Статистическое исследование жилищно-коммунального хозяйства в России (Республике Башкортостан, ПФО)

• обеспечение потребителей качественными ЖК услугами по наиболее низким ценам;  
• создание реальных рычагов воздействия собственников жилья и других потребителей ЖК услуг на качество предоставляемых услуг;  
• формирование единой системы управления ЖКХ МО, которая бы дала возможность центру наиболее полно осуществлять функции контроля, а местным органам власти - функции управления развитием ЖКХ;  
• определение реальных источников финансирования деятельности ЖК предприятий.  
Начало нового этапа реформы ЖКХ было ознаменовано выходом в свет указа Президента РФ от 28.04.1997г. № 425 «О реформе ЖКХ в РФ», утвердившего разработанную Госстроем РФ концепцию реформы ЖКХ. 
Авторами концепции была предложена следующая система управления ЖКХ МО.

 

1.2 Этапы формирования жилищного строительства

 

Жилищное строительство  – важнейшая составляющая государственных  приоритетов социально-экономического развития регионов. Решение проблемы наращивания темпов жилищного строительства имеет многоцелевой результат: удовлетворение потребностей общества в жилье, создание нормальных и безопасных условий жизнедеятельности, рост инвестиций в строительство и, следовательно, развитие самого строительного комплекса.

До 1990 годов политика в жилищной сфере строилась на жестком государственном регулировании жилищных отношений, основанном на бюджетном финансировании жилищного строительства и государственной системе распределения построенного жилья.

Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965 годы. Основной целью первой программы являлось снижение остроты жилищной проблемы; комфортности и качеству жилищных условий уделялось меньше внимания.

С 1977 года отмечается строительство  квартир гражданами за счет собственных денежных средств через жилищно-строительные кооперативы.

Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000 годы. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидация имевшегося резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в региональном разрезе.

С 1990 года реализация указанной  программы была приостановлена в связи с изменениями, происходящими в политическом и экономическом устройстве страны: сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.

Третья национальная жилищная программа получила название “Жилище” и была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000 год. Ее реализация приходилась на кризисные 90-е годы и не обеспечила в необходимой мере решение жилищных проблем:

• произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;

• сократилась доля капитальных вложений государства и организаций;

• снизились темпы предоставления жилья гражданам;

• упала платежеспособность населения;

• ухудшилось состояние имеющегося жилищного фонда; доля капитально отремонтированного жилья сократилась.

В ходе проведения данной программы  сформировались изменения, необходимые  для создания рынка жилья и  перехода жилищной сферы на рыночные принципы.

Следующим этапом государственной жилищной политики стала Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы.

За период первого  этапа программы "Жилище" (2002-2005 годы) была сформирована нормативная  правовая база, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации.

Второй этап программы (2006-2010 годы) предусматривает реализацию комплекса мер в рамках приоритетного  национального проекта "Доступное  и комфортное жилье - гражданам России".

Основной принцип программы - оказание государственной финансовой поддержки на цели приобретения жилья  только отдельным категориям граждан  – категориям льготников (северян, чернобыльцев, военнослужащих и молодых  семей). Для них устанавливается  государственная поддержка, которая способна обеспечить достаточный рост покупательной способности.

 

1.3 Состояние жилищного строительства в РФ

 

В настоящее время  строительная отрасль, как и многие другие, переживает нелегкие времена.

Ни для кого не секрет, что сектор жилищного строительства в нашей стране по своим объемам и темпам значительно уступает соответствующему разделу экономики развитых стран. Как показывает статистика, на одного россиянина приходится в среднем 20,7 кв. м жилых помещений, в то время как на каждого жителя перенаселенного Китая – порядка 27 кв. м, а гражданин США располагает 70 кв. м.

По данным Росстата в  России в декабре 2010 г. было построено 14,5 млн. кв. м жилья, что на 0,2% меньше показателя декабря 2009 г. За 2010 г. жилищное строительство по сравнению с 2009 г. сократилось на 3%.

Для того чтобы компенсировать квадратные метры, выбывающие в результате износа (около половины всех жилых  помещений в России было построено  до 1970 года), а также сбалансировать спрос и предложение на рынке, необходимо строить порядка 1 кв. м в год на человека, но к настоящему моменту в среднем возводится не более 0,33 кв. м.

Другая проблема –  постоянный рост стоимости жилья  как на первичном, так и на вторичном  рынке недвижимости. В прошлом  году он достиг рекордно высоких показателей в различных регионах: от 30 до 105% в Москве, в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге – вплоть до 200%. Такая ценовая динамика лишила возможности приобретения квартир сотен тысяч россиян.

Среди причин, обуславливающих  повышение стоимости, можно отметить подорожание строительных материалов, совокупный спрос на жилые помещения, превысивший предложение.

 

1.4 Жилищная проблема в РФ и пути ее решения

 

С внедрением рыночных отношений  произошли существенные изменения. Так, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

Жилищная проблема имеет  несколько важных аспектов: 

• дефицит жилья – количественный аспект;
• несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей – структурный аспект;
• несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект;
• несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект.

Средняя жилищная обеспеченность в муниципальных образованиях и  малых городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья на одного жителя, многие семьи имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.

Состав квартирного  фонда во многих муниципальных образованиях страны не соответствует демографической  структуре населения, что существенно  ухудшает жилищные условия населения. Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях. 

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению.

Основные пути решения  жилищной проблемы: 

• поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья;
• повышение доступности жилья для широких слоев населения;
• совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения;
• совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды.

Как показывает богатый  зарубежный опыт, наиболее перспективным  и массовым направлением решения  жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты  функционирования жилищной сферы:

• большая часть жилищного фонда находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);
• заметная доля населения является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;
• собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;
• субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;
• работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;
• приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;
• строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы организации  жилищно-коммунального хозяйства  муниципальных образований и  малых городов необходимы следующие условия: 

• наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
• достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
• устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
• развитая правовая основа рыночных механизмов;
• политическая, социальная и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия  в нашей стране пока находятся  на стадии формирования, и потому быстрый  переход к рассматриваемой системе  невозможен. Но это не означает, что  решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных условий и тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.

 

1.5 Ипотека в РФ: состояние и перспективы

 

Ипотека жилой недвижимости, которая очень популярна в  развитых странах мира, приобрела  широкую известность и масштабы в России в течение последних  шести лет. И это не удивительно. Отсутствие четкой законодательной  базы не давало возможности сделкам по недвижимости развиваться в данном ключе до тех пор, пока столь досадный пробел не был устранен. Сегодня, согласно российскому законодательству, объектом ипотеки может быть жилое помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.

В начале 2010 года рынок ипотечного кредитования стал оживать. В 2010 году в России будет выдано ипотечных кредитов на сумму 340 миллиардов рублей, что в 2,2 раза превышает показатель 2009 года. Основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили ставки до минимальных размеров.

Но даже при этом ипотека  в России развивается крайне медленно. Острота жилищной проблемы в стране всем известна, но ипотека пока в  очень незначительной степени способствует ее решению. Факторов, тормозящих развитие ипотеки в России, предостаточно. Прежде всего, медленные темпы развития ипотечного рынка в России объясняются относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян.

По различным экспертным оценкам, в России в настоящее время по ипотечным схемам приобретается лишь примерно 4-5% жилья. И это несмотря на то, что ипотекой в России в том или ином виде занимаются сотни банков, и каждый год на рынок выходят все новые и новые участники.

В настоящее время  в Российской Федерации существует ряд факторов, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Высокие процентные ставки, в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой.
3. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
4. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.
6. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.