Оценка коммерческой недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Содержание

    Введение………………………………………………………………………...3

    1 Законодательная база по оценочной  деятельности………………………...6

    2 Основные показатели при работе  оценщика……………………………….8

    2.1 Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком…..13

    2.2 Визуальный осмотр и изучение  объекта недвижимости……………...13

    2.3 Анализ оцениваемого объекта  с целью определения лучшего  и наиболее эффективного использования…………………………………...……...14

    2.4 Выбор и применение подходов  к оценке………………………………..15

    2.5 Анализ рынка коммерческой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки……………………………………………22

    2.6 Согласование результатов определения  итоговой стоимости…………24

    2.7 Составление отчета……………………………………………………….25

    3 Описание оцениваемых прав……………………………………………….26

    4 Используемая терминология при  определении рыночной стоимости…..28

    5 Обзор рынка торговой недвижимости……………………………………..31

    5.1 Обзор рынка недвижимости на  данной территории……………………31

    5.2 Состояние на рынке недвижимости  на данный момент………………..33

    6 Основные сведения об объекте  оценки……………………………………36

    6.1 Описание объекта оценки…………………………………...……………36

    6.2 Описание местоположения……………………………………………….39

    7 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта  оценки………………………………………………………………………….……40

    8 Подходы к оценке…………………………………………………………...41

    9 Оценка износа………………………………………………….……………54

    10 Определение итоговой стоимости  объекта……………......……………..57

    Список  использованных источников………………………………………...58 
 
 

       ВВЕДЕНИЕ

       Принципы  и методики оценки были разработаны  в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической  теории и практике. Существует и  развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности  уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости  и т.д.

       Учитывая  огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в пятидесятые  годы в мировой практике появилась  самостоятельная профессия —  профессия оценщика. Для России она  является сравнительно новой. Потребность  в профессии оценщика родилась и  развивается параллельно с развитием  рыночных отношений в экономике.

       В современной России оценочная деятельность переживает повторное становление  после многолетнего перерыва. Современные  российские оценщики «выросли» на Д. Фридмане, Г. Харисоне, Шенноне П. Пратте, адаптируя зарубежный опыт оценки к  современным российским условиям и  особенностям рыночной экономики переходного  периода.

         Начало оценочной деятельности  в России датируется XV веком. В  первоначальный период развития  оценивалось имущество в различных  целях. Особое внимание как  объект оценки привлекала, в первую  очередь, земля. В России проблема  собственности на землю и земельные  отношения всегда находились  в центре социально-экономического  и политического развития, а земельная  оценочная деятельность была  специальным направлением государственной  политики. Главной отличительной  особенностью оценки земельной  собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с  прикрепленным к ней зависимым  крестьянином. В конце XIX — начале XX столетия оценка земельных угодий  проводилась или по ценности  земель, или по их доходности. Земля оценивалась одновременно и как источник дохода, и как предмет сделки купли-продажи.

       Свои  особенности имела оценка лесов  и лесных земель, она проводилась  по совершенно особым основаниям. Это  связано с тем, что при оценке участка с лесом необходимо кроме  самой почвы оценить и сам  лес.

       Развитие  в России в XIX веке промышленности и  торговли повлекло за собой образование  крупных городов, вывело оценочную  деятельность на новый качественный уровень. В это время объектом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики, заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные  постройки, пароходства, земля и  другое недвижимое имущество в городах  и сельской местности.

       В ХIХ веке в России преобладал метод  оценки по доходности, и современный  доходный подход к оценке предприятия  можно назвать традиционно российским подходом.

       Следующий заметный шаг российской оценки был  связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине ХIХ века образовалось два вида кредитных  институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и  земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, появилась  ипотека, одной из задач которой  была регистрация изменений в  составе заложенной недвижимости, в  ее юридическом положении. Таким  образом, банк получал возможность  всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его  экономическую ценность, производить  оценку недвижимости. Стоимость заложенного  имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При  специальной оценке определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

       Развитие  в России промышленности, рост парка  машин и механизмов привели к  появлению новых видов и форм оценки. В хозяйственной практике все чаще возникали ситуации, требовавшие  проведения оценки конкретных станков, механизмов или другого оборудования. Основной целью такой оценки, как  и в случаях оценки земли, лесов, фабрик и т. п., являлось налогообложение.

       Помимо  налогообложения стали появляться и другие финансово-экономические  операции, когда возникала потребность  в оценке стоимости станков и  механизмов: купля-продажа, страхование, залог имущества при получении  кредита, аренда, судебные тяжбы. Все  это способствовало развитию оценочной  деятельности в России, которое, как  и многие другие процессы, свойственные рыночной экономике, прекратилось в  связи с переходом к социалистической экономике.

       Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловлено возвращением страны к рынку. Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Начиная с мая – июня 1993г. в России прошли организованные Институтом экономического развития всемирного банка семинары по подготовке специалистов по оценке недвижимости, прочитанные американскими оценщиками.

       Целью данной курсовой работы является проведение мероприятий по анализу рыночной информации и определение рыночной стоимости объекта оценки. 
 
 

       1. Законодательная  база по оценочной  деятельности

       Проведение  оценки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21.12.2001, 21.03.2002, 14.11.2002, 10.01.2003, 27.02.2003, 22.08.2004, 05.01.2006, 27.07.2006, 05.02.2007, 13.07.2007, 27.07.2007).

       Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам  РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим  лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также  для иных целей.

       В соответствии с ФЗ под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной или иной стоимости.

       Субъектами  оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические  лица и физические лица, деятельность которых регулируется настоящим  Федеральным законом, а с другой - потребители их услуг.

       К объектам оценки относятся:

1. отдельные материальные объекты (вещи);
2. совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
3. право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
4. права требования, обязательства (долги);
5. работы, услуги, информация;
6. иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

       Проведение  оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью  или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям, в  том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

       Основанием  для проведения оценки объекта оценки является договор, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим  лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

       При оценке объекта недвижимости эксперт  должен максимально объективно подойти  к вопросам формирования рыночной стоимости  с учетом различных факторов; все  субъективные мнения, допущения и  выводы должны быть обоснованы с учетом анализа рыночной ситуации и тенденций  ее изменения.

       2. Основные показатели  при работе оценщика

       Оценщик –  это специалист,  способный  определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов.

       Субъектами  оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами  одной из саморегулируемых организаций  оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (оценщики).

       Условия проведения оценки

       1. Профессиональные знания

       1.1. Проведение оценки требует наличия  у Оценщика специальных знаний  и профессионального опыта, позволяющих  ему компетентно осуществлять идентификацию, сбор и анализ необходимой для оценки информации, делать корректные допущения, выбирать и применять соответствующие подходы и методы оценки, а также согласовывать полученные результаты и давать заключение относительно итоговой величины стоимости объекта оценки.

       1.2. Для того чтобы определить, может  ли Оценщик провести оценку  с требуемой профессиональной  компетентностью и достаточным  уровнем точности, он должен проанализировать, как минимум:

       • объект оценки;

       • наличие сервитутов, ипотеки и  иных обременений;

       • предположения и ограничительные  условия, которым необходимо следовать  в процессе оценки;

       • наличие методических рекомендаций по оценке данного вида недвижимости.

       2. Независимость и объективность  оценки

       2.1. Принцип объективности налагает  на Оценщика обязательства авторства  суждений, беспристрастности, незаинтересованности  в оцениваемом имуществе и  неприемлемости злоупотребления  профессиональным положением.