Практика составления договора подряда в строительстве

 

Определенное, предусмотренное Законом  ограничение участия в договорах  строительного подряда подрядчиков  – физических и юридических лиц, заключивших договор строительного подряда в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности, выражается в необходимости иметь для соответствующей строительной деятельности лицензию. В Законе от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»13 в это число включено, в частности, строительство зданий и сооружений I и II уровня ответственности в соответствии с государственным стандартом.

 

Договор строительного подряда  с подрядчиком-предпринимателем, не имеющим лицензии, может быть по основаниям, указанным в ст. 173 ГК РФ, оспорен самим подрядчиком, его учредителями (участниками) или Государственным комитетом по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ как органом, осуществляющим контроль и надзор за деятельностью строительных организаций. По этой причине Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, имея явно в виду ст. 173 ГК РФ, отверг среди возражений заказчика, уклонившегося от оплаты работ, ссылку на отсутствие у подрядчика лицензии. В своем обосновании он обратил внимание на то, что заказчик выполненные работы принял.14

 

Определяя предпосылки использования  ст. 173 ГК РФ, следует иметь в виду возможность оспаривания в таком  случае сделки стороной, у которой  отсутствовала лицензия, лишь при  условии, что ее контрагент, т.е. подрядчик, знал об этом или заведомо должен был знать.

 

Международный опыт подтверждает эффективность  в определенных случаях, при осуществлении  главным образом строительства  крупных объектов, привлечения специально фигуры «инженера».15 Правовому положению «инженера» («инженерной организации») посвящена теперь и составляющая одну из новелл Кодекса ст. 749. Речь идет о том, что в соответствии с договором, заключенным с заказчиком, при этом, как особо подчеркнуто, без участия подрядчика, а значит, и не получая его согласия, «инженер» («инженерная организация») осуществляет по поручению заказчика, наряду с фактическими, также и определенные юридические действия, выступая в последнем случае от имени заказчика.

 

Функции «инженера» («инженерной организации») могут закрепляться в договоре строительного подряда главным образом для определения последствий его действий для заказчиков. В тех случаях, когда речь идет о действиях юридических, в качестве альтернативы специально выданной заказчиком «инженеру» доверенности могут служить полномочия, закрепленные в самом договоре строительного подряда, которыми заказчик наделен для выступления от своего имени и которыми он наделяет «инженера» («инженерную организацию»). Полномочия, о которых идет речь, включают надзор (контроль) за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др.

 

В тех пределах, в каких во взаимоотношениях с подрядчиком «инженер» («инженерная  фирма») выступает в качестве представителя, среди других правил к отношениям сторон применяется и норма о возможности и значении последующего одобрения заказчиком действий, совершенных «инженером» («инженерной фирмой») сверх имевшихся полномочий (п. 2 ст. 183 ГК РФ). Заслуживает внимания содержащаяся в Международных условиях договора о строительстве 1977 г. рекомендация выделять в договорах ситуации, при которых требуется специальное одобрение заказчика.16

 

Правовое руководство по составлению  международных контрактов на строительство  промышленных объектов предусматривает  и возможность использования фигуры «инженера», функции которого ограничиваются одними консультациями. Правда, само Правовое руководство все же осторожно относится к оценке действий такого лица, справедливо обращая внимание на то, что если «инженера» нанимает заказчик, то, естественно, подрядчик не станет считать соответствующие его предложения беспристрастными.

 

Руководство по составлению договоров  подряда на строительство в Российской Федерации, о котором шла речь, предлагало еще ранее использовать сходную с описанной конструкцию. Речь идет о возможности для заказчика передавать право управления с его стороны исполнением договора подряда другому юридическому или физическому лицу, которое специализируется на соответствующих работах. Подобное доверенное лицо заказчика могло действовать от его имени и представлять его интересы в течение всего инвестиционного процесса. Специально оговаривалось и на этот случай, что имущественную ответственность перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору подряда в любом случае несет заказчик.17

 

Значение включения ст. 749 в ГК РФ состоит в том, что она, во-первых, закрепляет за заказчиком право обращения  к «инженеру» («инженерной фирме»), во-вторых, конкретизирует сферу его (ее) деятельности (оказание услуг, связанных с контролем и надзором за строительством), в-третьих, предусматривает обязательное определение его (ее) полномочий в подрядном договоре и, в-четвертых, устанавливает ответственность заказчика лишь за те действия, которые совершены «инженером» («инженерной организацией») в рамках указанных полномочий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Существенные условия договора  строительного подряда

 

Как разновидность любых видов  хозяйственных договоров, в договоре строительного подряда должны быть предусмотрены и соблюдены определенные его существенные условия.

Во-первых, прежде всего должен быть определен конкретный вид договора, а именно договор строительного  подряда. Это связано прежде всего  с тем, что порой от неграмотного составления договора, без указания на его название, сторонам в случае возникновения споров в арбитражном суде придется доказывать, что они имели в виду при составлении договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, если правила, содержащиеся в  части первой данной статьи, не позволяют  определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон.

 

Договор строительного подряда  должен иметь не только присвоенный  ему номер, дату, с указанием города, где он составлен, но и преамбулу, которая включает в себя наименование сторон, данные руководителей, от имени которых составляется договор, а также указание на их правоспособность подписания договора, указания названий организаций, действие руководителей, осуществляющих свои полномочия на основании уставов либо положений, доверенностей на право подписания договора данного вида.

 

Учитывая многообразие предприятий  различных организационно-правовых форм, не каждое лицо в силу закона либо устава организации, ее учредительных  документов вправе заключать договор  и скреплять его своей подписью.

 

Прежде всего договор строительного  подряда должен иметь определенную структуру: предмет договора, сроки  начала и окончания работ, стоимость  работ и порядок расчетов, способы  обеспечения обязательств, права  и обязанности сторон (обязанности и права подрядчика и заказчика), указание на применяемые в строительстве техническую документацию и смету, контроль и гарантии качества работ, порядок приемки работ, ответственность сторон и риски, порядок разрешения споров, форс-мажорные обстоятельства, указание на срок действия договора, условия порядка внесения изменений и расторжения договора, а также прочие условия и заключительные положения.

 

Кроме того, в структуре договора могут быть предусмотрены вопросы  страхования объекта строительства (статья 742 ГК РФ), порядка внесения изменений в техническую документацию (статья 744 ГК РФ) и другие условия, предусмотренные в соответствующих статьях ГК РФ.

 

В договоре в обязательном порядке  необходимо предусмотреть юридические  адреса подрядчика и заказчика, банковские реквизиты: телефоны организации, текущие (расчетные) счета, ИНН.

 

Каждая страница договора строительного  подряда должна быть подписана сторонами  и скреплена печатями организаций  и отражать сведения о договоре (его  номер, дату подписания и место составления).

 

Вышеуказанные требования исключают  возможную подмену страниц договора либо их утрату.

 

В данных целях все страницы договора должны быть прошиты и скреплены  печатями и подписями сторон.

 

Как было ранее отмечено, договор  строительного подряда является разновидностью договора подряда, в связи с чем включение в договор строительного подряда общих условий о подряде играет немаловажную роль.

 

Прежде всего цена строительства  является не чем иным, как денежным выражением стоимости строительства.

 

Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда на строительство или капитальный ремонт.

 

В ходе определения стоимости рекомендуется  составлять:

 

– при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов – инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);

 

– при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных  торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, – расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

 

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется  составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных  данных, содержащихся в документах инвестора, об объемах потребности в ресурсах при проведении работ. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для подрядной организации.

 

Соблюдение требований определения  цены играет значительную роль при  рассмотрении споров в арбитражных  судах.

 

Согласно требованиям статьи 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена:

 

– подлежащей выполнению работы или  способы ее определения;

 

– включающая компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему  вознаграждение;

 

– определенная в смете приблизительная  цена работы или твердая цена.

 

Пунктом 1 статьи 709 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии указания цены работ или способов ее определения  в договоре цена должна определяться в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а именно: исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

 

В договоре может быть установлен способ цены или ее составной части (пункт 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

2.1. Права и обязанности сторон

 

Составляющие содержание договора строительного подряда права  и обязанности подрядчика и заказчика  охватывают самый широкий круг вопросов, в том числе выходящих за рамки, определенные для собственно подряда  вообще и строительного подряда  в частности.

 

В настоящее время обязанность  предоставить материалы (включая детали, конструкции), а также оборудование может быть возложена договором  на любую из сторон. Соответствующее  условие не относится к числу  существенных, поскольку ст. 745 ГК РФ содержит определенную презумпцию на этот счет. Она исходит из того, что материально-техническое обеспечение строительства возлагается в полном объеме на подрядчика, одновременно допуская указание в договоре иного: возложение соответствующей обязанности на заказчика, целиком или частично.

Более полно, чем это сделано  в общих положениях о подряде, урегулирован вопрос об ответственности за ненадлежащее качество предназначенных для строительства материалов, включая детали и инструкции, и оборудования. Такая ответственность, возлагаемая на сторону, которая их предоставила, может наступить, если обнаружилась невозможность использовать предоставленные стороной материалы и оборудование без ухудшения качества результата работ. Освобождение от ответственности может последовать, если сторона, на которую должна была быть возложена ответственность, сможет доказать, что имела место невозможность исполнения, возникшая по обстоятельствам, за которые отвечает контрагент.

На отношения сторон по строительному  подряду распространяется ст. 704 ГК РФ в той ее части, в какой в  виде общего правила на сторону, предоставившую оборудование и материалы, возлагается ответственность не только за их качество, но и за обременение правами третьих лиц.

Заказчик, который предоставил  материалы и оборудование ненадлежащего  качества и этим создал невозможность  их использования без ухудшения качества выполненной работы, должен по требованию подрядчика их заменить. Если заказчик откажется выполнить соответствующее требование, у подрядчика возникает право, отказавшись от договора, потребовать от заказчика уплаты его цены пропорционально выполненной части работ (п. 3 ст. 745 ГК РФ). Указанное право превращается в обязанность подрядчика, поскольку в случае обнаружения ненадлежащего качества результата он может ссылаться на недостатки материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, только при условии, если эти недостатки не могли быть им обнаружены при надлежащей приемке (см. п. 3 ст. 713 ГК РФ).

Одно из условий договора составляет обязанность подрядчика осуществлять строительство и связанные с  ним работы в соответствии с технической  документацией и сметой. Техническая документация должна включать объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Это позволяет сделать вывод, что именно указанная документация и представляет собой задание заказчика, в соответствии с которым, как указано в общем определении договора подряда, должен выполнять работы подрядчик. Что же касается сметы, то ею устанавливается стоимость всего объекта и отдельных работ. Смета связана не только с условием о цене, но и с условием о предмете договора. Имеется в виду, что подрядчик должен выполнить все работы, указанные как в техническом задании, так и в смете. Соответствующая норма (п. 1 ст. 743 ГК РФ) носит диспозитивный характер, допуская в договоре иное: исключение каких-либо из числа указанных в технической документации и смете работ. Техническая документация подлежит в ряде случаев утверждению компетентным органом. Тогда исключение договором отдельных видов работ, содержащихся в утвержденной технической документации, возможно только с разрешения того органа, который ее утвердил. В противном случае соответствующее условие договора будет признано ничтожным.