Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений

В отношении купли-продажи недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем, одним из исключений является договор купли-продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.

Как было отмечено в литературе, возможны случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего осуществляются расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.10

Высший Арбитражный Суд РФ указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилого помещения, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. Рассмотрим пример арбитражно-судебной практики. Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества (АО) зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) и АО (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Договора продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие АО обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилого помещения. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сделки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. В итоге уже есть прецеденты, когда, произведя отчуждение жилого помещения, люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например, в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.11

Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. Т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилое помещение, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя, как правило, 2 юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Лишь после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилой недвижимостью.

 

2.2 Условия действительности договора купли-продажи жилых помещений

 

Для того чтобы договор купли-продажи жилого помещения (как и в целом сделки с жилыми помещениями) был действителен, требуется соблюдение целого ряда условий. Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни). Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилое помещение должно принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилым помещением подтверждается правоустанавливающим документом. 12К примеру: договор продажи, договор передачи и др. В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным. В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок. В-шестых, обязательна государственная регистрация по месту расположения жилого помещения. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) перехода права.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Следует отметить, что наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения законодательства о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь, несовершеннолетних). Впоследствии такие помещения перепродавались несколько раз. При предъявлении соответствующих исков такие сделки объявлялись судом ничтожными как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК).

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от четырнадцати до восемнадцати лет (ст.ст. 175 и 176 ГК), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).

Сделка, недействительная в независимости от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими четырнадцати лет ( ст. 171 и 172 ГК), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

ГК в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость, сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными13.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор купли-продажи жилого помещения - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, ГК устанавливает два - предмет и цену.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК, предусматривается в отношении цены продаваемого жилого помещения и другой недвижимости. Согласно ст. 555 ГК при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.

В ст. 558 ГК устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договора купли-продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. ГК содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст.ст. 552-553 ГК).

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилого помещения влечет его недействительность.

Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения, отразив данное условие непосредственно в самом договоре, но это - право, а не обязанность сторон.

Государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

                    1. Нормативно-правовые акты

1.1.  Конституция РФ (принята  на всенародном голосовании 12.12.1993.)// Российская газета. 1993. №237.

1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51 – ФЗ ( в ред. От 11 марта 2013 г.) № 8- ФЗ.

1.3 Гражданский кодекс  Российской Федерации часть вторая  от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ ( в ред. От 1 января 2013г.) № 78-ФЗ.

1.4 Уголовный кодекс Российской  Федерации от 13.06.1996г. № 63-ФЗ ( в ред. От 30 декабря 2012г.) // СЗ РФ. – 1996.- № 25.- Ст. 2954.

1.5 Семейный кодекс Российской  Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ ( в ред. От 12 ноября 2012г.)// Российская газета.- 27.01.1996.-№17.

1.6 Жилищный кодекс Российской  Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (в ред. От 25 декабря 2012г.) // СЗ РФ.- 2004г.

1.7 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. №25

  1.8 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 июля 1997 г.  (в последующ. ред.) // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.

 1.6 «Об опеке и попечительстве» Федеральный закон 24 апреля 2008 г. (в последующ. ред.) // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.

 

                         2. Судебная и арбитражная практика

2.7 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утвержденный информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. №21 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №1.

2.8 . Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 1996 года (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 11 сентября 1996 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997 г., N3.

2.9 «О вопросах Федеральной регистрационной службы» Положение о Федеральной регистрационной службе, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1315  (в последующ. ред.) // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.

2.10 «О защите жилищных прав несовершеннолетних» Письмо Минобразования России от 20 февраля 1995 г. №09-М " // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.

                                3.Научная литература

3.11  Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. №1.

3.12 Андронатий А. Инвестиции в строительство жилья: правовой аспект // Правовые вопросы строительства. 2010. №1.

3.13 Ахрамеева О.В. Нотариат как сфера предоставления государственных услуг: общетеоретический подход // Бизнес в законе. 2012. №2.

3.14 Безрук Н.П. Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2009. №1.

3.15 Борисенко А.А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2009. №2.

3.16 Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право [Текст]: избранное / Вступ. сл. П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2011.

3.17 Гражданское право: В 4 т. Том 2: Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2010.

3.18 Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. М.: БЕК, 2012.

3.19 Гущина К.О. Сделки с жилыми помещениями [Текст]: практ.пособие / К.О. Гущина, Е.А. Новиков, Е.Е. Сухарев. М.: Дашков и К°, 2011.

3.20 Дибель В.Ю. Административно-правовые вопросы процедуры регистрации в государственном управлении // Вестник Московского ун-та МВД России. 2011. №9.