Обоснование рыночной стоимости магазина в Тракторозаводском районе города Челябинска

Министерство образования  и науки Челябинской области

государственное бюджетное  образовательное учреждение

среднего профессионального  образования

(среднее специальное  учебное заведение)

«Южно-Уральский многопрофильный  колледж»

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Обоснование рыночной стоимости  магазина в Тракторозаводском районе города Челябинска

по МДК.04.01 «Оценка недвижимого  имущества»

ПМ.04 «Определение стоимости  недвижимого имущества»

КП. 120714. 010 ПЗ

 

 

                                                                Руководитель проекта 
                                                                                                         А. Ф. Хафизова                         

                                                                                  «     »                                2013

                                                                                  Разработал студент

                                                                                  группы З-33

                                                                                                      Д.Э Дресвянников

                                                                                  «     »                                2013 

                                        

                                                    Челябинск 
                                                         2013

 

                            

Содержание

Введение

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1. Понятие недвижимого имущества
2. Оценка недвижимости
1. Понятие оценки недвижимости и оценочной деятельности
2. Цели и задачи оценки недвижимости
3. Процесс оценки недвижимости
4. Принципы оценки недвижимости
5. Виды стоимости
6. Основные подходы оценки недвижимости
1. Доходный подход
2. Затратный подход
3. Сравнительный подход
7. Объекты и субъекты оценки
8. Недвижимость как объект оценки
3.    Торговая недвижимость
1. Понятие торговой недвижимости
2. Надлежащие условия и классы торговой недвижимости

2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 Задание на оценку

2.1.1 Основания для проведения  оценки

2.1.2 Наименование объекта  оценки

2.1.3 Имущественные права  на объект оценки

2.1.4 Дата оценки

2.1.5Цель оценки

2.1.6 Назначение оценки

2.1.7 Дата составления отчета  об оценки

2.1.8 График проведения  отчета

2.1.9 Допущения и ограничения,  на которых основывается оценка

2.2 Сведения о заказчике  оценки

2.3 Сведения об оценщике

2.3.1 Данные об оценочной  организации

2.4 Применяемые стандарты  оценочной деятельности

2.5 Описание объекта оценки

2.5.1 Местонахождение и  местоположение объекта оценки

2.5.2 Техническое описание  объекта оценки

2.6 Анализ рынка недвижимости  связанного с объектом оценки

2.7 Описание процесса оценки

2.7.1 Определение наилучшего  и наиболее эффективного использования

2.7.2 Процедура оценки

2.7.3 Выбор и обоснование  подходов и методов оценки

2.8 Определение рыночной  стоимости объекта оценки с  помощью затратного подхода

2.8.1 Оценка совокупного  износа

2.9 Определение рыночной  стоимости объекта оценки с  помощью доходного подхода

2.9.1 Коэффициент капитализации

2.9.2 Анализ ставок аренды  торговых помещений

2.10 Определение рыночной  стоимости объекта оценки с  помощью сравнительного подхода 

2.11  Согласование результатов

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

4. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ А Договор

ПРИЛОЖЕНИЕ Б 

 

          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

            1.  ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА

Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению  относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость  по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты.

Все недвижимое имущество (недвижимость) в силу своего статуса (важного значения) подлежит государственному учету (госучету). Т.е. государство через свои властные органы регистрирует и учитывает:

А) Сами объекты недвижимости;

Б) Субъектов (правообладателей) недвижимости;

В) Виды прав на объекты недвижимости и основания возникновения таких  прав;

Г) Сделки с объектами  недвижимости и правоустанавливающие документы.

1.2 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.2.1 Понятие оценки  недвижимости и оценочной деятельности

Оценка стоимости  недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. 

1.2.2 Цели и задачи  оценки недвижимости

Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 закона об оценочной  деятельности), обычно подразумевается: вид стоимости и практическое применение результатов оценки, соответственно.

В частности, Оценка недвижимого  имущества необходима в следующих  ситуациях в:

1. операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3. привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
4. кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
5. страховании объектов недвижимости;
6. кредитовании под залог объектов недвижимости;
7. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
8. разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
9. ликвидации объектов недвижимости;
10. исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
11. других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

 

             1.2.3 Процесс оценки недвижимости

 

Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений  используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта  недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее  целесообразных подходов к оценке  объекта и анализ вариантов  лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате  оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов.

Этап 1. Определение задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно  включать в себя следующие элементы:

- идентификацию объекта недвижимости,

- установление и уточнение юридических прав,

- дату оценки,

- описание целей оценки,

- определение вида стоимости,

- определение дополнительных условий.

 

Этап 2.  Составление плана  оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего  сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей  схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить  (спускаться) к стоимости  на уровне местного рынка или его  сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ   конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем  зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

1) определение требований  к информации;

2) выявление источников  её получения;

3) идентификацию наиболее  подходящей методологии;

4) определение затрат  времени и трудозатрат;

5) составление плана работы;

6) конкретизация предложений  об условиях выполнения задания  и гонораре;

7) подписание договора.

Необходимо заметить, что  последние пункты служат для уточнения  и повышения ответственности  и оценщика, и клиента.

 

Этап 3. Сбор и анализ  информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии  полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные  данные.

К общим данным относятся  сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические  издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и  реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности  на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

-площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);

-топографические  и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);

-описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;

- возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь  информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при  оценке недвижимости тем или иным методом.

 

Этап 4. Анализ вариантов  наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

 

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого  «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов  оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный  результат.

Согласование предусматривает  следующие процедуры:

-обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;

-повторную проверку статистических и вероятностных показателей;

-логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;

-окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.

         1.2.4 Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости — это основополагающие положения  теории оценки и правила определения  стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.

 

Принципы, отражающие точку зрения пользователя

 

К группе принципов, отражающих точку зрения пользователя относятся:

1. принцип полезности — принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя;
2. принцип замещения — принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.
3. принцип ожидания — принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.