Шпаргалка по дисциплине "Право собственности"

В соответствии с ГК РФ изъятие земельного участка может быть произведено и по иным основаниям. В случаях, когда:

- земельный участок, предназначенный  для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, не используется для соответствующей  цели в течение трех лет, если  более длительный срок не установлен  законом (ст. 284 ГК РФ);

- земельный участок используется  с нарушением законодательства, в том числе с грубыми нарушениями  правил рационального использования  земли (ст. 285 ГК РФ).

Порядок изъятия земли по указанным основаниям и иным основаниям, характеризующим ненадлежащее использование участка (ст. 287 ГК РФ), определяется земельным законодательством. При этом нарушитель должен быть заблаговременно предупрежден о предстоящем изъятии участка. При согласии с таким изъятием участок подлежит продаже с публичных торгов; при несогласии - орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд (ст. 286 ГК РФ).

§ 5. Право собственности на жилые помещения

1. Собственность на жилое  помещение - это собственность на  высоко социально и человечески  значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК  РФ регулируется особой комплексной  отраслью законодательства - жилищным  правом.

2. Общие положения. Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с ГК РФ и Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (СЗ РФ. 2005. N 1 Ч. 1. Ст. 14) в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи (ст. 288 ГК РФ). Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства).

Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и имеет ограничения. Поэтому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При этом, однако, как установлено положением ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения ("владельческая защита").

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

3. Квартира. Граждане, проживающие  в многоквартирном доме, имеют, как  правило, право собственности или  право по договору найма на  отдельное изолированное жилое  помещение - квартиру.

Собственнику квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома, в том числе несущие конструкции, оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Он, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 289, 290 ГК РФ).

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют некоммерческую организацию - товарищество собственников квартир (жилья), создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.

4. Прекращение права  собственности на бесхозяйственно  содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ). Если собственник содержит  свое жилое помещение бесхозяйственно (использует его не по назначению, систематически нарушает права  и интересы соседей, допускает  разрушение помещения и др.), то  орган местного самоуправления  может предупредить собственника об устранении нарушений, а при допущенных разрушениях - также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.

Если же собственник продолжает бесхозяйственно содержать свое помещение, допускать указанные выше нарушения (в т.ч. не произведет в установленный срок ремонт), то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

§ 6. Вещные права

1. Определение. Наряду с  правом собственности, как правило, на его основе или в связи  с ним складываются и другие, отдельные вещные права, также  опосредствующие прямую связь  человека с вещью, иным благом, имеющими существенное значение для жизнедеятельности людей.

2. Общие черты. Всемирная  история свидетельствует, что наряду  со всеобъемлющим вещным правом - правом собственности, существенное значение имеют также и отдельные вещные права - отдельные права владения, пользования и т.д. Причем некоторые из таких прав, как и собственность, имеют общедозволительный характер, другие - характер разрешительный. И хотя по мере развития общества эти права все более и более входят в конструкции, где определяющую роль приобретают обязательственные отношения (как, например, при аренде), и растет удельный вес разрешительных элементов, вещные права до настоящего времени сохраняют свое значение в народно-хозяйственной и юридической жизни общества.

Наиболее важными здесь являются два момента:

- во-первых, при всех  ограничениях вещные права в  той или иной мере сохраняют (и в чем-то тоже "без посредников") прямую связь лица (субъекта) с  вещами. А это, как и в собственности, является основой и стимулом  активной инициативной деятельности  субъектов вещных прав. Причем, как  показывает практика ряда стран (Норвегии и др.), - деятельности, в  принципе не уступающей в условиях  национальных традиций побудительной  и созидательной силе самой  собственности, и потому обеспечивающей  нормальное, эффективное функционирование  товарно-рыночной экономики;

- во-вторых, важным элементом  отдельных вещных прав является  владение, сущность которого не  сводится только к одному лишь  правомочию из собственнической  триады. Именно владение как таковое  придает прочность складывающимся  отношениям, а с юридической стороны  порождает такие существенные  для субъекта юридические последствия, как владельческую защиту (даже  против собственника) и право следования (сохранение вещных прав у владельца даже при переходе права собственности к другому лицу).

3. Аналоги собственности  в землепользовании.

Это уже отмеченные при характеристике права собственности на землю:

а) право пожизненного наследуемого владения (ст. 265, 266 ГК РФ);

б) право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268, 269 ГК РФ).

В России первоначально, в 1989-1991 гг., указанные вещные права сформировались и начали использоваться как аналог или начальная форма собственности на землю, или этап подготовки к приватизации земли. В последующем, в 1990-х гг., при попытке проведения радикальных реформ приватизация земли осуществилась посредством неудачной юридической конструкции (путем предоставления пая по правилам долевой собственности) - так, что бывшие колхозники и члены совхозов стали только собственниками "доли в праве". Вполне понятно поэтому, что вещный элемент, который был характерен для указанных выше аналогов собственности, не сработал, не дал того мощного импульса в производстве, который порождает вещный элемент в собственности и в других вещных правах.

В этих условиях не исключена возможность успешного использования права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (аналогов права собственности), имеющих существенные вещные элементы, которые способны кардинальным образом способствовать активизации сельскохозяйственного производства.

4. О праве хозяйственного  ведения и праве оперативного  управления (предварительные замечания). В Советском Союзе, когда с  начала 1930-х гг. установилась суперцентрализованная плановая система хозяйствования типа (по Ленину) "одной фабрики", для отдельных частиц этой "одной фабрики" - государственных предприятий - потребовались некоторые юридические возможности для решения некоторых оперативных хозяйственных вопросов. Тогда-то в 1930-х гг. и была введена конструкция "права оперативного управления", которая позволяла государственным предприятиям совершать отдельные хозяйственные операции и оформлять плановые задания в виде договоров (такую конструкцию заимствовали и некоторые капиталистические крупные зарубежные фирмы и корпорации для организации внутриуправленческой, внутрифирменной работы).

Когда же в конце 1980-х - начале 1990-х гг. возникла потребность заменить плановую систему хозяйствования товарно-рыночной системой экономики, оказалось, что отдельные предприятия, действующие на основе права оперативного управления, даже после принятия новых законов о предприятии не способны включиться в новые экономические отношения. В этой обстановке в СССР, а затем после его распада в России возникла необходимость так расширить права предприятий, чтобы они смогли стать полноправными и эффективными участниками товарно-рыночных отношений. С этой целью была выработана категория "хозяйственного ведения" (сначала "полного хозяйственного ведения"), при этом в законодательных органах началась работа по выработке законов, которые бы наполнили указанную категорию необходимым ("рыночным") содержанием.

Эта работа, однако, не была доведена до конца. Ибо в качестве общей политики приватизации в 1992-93-х гг. неожиданно была принята программа общего (сплошного) акционирования, когда государственные предприятия переоформлялись в открытые и закрытые акционерные общества. И хотя акционерные общества не приспособлены для приватизации и в этой связи в хозяйстве и социальной жизни возникли наряду с положительным эффектом, и серьезные отрицательные явления (громадное имущественное расслоение людей, доминирование олигархов, овладевших контрольным пакетом акций, скупка контрольного пакета акций по нехозяйственным мотивам и др.), сама идея существенного ("рыночного") расширения прав государственных предприятий была отодвинута в сторону. Она не нашла своей достаточной реализации и в последующем, когда 14 ноября 2002 г. был принят Закон о государственных и муниципальных унитарных предприятиях (N 161-ФЗ). В этой связи получилось так, что в настоящее время категории "хозяйственного ведения" и "оперативного управления", закрепленные в ГК РФ и упомянутом Законе 2002 г., хотя и являются вещными правами, в чем-то близкими к праву собственности, стали в немалой мере носить разрешительный ("госплановский") характер и поэтому не позволяют в полной мере и эффективно участвовать государственным (и муниципальным) предприятиям в современной товарно-рыночной экономике.

Ряд положений о праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления уже освещен при характеристике правосубъектности унитарных и казенных предприятий (см. § 5 гл. 4), и они должны быть учтены при рассмотрении последующих положений данной главы.

5. Право хозяйственного  ведения (ст. 294 ГК РФ). Это вещное право, как и право собственности, включает в себя триаду собственнических правомочий - права владения, пользования, распоряжения, но и в ГК РФ, и в Законе от 14 ноября 2002 г. это вещное право сформулировано так, что указанные правомочия существуют в немалой мере "в разрешительных пределах", определяемых и в нормативном порядке, и собственником (ст. 294 ГК РФ). В качестве же собственника фактически выступают органы государственного (административного) управления, существенно ограничивающие права предприятия, в ряде случаев по "госплановской" модели, и - как и в советское время - решающие за предприятие многие вопросы хозяйственной деятельности. "Предприятие, - говорится в ст. 295 ГК РФ, - не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника". В этой же статье сказано: "остальным имуществом, принадлежащим предприятию, последнее распоряжается самостоятельно" и вместе с тем добавлено - "...за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами".

Закон от 14 ноября 2002 г. действительно установил ряд других ограничений, в т.ч. широкий список сделок, которые допустимо совершать только по разрешению ("с согласия собственника"), ввел ряд норм, заимствованных из законодательства об акционерных обществах (о "крупных сделках", о сделках, совершаемых "заинтересованными лицами"), но он все же, сославшись на ГК РФ, оставил элементы имущественной самостоятельности предприятия, в том числе принцип свободы договора, пусть и с очень существенными ограничениями. И это позволяет на практике использовать соответствующие нормы ГК РФ и Закона под углом зрения основных начал гражданского законодательства.

ГК РФ и указанный выше Закон установили для организаций, действующих на основе права хозяйственного ведения и права оперативного управления, единые нормы о приобретении прав (передача собственником имущества) и их прекращения (по решению собственника и правил прекращения права собственности), а также о том, что приобретенное этими организациями имущество поступает им "в порядке, установленном для приобретения права собственности" (ст. 299). Для них же предусмотрено своеобразное "право следования": при переходе права собственности на предприятие как имущественный комплекс и на учреждение сохраняется право хозяйственного ведения или соответственно - оперативного управления (ст. 300), что оттеняет вещный характер указанных прав.

6. Право оперативного  управления (ст. 296 ГК РФ). Это право  по сравнению с правом хозяйственного  ведения имеет еще более узкие  пределы имущественной самостоятельности  субъектов - оно носит строго разрешительный  характер и в целом строится  по модели административных правоотношений. При этом необходимо различать:

- право оперативного  управления, установленное для деятельности  казенных предприятий (их деятельность  на основе ГК РФ урегулирована  тем же указанным выше Законом  об унитарных предприятиях от 14 ноября 2002 г.);

- право оперативного  управления, на основе которого  осуществляется имущественная деятельность  учреждений. В т.ч. организаций, выполняющих функции государственного или муниципального управления.

Право оперативного управления, так же как и право хозяйственного ведения, включает правомочия владения, пользования, распоряжения. Но они поставлены здесь в строгие рамки отношений разрешительного порядка (кроме самостоятельной реализации продукции казенными предприятиями), определяемого актами собственника и финансовыми документами (сметой). В то же время в ГК РФ установлено правило, в какой-то мере выходящее за пределы права оперативного управления, - о том, что "если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе" (п. 2 ст. 298 ГК РФ). Такое право по смыслу ст. 298 ГК РФ представляет собой особое ограниченное вещное право, которое расширяет имущественные возможности учреждения.