Страхование девяти этажного панельного жилого дома серии 135

 

Земельный участок

Площадь участка, га	0,1 га
Местоположение	Астрахань
Находится в ведении	Астраханская область
Форма участка, рельеф	Прямоугольный, ровный
Степень застройки	Средняя
Наличие коммуникаций	Электричество
Наличие неперспективных и ветхих строений под снос	Отсутствуют
Коммерческая привлекательность	Высокая

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Оценка рыночной стоимости объекта

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости  объекта (стоимость строительства  в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

1. Определение стоимости земельного  участка в соответствии с наилучшим  и наиболее эффективным использованием. Стоимость аренды  земельного участка составляет 138860 руб.

2. Определение восстановительной стоимости.

3. Определение общего накопленного  износа.

4. Определение рыночной стоимости  затратным методом как суммы  стоимости земельного участка и восстановительной стоимости с учетом накопленного износа.

 

 

3.1. Определение восстановительной стоимости строительства

Восстановительная стоимость –  определяется издержками в текущих  ценах на строительство точной копии  оцениваемого объекта в его новом  состоянии с использованием таких  же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.

УПВС – укрупненные  показатели восстановительной стоимости  – составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

- накладные расходы  и плановые накопления;

- затраты, связанные  с производством работ в зимнее  время;

- прочие внеобъемные  затраты, за вычетом возвратных  сумм, как-то: затраты на временные  здания и сооружения, содержание  улиц и вывоз мусора, затраты  на проектно-изыскательские работы  и авторский надзор, на содержание  аппарата заказчика, затраты на  непредвиденные работы и др.

Для II климатического района, в котором расположен г. Астрахань, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

ПВС = УС₍₆₉₎ х V х И₍₈₄₎ х И₍₁₀₎ х К_пп     , где

УС₍₆₉₎  – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м³ в ценах 1969 г.

УС₍₆₉₎ = 29,0 руб/кв.м * 0,94 = 27,26 руб/кв.м; (Поправочный коэффициент по III климатическому району 0,94)

V – строительный объем здания, м³ (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

V= 39263,3 м³

И₍₈₄₎  – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;

И₍₁₂₎ – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2012 г., определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве", к = 46,7;

К_пп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам, к = 22%.

ПВС = 29,0*39263,3*46,7*1,22*1,18 = 90328650,5 руб.

.

3.2.Функциональный износ

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная  тем, что объект не соответствует  современным стандартам с точки  зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может  проявляться в устаревшей архитектуре  здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке

переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание  обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть  устранимым  и неустранимым.

К устранимому  функциональному износу можно отнести  восстановление встроенных шкафов, водяных  и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то  функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу также относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или  недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости. Обычный диапазон экспертных оценок такого износа составляет около (5-10)%. В данной работе принимаем функциональный износ равный 0 %.

3.4.Экономический (внешний) износ

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический  износ может быть вызван целым  рядом причин, таких как: общеэкономические  и внутриотраслевые изменения, в  том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами  экономического (внешнего) износа в  России являются общее состояние  в экономике, которое в отдельных  регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Признаков внешнего износа по оцениваемому объекту не выявлено.

4. Страхование 10-этажного монолитного жилого дома

Стоимость страховой услуги выражается в размере  страхового взноса (премии), который страхователь уплачивает страховщику. По своей сути страховая премия представляет собой цену на услуги страховщика, которые он предоставляет клиенту, в случае если произойдет страховое событие. В основе расчетов страховой премии лежит тарифная ставка (страховой тариф). В ст. 11 закона "Об организации страхового дела в Российской Федерации" дано следующее определение тарифа — "страховой тариф представляет собой ставку страхового взноса с единицы страховой суммы или объекта страхования".

Для определения страховых тарифов  используется методика расчета тарифных ставок по массовым рискам видам страхования. Структура полного тарифа, обычно его называют брутто-ставкой, представлена на рис. 1.

Рис. 1. Структура страхового тарифа

Тариф-нетто (нетто-ставка) — часть страхового тарифа, которая направлена на формирование страховых резервов для последующих выплат по договорам страхования.

В состав нетто-ставки включены рисковая ставка и рисковая надбавка. За счет рисковой ставки, которая является основой тарифа, производится формирование страховых резервов, из которых осуществляются страховые выплаты. Рисковая надбавка образует запасной фонд на случай, если фактическое количество страховых случаев превысит расчетное. Если полис включает в себя несколько различных страховых случаев, то нетто-ставка исчисляется отдельно по каждому риску.

4.1. Определение страховых случаев.

Страховым случаем является совершившееся  событие, предусмотренное договором  страхования, с наступлением которого возникает обязанность Страховщика произвести страховую выплату.

Страховыми случаями при страховании  имущества являются - повреждение либо гибель имущества в результате:  
        -пожара  
        - взрыва газа, применяемого в системе газоснабжения многоквартирного дома для бытовых надобностей;

        - аварий систем отопления, водопровода, канализации, а также внутренних водостоков (включая места сопряжения водоприемных воронок с кровлей), в том числе происшедших в жилых и/или нежилых помещениях многоквартирного дома.

Таблица 1. Определение страховых  случаев и количество договоров.

Вид страхования
От пожаров	От взрыва бытового газа	От аварии систем отопления	∑	Кол-во договоров
+	+	+	3	1
Итого:			3	1

 

4.2. Определение нетто-ставки.

4.2.1. Расчет  вероятности наступления страхового случая

N — общее количество договоров, заключенных за некоторый период времени в прошлом;

М — количество страховых случаев в N договорах;

Расчет вероятности наступления  страхового случая производится по данным общего количества договоров, и по общему количеству страховых случаев в заключенных договорах.

q=1/6=0.16

4.2.2. Определение страховой суммы и страховой выплаты.

Страховая сумма - определённая договором страхования или установленная законом денежная сумма, на которую застрахованы материальные ценности (в имущественном страховании), жизнь, здоровье, трудоспособность (в личном страховании). Страховая сумма - денежная сумма, в пределах которой страховщик обязан провести выплату при наступлении страхового случая. Страховая сумма не должна превышать действительной стоимости объекта страхования.

 Величина страховой суммы  выбирается самим страхователем.  Величина страховых выплат находится  в пределах от нуля до максимально возможной выплаты по данному договору. Максимально возможная выплата, по определению равна страховой сумме.

Действительная стоимость объекта была определена затратным способом.

Действительная сумма	Страховая	Страховая
	сумма	выплата
90328650,5	86500000	86500000

 

4.2.3. Определение  Нетто-ставки

Нетто-ставка состоит из двух частей — основной части  и рисковой надбавки :

Основная часть нетто-ставки соответствует средним выплатам

страховщика, зависящим от вероятности наступления страхового случая q, средней страховой суммы S и среднего возмещения S_B. Основная часть нетто-ставки со 100 руб. страховой суммы рассчитывается по формуле

 

T₀=100*86500000/86500000*0.16=16%=0.16

        Т_р=1,2*0,16*2* =0,28

Т_n=0,28+0,16=0,44

4.3. Определение  Нетто-премии

Нетто-премия вычисляется как произведение страховой суммы на нетто-ставку. 

Т_n=86500000*0,44=39424000 

4.4. Определение нагрузки.

Нагрузка к нетто-ставке составляет, как правило, меньшую часть брутто-ставки. Нагрузка к нетто-ставке включает три различных по назначению вида расходов, связанных со страховой деятельностью: административно-управленческие расходы, которые принято называть расходами на ведение дела; отчисления на предупредительные (превентивные) мероприятия; а также прибыль страховой компании.

Расходы на ведение дела представляют собой (по аналогии с производственной деятельностью) себестоимость страховых  операций и включают следующие расходы:

• оплату труда штатных и нештатных работников страховой организации;
• аренду помещения;
• плату за электроэнергию, отопление, водоснабжение, почтово-телеграфные, телефонные расходы;
• командировочные расходы;
• другие расходы компании, связанные с выполнением ею своей деятельности.

Для того что бы определить сумму всех расходов, мы определяем расходы по каждому из пунктов:

Смета на прямые расходы:

• зарплата – 423000 руб.
• ЕСН (24,2%) –122325 руб.

Смета на содержание и  эксплуатацию оборудования (РСЭО)

• Программное обеспечение – 136125 руб.
• Оборудование – 10320руб.

Смета на общефирменные  расходы:

• коммунальные платежи  - 178000 руб.
• освещение - 9300 руб.
• прочее (канцелярские расходы, телефон, охрана)-12000 руб.