех процессов, главенствующая функция работает с будущем, лицо принимающее решение.

5. Факторы влияющие на развитие недвижимости

Физические процессы – появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющихся потребностях общества.

Экономические процессы – повышение ценности объекта недвижимости вследствие производственных, физических изменений, чем больше соответствие проекта требованиям рынка и запросам потребителей, тем выше ценность

Правовые процессы – юридическое оформление производственных изменений.

6. Эффективность девелопмента.

Региональный аспект - изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. – Определение наилучшего из возможного варианта развития, - Степень влияния варианта зависит от масштаба проекта.

Бюджетный аспект – отражается в платежах и налогах, которые возникают в процессе реализации проектов девелопмента.

Социальный аспект - улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения.

7. Концепция девелопмента – ключевой замысел девелоперского проекта.

- какой отчет недвижимости подлежит развитию

- актуальность девелопмента

- ключевые компетенции недвижимости

кто основной потребитель

- место положение

- инфраструктура

- архитектура и конструктив

- возможность и реализации и  целесообразность

- инвестиции

8. Модель девелоперского процесса

Зарождение идеи – девелопер с высокой квалификацией и хорошем знанием рынка, которое требует заполнения

Обработка идеи – девелопер находит специфические стороны своей цели

Выполняемость – можно провести мониторинг рынка

Обсуждение условий контракта – девелопер ищет инвесторов и кредиторов.

Формальное обязательство - … контрактов.

Процесс строительства – рассматриваются условия изменения по проекту

Завершение и ввод – ссуды по строительству заключены фаза строительства завершена, объект готов к вводу

Собственность и управление.

9. Этапы проекта

- выбор рынка, брокеры, заинтересованные  контракты, маркетолаги

- анализ экономической  целесообразности, маркетологи, консультанты по экономике, ипотечные брокеры и банкиры

- проектирование, архитекторы, ген. подрядчик,

- финансирование – ипотечные  брокеры и банкиры кредиторы.

- строительство, архитекторы, и ген. подрядчик

- маркетинг

- продажи

- управление

- на протяжении все  деятельности – юристы

- конечные потребители.

 

11.

Классификационный признак	Классификационные группировки объектов недвижимости
По физическому статусу	земельные участки; здания, строения, сооружения: помещения.
По назначению	1) земля: а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях): под жилье (селитебная территория); под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг; под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория); под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория); под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения). б) земельные участки вне поселений (межселенные территории): под дачное и садово-огородное использование; под жилую застройку; промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.); сельскохозяйственного назначения; природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; лесного фонда, водного фонда; участки недр; земли резерва, назначение которых не определено. 2) жилье (жилые здания  и помещения): многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания; индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома. 3) коммерческая недвижимость: офисные здания и помещения административно-офисного назначения; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и др. пункты общепита; паркинги, гаражи; склады, складские помещения; пункты бытового обслуживания, сервиса. 4) промышленная недвижимость: заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения. 5) недвижимость социально-культурного  назначения: здания правительственных и административных учреждений; культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты; религиозные объекты.
По видам собственности	объекты недвижимости разделяют на: частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников; государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации; муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности; общественные – находящиеся в собственности общественных объединений; коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).
По юридическому статусу	объекты недвижимости разделяются на: используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, приобретенные путем наследования, приобретенные путем дарения и т.п.
По виду прав на объект	Виды прав на объект недвижимости: собственности; хозяйственного ведения; оперативного управления; пожизненно наследуемого владения; постоянного пользования; ипотека; кодоминимум; сервитуты.
С точки зрения налогообложения	недвижимость подразделяется на: коммерческую, используемую для бизнеса и приносящую рентный доход; личную жилую собственность; товарную, предназначенную для продажи с целью получения прибыли; инвестиционную, вклад в которую обеспечивает чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости  в будущем периоде.
По функциональному назначению	свободные земельные участки (под застройку); природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации; здания, сооружения, постройки: жилые; нежилые; производственные объекты; непроизводственные объекты.
По масштабу	земельные массивы; отдельные земельные участки; комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорайон, гостиничный комплекс); многоквартирный жилой дом; одноквартирный жилой дом (коттедж); секция (подъезд); квартира; комната и т.д.
По происхождению	естественные природные объекты - невосполнимые (земельные участки, недра, природные комплексы); искусственные объекты = восполнимые (здания, сооружения, лесные массивы)
По форме собственности	государственные; частные; долевые; общественных организаций.
По отраслевой принадлежности	промышленные; строительные; сельскохозяйственные; культурно-бытовые; жилищно-коммунальные; прочие.

9. Для торговой недвижимости при выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные места для создания торговых и гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического значения. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансирование строительства офисных помещений.

Особенности девелопмента офисной недвижимости

При выборе площадки под застройку приоритеными являются центр города или районы деловой активности. Фактор экологии играет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частый случай - доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра-класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Складская недвижимость - один из самых перспективных и инвестиционно привлекательных сегментов российскогодевелопмента коммерческой недвижимости, растущий вместе с девелопментом промышленной и торговой недвижимости. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему предложения качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограниченны. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения инвестиций в девелопмент складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. Эксперты рынка предсказывают быструю активизацию развития рынка данного сегмента недвижимости в ближайшие годы.

Рынок складской недвижимости в России растет едва ли не самыми быстрыми темпами. Именно в этот сегмент направляют свои средства крупные западные фонды и инвестиционные компании. Хотя обеспечить наилучшее качество склада зачастую можно только в рамках реализации нового проекта, существенная часть складских комплексов класса В была построена на основе старых баз. Кроме того, большая часть оставшихся с советских времен складов по-прежнему используется неэффективно. Для того чтобы эти объекты начали приносить доход, необходимо провести их редевелопмент.

Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные девелоперы, так и известные логистические компании, которые строят склады «под себя», а также участвуют в проектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60-70% всего рынка проектов складской недвижимости. Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов.

Этот рынок становится все более популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости складских проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15-17%) и составляют около четырех-пяти лет. Заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя». Фирмы, которым невыгодно арендовать склад площадью 70 тыс. м2, предпочитают построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему.

Главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.