Понятие прибыли предпринимателя

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Цель: изучение прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке.

Задачи:

– понятие прибыли предпринимателя;

– методы расчета прибыли предпринимателя;

– проблемы определения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие прибыли предпринимателя

 

Прибыль предпринимателя – один из самых дискуссионных вопросов в российской оценочной практике.

Прежде всего, необходимо договориться об используемой терминологии и дать определения ключевым участникам рынка недвижимости. Согласно официальной российской терминологии на рынке действуют следующие субъекты:

Заказчик – юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию проекта по строительству объекта.

Застройщик – юридическое лицо, владеющее на правах собственности (ином вещном праве) или аренды участком земли и принявшее решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющее методы финансового обеспечения строительства и осуществляющее координацию работ по ее реализации.

Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестор —  юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей.

Подрядчик —  физическое и юридическое лицо, которое  выполняет работы или услуги по договору подряда и (или) государственному контракту.

Субподрядчик — специализированная подрядная организация, привлекаемая генеральным подрядчиком на договорных условиях для выполнения на строящемся объекте отдельных видов строительных, специальных строительных, ремонтных, монтажных работ.

В российской терминологии не введены понятия девелопера и предпринимателя, которые потому зачастую смешиваются с понятиями инвестора или застройщика. Западные определения этих понятий не позволяют сопоставить с ними ни одного из российских официальных участников.

Под предпринимателем и девелопером здесь понимается одно и то же. Это субъект, принявший решение о реализации программы строительства объекта и осуществляющее координацию работ по ее реализации. Предприниматель соединяет воедино все необходимые факторы производства: землю (приобретает права на земельный участок), капитал (определяющее методы финансового обеспечения строительства) и труд (привлекает генподрядную организацию и прочих необходимых субъектов). Как можно заметить, понятия предпринимателя и застройщика очень близки, за исключением того, что предпринимателю не обязательно обладать правами на земельный участок.

Поскольку предприниматель  играет роль организатора и координатора всего проекта, разница между  строительными затратами и стоимостью объекта недвижимости после завершения строительства составляет предпринимательскую прибыль.

В западной терминологии в понятие «застройщик» (developer) вкладывается иной смысл, чем в российской, поэтому, чтобы избежать путаницы, здесь и  далее под застройщиком будем  понимать компанию, управляющую проектом строительства (КУС). Зачастую этот субъект является подразделением компании-девелопера (предпринимателя), однако часто это, особенно на западе, внешняя (привлеченная) компания. Т.е. компания, управляющая строительством, выполняет те же функции, что и предприниматель, но не несет при этом никаких предпринимательских рисков.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что в  модели затратного подхода каждому  из субъектов рынка должна быть обеспечена своя доходность или прибыль, даже если эти субъекты полностью или частично объединены в одном лице, как это часто и бывает в действительности. Однако в целях «чистоты эксперимента» рекомендуется рассматривать «рафинированных» участников рынка, каждый из которых действует в своих интересах. В международной практике оценки различают следующие виды прибыли субъектов рынка (по Двенадцатому изданию).

Прибыль проекта (project profit) – это валовое вознаграждение за предпринимательскую координацию и риск.

Предпринимательская прибыль (entrepreneurial profit) – является частью прибыли проекта, которая может быть приписана усилиям предпринимателя, которые должны быть отделены от усилий компании, управляющей проектом строительства, если таковая присутствует. В проектах, в которых предприниматель и КУС – одно лицо, предпринимательская прибыль эквивалентна прибыли проекта.

Прибыль застройщика (developer’s profit) – представляет компенсацию за время, энергию, умения, знания и опыт лица, отличного от предпринимателя – обычно, в больших проектах, это лицо, отвечающее за управление всем процессом девелопмента (КУС).

Прибыль генподрядчика (включая доходы субподрядчиков) (contractor’s profit, including subcontractor’s fees) – уже отражена в контракте на строительство, и она не отражается в прибыли предпринимателя.

Прибыль инвестора  представляет собой плату за предоставленное  финансирование строительства, такое  как средства организатора проекта  и/или привлеченных инвесторов, банковские кредиты под новое строительство, облигации, векселя и прочее. Согласно методологии, принятой в Двенадцатом издании, эта позиция отнесена к косвенным издержкам. Дословно приводится следующее объяснение: «Косвенные издержки могут включать административные расходы, оплату услуг консультантов, юристов, оценщиков и т.п. (professional fees), издержки финансирования (financing costs) и проценты по кредитам под новое строительство, налоги и страхование всех строительных рисков, расходы на маркетинг и продажу, расходы по выводу объекта на проектную заполняемость». Таким образом, прибыль инвестора относится на издержки и не отражается в прибыли предпринимателя.

Следует избегать, однако, двойного учета платы за риск. Здесь имеется в виду, что  большинство рисков берет на себя девелопер, это означает, в частности, что доходность инвестора не должна быть чрезмерно завышена. Ориентиром может служить ставка кредита под новое строительство. Таким образом, плата за риски нового строительства должна быть отражена в прибыли предпринимателя.

Доходность  инвестора может определяться через  доходность альтернативных, в том числе публичных финансовых инструментов, которые на сегодняшний день доступны этому рынку. Однако прибыль компании как девелопера не может быть определена таким образом и должна быть рассчитана отдельно. Именно эта прибыль называется здесь предпринимательской прибылью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Методы расчета прибыли предпринимателя

 

1) Большинство оценщиков приходят к мнению, что прибыль предпринимателя нужно считать, как разность всех затрат и полученных доходов.

Основой для  расчёта «прибыли предпринимателя» (ПП) в этом варианте является формула:

 

,                                                                                     (1)

                                                                              

где – рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;

 – себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже;

; – ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);

t – текущее время осуществления проекта.

Это формула больше напоминает расчёт накопленного дисконтированного  денежного потока (NPV) при оценке инвестиционных проектов, или чистая текущей стоимости доходов (ЧТСД),   ЧТСД= (ПД – ПР), где:

ПД – приведённая (дисконтированная) сумма доходов по проекту;

ПР – приведённая (дисконтированная) сумма расходов по проекту.

Но ведь в классическом понимании, при анализе инвестиционных проектов, где этот показатель и  применяется, прибыль предпринимателя не является накопленным дисконтированным денежным потоком (NPV)

2) В других моделях, «прибыль предпринимателя» сравнивается по определению со ставкой дисконтирования и расчёт производится по аналогичным формулам для определения ставки дисконтирования методом кумулятивного суммирования, исходя из принципа, чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

 

  ,                                                                                          (2)

 

где ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

 – суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

 – отчищенная от  риска норма дохода (безрисковая  ставка).

3) Метод рыночной экстракции. Наиболее близко к пониманию настоящего смысла параметра «прибыль предпринимателя» и его расчёту в затратном подходе оценки, подошли авторы статьи, предлагающие трактовать «прибыль предпринимателя», как разность между рыночной стоимостью объекта недвижимости в новом состоянии (непосредственно после ввода объекта в эксплуатацию) и затрат, понесённых при приобретении земельного участка и возведении основного улучшения, используя технику остатка и расчётную формулу: 

 

,                                                                                                          (3)

 

Где – коэффициент прибыли предпринимателя,

  – цена предложения,

  – рыночная стоимость прав на земельный участок,

  – затраты на строительство объекта,

  – затраты на технологическое присоединение к сетям.

Недостатки:

– метод можно применять только в тех регионах и для тех сегментов, для которых существует возможность рассчитать стоимость земельных участков методом сравнения продаж;

– необходимость наличия активного рынка.

4) Расчёт прибыли предпринимателя оцениваемого объекта в предлагаемой методике производится по расчёту прибыли предпринимателя сходного по назначению аналога или нескольких аналогов с корректировкой по соотношению рыночной стоимости объекта-аналога, стоимости земли и прибыли предпринимателя объекта оценки и объекта аналога:

 

                                                                                     (4)

 

 – коэффициент прибыли  предпринимателя в регионе 1,

  – коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 2,

 – отношение цен в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2,

 – соотношение в стоимости строительства в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2,

, – вклад земельной составляющей в стоимости единого объекта в регионах 1 и 2 соответственно

Отношения цен  в анализируемом сегменте можно  определить на основе аналитических данных, отношение стоимости строительства – на основе, например, анализа региональных коэффициентов из книг серии «Справочник оценщика».

Достаточно логичная и близкая к смыслу понимания «прибыли предпринимателя» методика, дающая вполне работающий, хотя и весьма трудоёмкий механизм расчёта объектов недвижимости затратным подходом.

5) На основании приведенной выше, дабы немного упростить расчеты, а также «подвести» к источникам данных, которые можно использовать в расчетах ПП при оценке недвижимости в регионах России, выведем следующую формулу: 

 

,                                                                        (5)

 

где  – максимальный уровень прибыли застройщика для наиболее привлекательного региона РФ;

 – минимальный уровень прибыли застройщика (принимается равным ставке доходности по долгосрочным ОФЗ на дату оценки);

 – изменение уровня потенциала региона относительно менее рискованного.

                                                                                                       (6)