Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права

Содержание

Введение 3

1. Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права 6

1. Возникновение института ипотеки в римском праве 6
2. Рецепция института ипотеки правом западно-европейских стран. 10
3. История ипотеки в России 12

2. Основы ипотечного кредитования 16

1. Понятие и предмет ипотеки... 16
2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования 20
3. Механизм ипотечного кредитования   23
4. Договор об ипотеке и регистрация 27
5. Права и обязанности сторон... 30

3. Отдельные виды ипотеки недвижимого имущества. 34

1. Особенности ипотеки земельных участков 34
2. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений 37

i

3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир 38
4. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору

об ипотеке 40

Заключение 44

Список используемой литературы 46

 

Введение

В последнее время происходит существенное обновление системы законодательства, регулирующего имущественный оборот, тех правовых механизмов и конкретных правовых норм, которые характерны для рыночной экономики. Среди них одно из ведущих мест принадлежит институту залога недвижимости (ипотеке), который призван служить средством привлечения кредитов для реализации социальных проектов, особенно в жилищной сфере.

Анализ практики, обзор литературных источников свидетельствуют  о том, что залог недвижимости, как и любая другая юридическая конструкция, не может вызвать притока инвестиций, оздоровления экономической инфраструктуры и достижения иных социальных целей, жизненно важных для экономической и общественной жизни любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, включая и надежные правовые институты, которые воплотили бы эффективную экономическую политику государства. Ипотека призвана быть именно таким инструментом прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей, а также для обеспечения граждан Российской Федерации жильем, где, по разным оценкам, более 60% населения нуждаются в улучшении жилищных условий.

Рынок жилья в нашей  стране не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание  системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения .жилья позволяет увеличить их платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает

 

4

взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение  в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Данная тема является актуальной, поскольку целью  развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Объектом  исследования является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования залога отдельных видов недвижимого имущества.

Предметом исследования являются нормы гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения, правоприменительная и судебная практика, а также опубликованные научные работы по теме исследования.

Цель курсовой работы - рассмотреть ипотечное кредитование.

Для достижения данной цели необходимо решить ряд  задач:

 

5

• Рассмотреть историю возникновения института ипотеки;

• Дать понятие ипотечного кредитования, определить предмет, основания 
  возникновения и сферу применения;

• Определить механизм кредитования;
• Рассмотреть договор об ипотеке и регистрацию ипотеки;
• Права и обязанности сторон;
• Отдельные виды ипотеки недвижимого имущества;
• Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Курсовая работа состоит  из введения трех глав, в которых  раскрыты основные положения по ипотечному кредитованию на основе Гражданского кодекса РФ, ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О залоге», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, законодательных актов субъектов РФ, нормативно-правовые актов исполнительных органов различного уровня.

 

 

16

заключения  договора об ипотеке; закладная как  ценная бумага; государственная регистрация ипотеки; обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц; последующая ипотека; уступка прав по договору об ипотеке; обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества; особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Предполагается, что долгосрочные ипотечные кредиты  будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях. В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.

2. Основы ипотечного кредитования 2Л. Понятие и предмет ипотеки

Ипотекой  признается «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества»¹. Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали собственниками жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Ипотека отличает-

¹ Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 (ред. от 26.06.2007), ст. 334.

 

17

ся от продажи  жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона «Об ипотеке».

Термин «Ипотека»  в юридическом обороте охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с 
   целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки ха 
   рактерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - 
   один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского 
   кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация 
   залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требо 
   вания кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества 
   преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной 
   недвижимости в собственность залогодержателя.
2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой 
   инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущест 
   во. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки  и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека -это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости¹.

Кузнецова А.В. Основания возникновения  ипотеки // Вестник Санкт-Петербургского института Государственной противопожарной службы МЧС России. 2006. № 4.

 

18

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 ФЗ «Об ипотеке» 
   земель, находящихся в государственной или муниципальной ^собственности, 
   сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных органи 
   заций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части 
   земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установ 
   ленного нормативными актами.
2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, 
   используемое в предпринимательской деятельности.
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной 
   или нескольких изолированных комнат.
4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические

6.Объекты  незавершенного строительства недвижимого  имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

 

19

7. Право арендатора  по договору об аренде недвижимого  имущества (право аренды) с согласия  арендодателя, если федеральным  законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Функции, выполняемые  ипотечным кредитованием, можно  сформулировать следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу матери 
  ального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого иму 
  щества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридиче 
  ски невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде за 
  кладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может 
   выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кре 
   дит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осу 
   ществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, 
   чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные 
   жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20- 
   25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежеме 
   сячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской 
   операцией.