Роль саморегулируемых организаций в развитии оценочной деятельности

    В данной работе под «бизнесом» понимается предпринимательская деятельность, использующая набор инструментов (ресурсы), располагающая активами и обеспечивающая стабильный денежный оборот.

    Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

    Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

    В условиях отсутствия частной собственности на недвижимость такой профессии, как оценщик, не требовалось, так как государство в лице своих органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость своих активов.

     С возрождением частной собственности появилась необходимость в том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута (как это произошло на первом этапе приватизации государственного имущества).

    С развитием рыночных отношений в нашей стране все больше и больше появляется потребность в профессиональных и независимых оценщиках.

     В настоящее время мы находимся на стадии становления системы подготовки, организации деятельности, выработки стандартов и этических норм поведения оценщиков. Этот процесс идет достаточно быстро, так как он базируется, во-первых, на имеющемся мировом опыте, и, во-вторых, на высоком базовом уровне подготовки людей, занимающихся этой профессиональной деятельностью.

    Как профессия оценка недвижимости появилась в развитых странах еще в 1930-х гг. Начало подготовки профессиональных оценщиков в нашей стране (с 1993 г.) было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Силами Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Базируясь на подобных программах, получили развитие семинары, проводимые российскими общественными организациями, например Институтом независимых оценщиков. Эти шаги послужили процессу становления и развития оценочной деятельности в России, но к их недостаткам следует отнести ориентацию на зарубежные разработки в области оценки, которые в силу специфики российского бизнеса требуют серьезной адаптации.

    Заметный импульс расширению подготовки специалистов по оценке был дан Федеральным управлением по делам о несостоятельности (банкротстве) (ФУДН). Согласно утвержденному правительством положению об этом ведомстве оно обязывалось обеспечить подготовку специалистов по антикризисному управлению. В мае–июне 1994 г. была составлена общероссийская программа подготовки таких специалистов, утвержденная генеральным директором ФУДН. Программа обучения по блокам «Оценка недвижимости» и «Оценка бизнеса» была разработана на основе аналогичной программы Института экономического развития.

     Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с тремя переоценками основных фондов в 1995–1997 гг., в ходе которых разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости имущества предприятий. В последнее время неуклонно возрастает интерес к проблемам, связанным с оценкой объектов собственности, как со стороны органов власти и управления, так и самих предпринимателей.

    В разных странах становление профессии оценщика происходило по-разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Но есть общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех странах, без соответствия которым он не сможет действовать на рынке оценки недвижимости.

К таким  общим требованиям относятся:

1.Соответствующие  знания.

2.Постоянная  работа по совершенствованию  своих знаний и формированию  баз рыночных данных.

3.Опыт  работы.

4.Независимость  и объективность.

5.Высокие  личностные качества оценщика.

6.Пунктуальность в соблюдении сроков выполнения контракта (договора).

7.Активное  участие в работе общественных  организаций оценщиков.

     Оценщик должен обладать высоким уровнем общего образования и обширными познаниями в различных областях знаний (строительство, экономика, право, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т. д.).

    В разных странах существуют различные требования к базовому образованию людей, занимающихся оценкой. Например, Институт оценки США для установления профпригодности требует наличие образования на уровне университетского колледжа. В других странах требования по наличию высшего образования для занятий оценочной деятельностью отсутствуют, так как во главу угла ставится опыт работы оценщика.

     Имея базовое образование, оценщик должен постоянно посещать курсы и семинары, проводимые общественными организациями оценщиков и государственными органами, и хорошо знать текущую практику оценки. Теория и практика оценки, а также рыночные условия постоянно претерпевают изменения, поэтому оценщику необходимо отслеживать их и совершенствовать свои знания.

   На начальном этапе становления рынка недвижимости, когда основным методом оценки является затратный, оценщику требуются обширные знания в области теории и практики строительства и сметного дела, правил бухгалтерского учета.

   По мере формирования рынка недвижимости оценщик должен овладеть еще и методом сравнительного анализа продаж.

   Стабилизация экономики тесно связана с инвестициями, широким применением в практике оценки доходного метода, и, следовательно, обширными знаниями в ипотечно-инвестиционном анализе, капитализации дохода, дисконтировании и других областях экономического анализа.

   Для успешного функционирования на рынке недвижимости оценщик должен постоянно собирать и формировать базы рыночных данных по совершаемым сделкам с недвижимостью и тенденциям изменения цен. Оценщик — это прежде всего аналитик, и успех его работы во многом зависит от его информированности и умения прогнозировать тенденции изменения стоимости недвижимости.

    Работу оценщика нельзя свести к проведению каких-то механических расчетов по известным методикам. Чаще всего, когда речь идет о расчете величины поправок, учете местных условий, согласовании результатов оценки, оценщик может полагаться только на собственное мнение, основанное на личном опыте. В развитых странах с рыночной экономикой общепризнанно, что профессионалом оценщик становится после приблизительно 3–5 лет практической деятельности.

    По определению оценка бизнеса и недвижимости должна быть независимой, и поэтому оценщик должен находиться в договорных отношениях только с одной из сторон сделки с оцениваемым объектом.

    В соответствии со стандартами оценки оценщик в отчете удостоверяет, что он не имеет и не будет иметь в будущем интереса в оцениваемом имуществе. Гонорар оценщика не должен находиться во взаимосвязи со стоимостью имущества.

   Если заказчик начинает оказывать давление на оценщика в плане занижения или завышения стоимости имущества, то оценщик должен ясно дать понять о недопустимости подобных действий и, в крайнем случае, отказаться от заказа.

27 ноября 1996 г. Постановлением Министерства  труда и социального развития  РФ № 11 утверждена квалификационная  характеристика по должности  «Оценщик (эксперт по оценке имущества)».

    В приложении к данному постановлению сформулированы общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества. В частности, он должен владеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких подходов, как затратный, доходный, сравнительный.

  В последние годы образовательные требования к оценщикам постоянно повышаются. В 2000 г. вышли Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков в РФ от 19 апреля 2000 г. № СМ-14/6174. Потребность в пополнении, качественном совершенствовании и обновлении знаний растет. Однако в России еще мало мест, где готовят настоящих профессионалов оценочного дела. Как показывает опыт, сегодня лучшие кадры в этой области подготавливают Институт профессиональной оценки при Финансовой академии и Международная академия оценки и консалтинга, Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов, Высшая экономическая школа — МИПК СПбГУЭФ, Институт недвижимости и др.

   Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

   В настоящее время в России существует путаница в терминологии, касающейся объекта оценки действующих компаний. При оценках такого рода в заданиях на оценку могут быть следующие формулировки объектов оценки: «компания», «активы компании», «100%-ный пакет акций компании», «чистые активы компании», «бизнес компании», «компания (100%-ный пакет акций)», «бизнес (100%-ный пакет акций компании)». Ввиду такой «разноголосицы» мнений стали возможны ситуации, когда один и тот же объект оценивали две уважаемые консалтинговые компании, которые пользовались абсолютно одинаковой информацией (включая прогнозы), однако результаты оценки получались разными.

   Предприятие как имущественный комплекс может включать в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

   Таким образом, ГК РФ рассматривает предприятие прежде всего как объект, состоящий из имущества, т. е. материальных активов, а также нематериальных активов, права на которые могут быть подтверждены. Кроме того, ГК устанавливает для сделок с предприятиями такой же порядок регистрации, что и для недвижимости. Статья 131 ГК РФ содержит правила государственной регистрации недвижимости, которые распространяются на любую недвижимость независимо от того, идет ли речь о недвижимом имуществе по природе или о таком, которое отнесено к недвижимости самим ГК или иными законами. Однако с точки зрения исследования купли-продажи бизнеса такое рассмотрение не является адекватным по следующим причинам.

    Во-первых, ГК РФ при трактовке предприятия исходит из примата недвижимого имущества. В ст. 130 ГК РФ, а именно п. 1, разграничены три вида недвижимости. Первый — земля и все, что прочно связано с нею, т. е. объекты, пространственное перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 п. 1); второй — подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (первое предложение ч. 2 п. 1); третий — любое иное имущество, отнесенное к недвижимости законом (второе предложение ч. 2 п. 1). Таким образом, в одних случаях государственная регистрация представляет собой последствие отнесения имущества к недвижимости, а в других (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты) — наоборот, государственная регистрация — конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим.

   Во-вторых, подход к предприятию как к имущественному комплексу не учитывает тот практически важный момент, что никто не будет покупать без значительного дисконта бизнес с неукомплектованным штатом или при отсутствии ключевых топ-менеджеров. Таким образом, при купле-продаже предприятия принципиальное значение имеет наличие кадров и менеджмента, что служит своего рода показателем того, что бизнес управляется и все бизнес-процессы хорошо организованы. Данный вопрос является одним из наиболее сложных, так как купля-продажа бизнеса происходит в институциональной среде, которая не предполагает закрепления работника за рабочим местом на определенный срок без его согласия.

     В-третьих, предприятие как имущественный комплекс не включает в себя такой важный элемент любого бизнеса, как лицензии и другие разрешительные документы, дающие право на занятие определенными видами деятельности. Особенно это актуально для малого и среднего бизнеса, оказывающего услуги населению и предприятиям. Так, для работы склада необходимо наличие как минимум 8 лицензий. Однако лицензии выдаются на юридическое лицо, а не на предприятие — имущественный комплекс. А между тем купля-продажа бизнеса предполагает, что новому собственнику перейдет все в готовом виде и ему не придется заново заниматься организацией бизнесс-процессов.