Определение рыночной стоимости имущества

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной  стоимости воспроизводства или  замещения.

2. Определение потерь  стоимости в результате физического  износа.

З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

4. Определение потерь  стоимости в результате экономического  устаревания.

Первым этапом при  оценке затратным подходом является определение полной восстановительной  стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      2.2 Установление

Функциональное (моральное) устаревание

Функциональное (моральное) устаревание – потеря стоимости  объекта, вызванная появлением новых  технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешний износ (экономическое устаревание) - потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

 

 

 

 

 

 

 

                                    2.3 Определение износа

 

               Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта.

Термин «износ» употребляется  как в экономическом, так и  в техническом смысле.

Износ в экономическом  смысле означает потерю стоимости объекта  в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

Износ в техническом  смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его  эксплуатации, такой износ принято  называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость  под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление  новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим  образом:

 

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

 

Физический износ можно  определить следующими методами:

- эффективного возраста;

-экспертный анализ  физического состояния;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                 2.4 Сравнительный подход

              

              Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный  рынок. Подход основан на определении  рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем  состоянии.

Основная процедура  заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

- местоположение

- возраст объекта;

- Состояние;

- принадлежности (комплектация);

- производитель;

- рыночные условия;

- цена (финансирование);

- качество;

- количество;

- размеры (тип);

- Время продажи;

- тип сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                        2.5 Доходный подход

 

           Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к  оценке недвижимости включает два метода:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтированных  денежных потоков.

Метод прямой капитализации  подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный  год. Инструментом перевода таких доходов  в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих  доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых  в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с  недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов  лежит расчет чистого операционного  дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации  дохода используется денежный поток  за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации  дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется  в случае нестабильности прогнозируемого  дохода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                          ЗАКЛЮЧЕНИЕ

           Доходный подход представляет Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых  метода взвешивания:

- метод математического  взвешивания;

- метод субъективного  взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Методы оценки стоимости  компании, Олег Черемных, М.В.А.

2. Некоторые особенности  оценки стоимости отечественных  предприятий в условиях переходной  экономики, Владимир Шипов

3. О выборе предприятий-аналогов для сравнительного метода оценки, А.А. Гвоздик, В.Н. Тришин www.cfin