Сущность аренды предприятий

Документы арендодателя

4. Свидетельство АОЦРП о государственной  регистрации права собственности, на передаваемое в аренду недвижимое имущество.

5. Один из документов, подтверждающих  полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица:

• выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров).

• приказ собственника о назначении директора (заключении контракта),

• договор доверительного управления имуществом.

6. В случае подписания договора  лицом, не являющимся руководителем юридического лица дополнительно:

• доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

Документы арендатора

7. Для физического лица - документ, удостоверяющий личность.

8. Для юридического лица - свидетельство  о регистрации юридического лица, учредительные

документы юридического лица со всеми изменениями, дополнениями

9. Справка о Присвоении кодов  статистики юридическому лицу.

10. Один из документов, подтверждающих  полномочия лица, заключившего договор от имени

юридического  лица (см п. 5)

11. В случае подписания договора  лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно (см. п. 6)

Документы на объект аренды

12. При сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или  части помещений, к договору  аренды прилагаются поэтажные  планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

13. Для аренды предприятия: перечни и описание зданий с приложением технических паспортов сооружений, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.

Документа указанные ниже в п. 5 - 6, 8-13 представляются в подлиннике с приложением копий (нотариально засвидетельствованное или заверенных органом выдавшим документ).

Договор

15. Подлежащие государственной регистрации  экземпляры договора аренды, сброшюрованные  и подписанные сторонами, со  всеми действующими дополнениями, изменениями и согласованиями, и  одна копия. Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации.

2.3. Требования к договору аренды

Обязательного нотариального удостоверения договоров  аренды, в том числе с правом выкупа, не требуется.

В договоре аренды должны быть четко  определены следующие условия:

1. Стороны договора: фамилия, имя,  отчество физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц. Не допускается регистрация договоров, заключенных от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих прав юридического лица! Такие договоры признаются заключенными только после одобрения юридическим лицом, для которого приобретены права и обязанности

2. Предмет договора 

• предприятие как имущественный комплекс;

• здание, сооружение, садовый дом, гараж;

• жилой дом, часть жилого дома. квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц;

• часть здания, нежилого помещение, часть помещения.

Объекты незавершенного строительства и  самовольные постройки не могут  быть предметом договора аренды.

3. Местоположение объекта недвижимого  имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта, в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Не  допускается произвольное определение  сторонами назначения и нумерации  арендуемых помещений. При аренде части  здания нумерация нежилых помещений и комнат указывается в соответствии с экспликацией к поэтажному плану БТИ.

4. Размер арендной платы (допускается  указание цены на единицу площади). Допустимо определение цены договора  в рублевом эквиваленте суммы в иностранной валюте или условных денежных единицах (“экю” и др.). Условия, указанные п.п. 1-4 являются существенными, без которых договор не считается заключенным и регистрации не подлежит

5. Срок аренды.

6. Право арендодателя на передаваемое  в аренду имущество и основания его возникновения.

7. Обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц  или гарантии арендодателя об  отсутствии таковых.

8. Условия и порядок передачи  имущества арендодателем.

9. Условия и порядок возврата  имущества арендатором.

10. Обязательства сторон по государственной  регистрации договоры.

11. При наличии условий о выкупе  арендованного имущества: условия  и сроки выкупа, цену имущества.

2.4. Методика расчета арендной платы  при передаче в аренду предприятий  (имущественных комплексов), находящихся  в муниципальной собственности

1. Настоящая Методика разработана  во исполнение постановления  главы города Волгограда от 20.07.2000 N 1415 «Об утверждении Временного положения о порядке передачи в аренду предприятий (имущественных комплексов), находящихся в муниципальной собственности г.Волгограда» и предназначена для расчета арендной платы за передаваемые в аренду предприятия (имущественные комплексы), а также отдельные виды имущества (кроме объектов нежилого фонда).

Данная  Методика расчета арендной платы  применяется также при сдаче комплекса имущества в аренду, при сдаче муниципального имущества в аренду по договору аренды с правом выкупа.

Расчет  арендной платы осуществляется по следующей  формуле:

А = Ао + П, где

А - арендная плата за год;

Ао - сумма амортизационных отчислений;

П - часть чистой прибыли от использования имущества.

Сумма амортизационных отчислений определяется исходя из рыночной стоимости сдаваемого в аренду имущества и норм амортизационных  отчислений на полное восстановление:

Ао = Рст·Нао, где

Рст - рыночная стоимость;

Нао - норма амортизационных отчислений.

Рыночная  стоимость передаваемых в аренду объектов муниципальной собственности  определяется в соответствии с Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размер  арендной платы в части чистой прибыли от использования взятого в аренду имущества определяется в договоре аренды.

Фактическая величина арендной платы устанавливается  по согласованию между арендодателем и арендатором в размере не ниже расчетной арендной платы.

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Весьма  специфическими особенностями по сравнению  с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (см. ст. 132).

В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового регулирования отношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду действующего предприятия «на ходу» предполагает передачу арендатору не только зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

В настоящее время перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, среди субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы государственных предприятий.

По  договору аренды предприятия в целом  как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование.

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение  составляют права арендодателя, хоть и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью. По общему правилу такие  права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Вместе с тем если в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору все же будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

По  форме договор аренды предприятия  должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор  аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора аренды предприятия. В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию, Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам (ст. 657).

 

Список использованной литературы

Нормативные акты

1. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.95 г. // Российская газета. 1995. 16 мая.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 г. // Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21.10.94 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32.
4. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О потребительской кооперации в Российской Федерации» от 11.06.97 г. // Российская газета. 1997. 17 июля, Собрание законодательства Российской Федерации от 14 июля 1997 г. N 28, ст. 3306.
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. // Российская газета. 1997. 30 июля, Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.
6. Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.98 г. //Российская газета. 1998. 20,21 января.
7. Федеральный закон «О производственных кооперативах» от 8.05.96 г. // Российская газета. 1996. 16 мая, Собрание законодательства Российской Федерации от 13 мая 1996 г. N 20, ст. 2321.
8. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.95 г. // Российская газета. 1995. 29 декабря, Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N1, ст. 1.
9. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8.02.98 г.// Российская газета. 1998. 17 февраля, Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г., N 7, ст. 785.
10. Федеральный закон «Об общественных объединениях» от 19.05.95 г. // Российская газета. 1995. 25 мая, Собрание законодательства Российской Федерации от 22 мая 1995 г. N 21, ст. 1930.

Учебники, комментарии

11. Гражданское право  России. Курс лекций. Часть первая. Под  ред. О.Н. Садикова. М., 1996.
12. Гражданское право. Часть 1,2. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1997.
13. Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу РФ. М., 1995.
14. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой. / Под ред. В.Д.Карповича. М., 1995.
16. Комментарий к Федеральному закону об акционерных обществах. М. ,1996.
17. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. Учебник. М.,1997.
18. Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н.И. Клейн. М., 1994.
19. Хозяйственное право. Учебник Т. I,II / Под ред. В. С. Мартемьянова. – М., БЕК. 1994.

Статьи

20. Алексеев С. С. Аренда: не упустить шанс. Правда. 1989. 12 июня.
21. Андреев В.К. Использование договора и его обеспечение.// Бухгалтерский учет. 1995. №9.
22. Ахмедуeв А. Разгосударствление и развитие форм собственности//Вопросы экономики. 1991. № 4. С. 48-57.
23. Баскин Ю. Г. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества//Советское государство и право. 1990. № 5. С. 57.
24. Гражданское и предпринимательское право. Сборник документов. М., Манускрипт, 1996.
25. Гражданское право. Словарь-справочник. Юринформцентр. М., 1996.
26. Дашков Л.П., Брызгалин А.В. Коммерческий договор: от заключения до исполнения. М., 1995.
27. Завидов Б.Д. Договоры кредитно-финансовой сферы. М., 1997.
28. Ишутин П. Договорные отношения и подрядные торги // Хозяйство и право. 1993. №12.
29. Калмыков Ю.Х. Значение и правовая природа договора аренды предприятий // Государство и право. 1989. № 3.
30. Куницын А. Р. Образцы судебных документов. М., Юрид.фирма «Солекс», 1997.
31. Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. №1.
32. Новоселова Л.А. Гражданский кодекс Российской Федерации о расчетах // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. №10.
33. Образцы юридических документов // Законодательство и экономика. 1996. № 5,б.
34. Правовое регулирование предпринимательской деятельности. Основы права для бухгалтеров и аудиторов / Под ред. В.Ю. Башкинского. Библиотека профессионального бухгалтера. М., Инфра-М., 1997.
35. Приватизация: скорее да, чем нет //Российская Газета. №8. 1991. 11 янв.
36. Разгосударствление и приватизация. Материалы совещания по вопросам разгосударствления и приватизации//Экономика и жизнь. 1991. № 47. С. 3
37. Рутгайзер В. Коллективная собственность//Экономическая газета. 1989. № 27.
38. Сафиуллин Д.Н. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1990. № 3.
39. Суханов Е. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. 1996. № 8.