Сущность и принципы оценки недвижимости

Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые  предприятия открываются, старые модернизируются  или закрываются. Характер использования  меняется под влиянием частных и  общественных акций. Колеблется объем  денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы  и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с  течением времени. В этом заключается  принцип изменения. Поскольку события  и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального  стандарта и производят оценку на конкретную дату. недвижимость дисконт

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов  всех трех категорий, которые были рассмотрены  ранее. Принятое решение среди оценщиков  выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое  обеспечит объекту наивысшую  текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или  использование, выбранное среди  разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически  возможным, достаточно обоснованным и  финансово осуществимым и которое  приводит к наивысшей стоимости  земли.

2. Методы оценки недвижимости

Проблема имущества фирм в Росси  возникла с момента начала приватизации.

В 1990 году в соответствии с планом неотложных мер по переходу к рыночной экономике Минфином и Госпланом  было разработано Временное методическое положение по оценке стоимости имущества  государственных предприятий.

В соответствии с этим Положением оценку основных средств предусматривалось производить по восстановительной стоимости за вычетом износа. Восстановительная стоимость определялась на основе прейскурантов, а при отсутствии по аналогам или исходя из первоначальной (балансовой) стоимости основных средств, умноженной на укрупненные коэффициенты изменения цен, разработанные Госкомцен и Госстроем. Износ исчислялся, исходя из норм амортизации на полное восстановление основных средств и срока их эксплуатации.

Оценка товарно-материальных ценностей, относящихся и оборотным средствам, а также малоценных и быстроизнашивающихся предметов производилась в действующих  оптовых и розничных ценах.

При определении окончательной  оценочной стоимости имущества  фирмы рекомендовалось остаточную стоимость основных и оборотных  средств, скорректировать с учетом финансового состояния фирмы, спроса на ее продукцию, рентабельности производства, динамики экономических показателей  и ряда других факторов.

Для определения окончательной  величины оценочной стоимости имущества  рентабельной фирмы исчислялась  величина дохода, получаемого на соответствующую  сумму средств, помещенного на долгосрочной банковский депозит.

Оценочная стоимость исчислялась, как частное от деления размера  среднегодовой прибыли фирмы  за последние пять лет на минимальный  банковский процент текущего года по депозитам на срок более пяти лет, умноженное на сто процентов.

В 1991 году по заказу Госкомимущества  РСФР были подготовлены методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации.

Основой для разработки Методических рекомендаций был подробно разработан перечень исходных данных, необходимых  для проведения оценочных работ, а также детально описаны три  метода оценки стоимости имущества  фирм по остаточной стоимости с учетом фактической и ожидаемой прибыли (метод капитализации), с учетом льгот  и наценок.

При этом окончательная оценка стоимости  имущества предприятия должна была определяться, исходя из анализа результатов  расчета по всем трем методам.

В 1992 году Госкомимущество России Указом Президента № 66 от 9 января 1992 года утвердило Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. Данная методика стала  официальной. Эта методика задумана как единая для определения стоимости  всех приватизируемых фирм. Согласно этой методике, основные фонды оцениваются  по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной стоимости (балансовой) на величину износа, начисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки, исходя из норм амортизации основных средств.

Стоимость запасов и затрат, а  также стоимость денежных средств  рассчитывалась в сумму, отраженных в балансе фирмы на дату проведения оценки. Однако, при оценке фирмы не учитывается цена земельного участка, что значительно снижает объективность оценки.

Согласно этой методике, для получения  стоимости имущества фирмы из балансовой стоимости активов нужно  вычесть обязательства фирмы.

В настоящее время оценка приватизируемых  предприятий осуществляется на основе - Методики оценки стоимости объектов приватизации в Российской Федерации.

В некоторых методиках, предлагаемых к использованию в нашей стране, при оценке стоимости имущества  учитывается финансовое состояние  фирмы, ее доходность, перспективы развития. Однако эти методики далеки от совершенства, так как в них мало учитываются  особенности оценки в условиях нестабильной инфляционной экономики. В результате на практике используется оценка на базе остаточной (балансовой) стоимости.

По мнению ряда экономистов, оценка фирмы по остаточной стоимости ошибочно по своей сути. Эту точку зрения аргументируют следующим образом:

Оценка фирмы должна быть комплексной, то есть даваться как со стороны  стоимости, так и со стороны потребительской  стоимости. Оценка имущества - это взгляд на фирму-товар только с одной  стороны - со стороны затрат на создание аналога.

Используемый в настоящее время  подход к оценке имущества на основе остаточной стоимости не позволяет  дать точную оценку фирме даже с  позиции затрат, поскольку остаточная балансовая стоимость не соответствует  реальным затратам на создание аналога  в рыночной экономике, особенно в  условиях инфляции.

Оценка стоимости имущества  не отражает перспективы развития бизнеса: прибыль, которую получает и может  получить фирма в будущем от использования  своих активов.

В силу перечисленных причин методы, основанные на остаточной стоимости  активов, в западной практике получили ограниченное распространение.

На Западе существует множество  приемов для определения стоимости  действующей фирмы, однако, большинство  из них может быть ограничено тремя  подходами: доходным, затратным и  сравнительным. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или  несколько оценочных методов. Целью  использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Рассмотри сущность каждого из этих подходов.

Доходный подход.

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в  зависимости от ожидаемых будущих  доходов. Он предусматривает:

- Составление прогноза от ожидаемых  будущих доходов;

- Оценку риска, связанного с  получением доходов;

- Определение времени получения  доходов.

Приведенная к текущему моменту  стоимость, то есть текущая стоимость  будущих доходов, служит ориентиром того, сколь много готов заплатить  за оцениваемую фирму потенциальный  инвестор.

Базовым понятием в доходном подходе  являются чистые денежные поступления  или чистые денежные потоки, определяемые как разность между притоками  и оттоками денежных средств за определенный период времени. При расчете этого  показателя используется следующий  порядок вычислений:

Чистая прибыль +

+ Начисленный износ +

+ Увеличение долгосрочной задолженности  -

Прирост собственного оборотного капитала

Капитальные вложения -

Капитальные вложения -

Уменьшение долгосрочной задолженности

= Поступление денежных средств.

При определении будущих денежных поступлений ожидаемый предстоящий  срок деятельности фирмы следует  разделить на два периода. На первый период, обычно называемый прогнозным, составляет детальный погодовой прогноз денежных поступлений. По истечении прогнозного периода фирма должна достичь равновесного состояния, при котором темпы прироста денежных поступлений в целом будут оставаться стабильными и предсказуемыми (постпрогнозированый или остаточный период).

Приведение будущих денежных поступлений  к текущей стоимости проводится с использованием ставки дисконта. Вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих  доходов, ставка дисконта должна превышать  безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспечить премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму, Иными словами, дисконтная ставка должна отражать требуемую инвесторам ставку прибыли с учетом предполагаемого риска.

За прогнозный период каждый годовой  денежный поток дисконтируется в  отдельности. Что же касается второго  периода, то первоначально определяется так называемая конечная стоимость  потока дохода на его начало. Затем, последняя приводится к текущей стоимости на дату оценки.

Наиболее часто расчет ставки дисконта производится по так называемой модели оценки капитальных активов (САРМ), которая предусматривает следующую  методику определения ставки дисконта:

Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге +

+ Медианное значение в по сопоставимым компаниям *

* Рыночная премия за риск  инвестирования в акции +

+ Премия за размер компании +

+ Премия за риск инвестирования  в конкретную компанию +

+ Страховой риск

= Ставка дисконта.

Например:

Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге - 3,8 %

Рыночная премия за риск инвестирования в акции - 7,5 %

Медианное значение в по сопоставимым компаниям, рассчитанное на основе биржевых данных - 0,76.

Если фирма относится к разряду  малых, то риск инвестирования в малую  компанию - 5,3 %.

Риск инвестирования в конкретную компанию - 4,5 %.

Страховой риск - 7 %.

Ставка дисконта по Методу оценки капитальных активов составила:

3,8 % + 0,76 * 7,5 % + 5,3 % + 4,5 % + 7 % = 26,3%.

Существует и другой метод определения  дисконтной ставки - метод кумулятивного  построения.

Затратный подход.

В основу затратного подхода положен  анализ и перестройка балансового  отчета фирмы. Данный подход предусматривает  суммирование чистой стоимости активов  фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость  собственного капитала. Однако Балансовая стоимость активов, исходя из представленного  баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную  оценку обоснованной рыночной стоимости  каждого актива в отдельности  и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует  их рыночной стоимости.

В целях перестройки баланса  фирмы анализируются, и оценивается  основные средства и текущие активы. Для оценки зданий, оборудования и  сооружений приглашаются эксперты по оборудованию и специалисты-сметчики. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская  задолженность, готовая продукция  и пр.), то их анализ производится на основе документов фирмы и консультаций с ее специалистами.

Оценка зданий (сооружений) проводится как по стоимости воспроизводства, так и по стоимости замещения.

Под полной стоимостью воспроизводства  понимается стоимость строительства  в текущих ценах точной копии  оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна  и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все  недостатки и функциональный износ.

Полная же стоимость замещения - это стоимость строительства  в текущих ценах объекта, обладающего  эквивалентной полезностью с  объектом оценки, однако, с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном и  планировкой.

Определение стоимости строительства  включает оценку прямых и косвенных  затрат, а также предпринимательский  доход. Предполагаемые затраты на строительство  должны покрыть подготовку рабочей  документации и чертежей, отвод земельного участка, разработку и согласование технических условий на инженерное обеспечение, составление строительного  паспорта и технического заключения (изыскания), инженерно-геологическое  изыскание по площадке и сетям, разработку, согласование и утверждение ТЭО, наконец, непосредственно строительство  новой фирмы. Предпринимательский  доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта  с учетом риска доходности по сопоставимым объектам.

Так как в большинстве случаев  оценивается объект, сооруженный  ранее даты оценки, то из стоимости  строительства вычитается общий  износ.

Оценка установленных машин  и оборудования проводится, исходя из результатов продаж аналогичной  подержанной техники на вторичном  рынке. В этом случае учитывается  не только степень физического износа продаваемого объекта, но и функциональное и технологическое устаревание.

Помимо основного технологического оборудования оценке подлежат также  передаточные устройства, транспортные средства, вычислительная техника и  измерительные приборы, т.е. те виды машин, которые хотя сами непосредственно  не участвуют в процессе производства, однако, обслуживают его. Оборудование, подлежащее установке, не переоценивается  и включается в сумму активов  по балансовой стоимости.

Оценке подлежат также нематериальные активы: право на торговую марку, авторские  права, управленческое ноу-хау, приобретенные  лицензии, маркетинговые исследования и т.п.

Долгосрочные финансовые вложения, включающие активы других фирм, банков и компаний, оцениваются по возможности  по рыночной цене. В случае отсутствия такой возможности - по номинальной  стоимости.

Корректировка краткосрочной задолженности  не проводится, так как платежи  по ней являются обязательными в  ближайшее время. Также не подлежат корректировке расчеты с кредиторами, по социальному страхованию, расчеты  с бюджетом и внебюджетными фондами.