Сделки для отчуждения имущества

Кроме статей ГК РФ, порядок регистрации в Москве регулируется инструкциями и распоряжениями Комитета муниципального жилья. Прежде всего это Инструкция по регистрации вторичных сделок, предметом которых являются жилые помещения в Москве (утверждена 16 декабря 1992 г.) с дополнениями, внесенными 4 января 1994 г. В Инструкции дан полный перечень документов, необходимых для регистрации:

• подлинные экземпляры нотариально удостоверенного договора в количестве, равном количеству участников сделки, и одну нотариально удостоверенную копию договора;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• документы, удостоверяющие личность участников сделки;
• квитанция об оплате услуг согласно действующему прейскуранту.

Если отчуждается  квартира, в которой проживает  несовершеннолетний, то, как говорилось выше, необходимо предъявление нотариально удостоверенной копии разрешения на продажу квартиры из органов опеки и попечительства.

Государственная регистрация, так же как и нотариальное удостоверение договора, допускается по доверенности, оформленной надлежащим образом. Доверительному лицу в таком случае необходимо иметь при себе паспорт или другой документ, удостоверяющий его личность.

Процесс регистрации  заключается в следующем:

1. это тщательная проверка работниками КМЖ представленных на регистрацию документов;
2. внесение оператором изменений в базу данных собственников жилья, имеющуюся в КМЖ;
3. подписание документов лицом, производящим регистрацию и скрепление его подписи печатью КМЖ.

После регистрации  участникам сделки возвращаются их паспорта и выдаются подлинники договоров с печатями КМЖ. На каждом экземпляре договора проставляется штамп с номером реестра, круглая печать КМЖ, а также штампы с указанием «экземпляр продавца» или «экземпляр покупателя» соответственно на экземплярах продавца и покупателя.

За регистрацию  договоров в Комитете муниципального жилья взимается плата. Наименьшая ставка предусмотрена для москвичей и жителей Подмосковья, она составляет 281 рубль (март 1999 г.). Для лиц, имеющих статус беженцев, эта ставка составляет 288 рублей; для граждан, проживающих на территории России, - 550 рублей; для граждан России, постоянно проживающих за границей (кроме лиц без гражданства и граждан России, постоянно проживающих в странах ближнего зарубежья) - 1606 рублей; для иностранных граждан - 16500 рублей.

Сразу после  регистрации продавец может со своим  экземпляром договора отправиться  в банк, в котором были оставлены  на хранение деньги, и получить их, предъявив  свой паспорт, договор с банком и  зарегистрированный в КМЖ договор об отчуждении жилплощади.

Сделка совершена. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным лишь после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта (ст.556 ГК РФ).

Уклонение одной  из сторон от подписания этого документа считается отказом продавца от обязанности передать имущество, а покупателя, соответственно, - обязанности принять имущество.

Таков сложившийся  на сегодняшний день порядок проведения сделок по отчуждению жилых помещений, который позволяет максимально обезопасить этот процесс и по возможности учесть интересы как продавца, так и покупателя.

 

Законодательные основы финансовых

отношений при оформлении сделок

на  отчуждение жилья.

 

О выгодности того или иного отчуждения недвижимого имущества можно судить только после определения налоговых последствий каждой возможной сделки.

Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» предусматривает налогообложение совокупного дохода за календарный год, подсчитываемого как в денежной, так и в натуральной форме. Доходом являются и суммы, полученные в течении года от продажи недвижимого имущества, в части, не превышающей 5000 минимальных месячных оплат труда (ММОТ), Что на сегодня составляет 417450 руб.

Основываясь на практике заключения договоров купли-продажи на рынке недвижимости в РФ, можно утверждать, что основная масса подобных сделок даже по реальной цене (которая не всегда указывается сторонами) не будет превышать названный порог (если в текущем календарном году не было совершено несколько сделок купли-продажи недвижимости), а значит, и названный налог в этой части действовать не будет.

Ставка ежегодного налога на строения, помещения и  сооружения, находящиеся в собственности  физических лиц устанавливается  субъектом РФ в размере, не превышающем 0,1% от инвентаризационной стоимости недвижимого имущества. Конкретную сумму по оплате налога можно определить исходя из инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, которую можно уточнить в органах технической инвентаризации или местного самоуправления по месту жительства. Рассматриваемый налог не представляется большим бременем для бюджета семьи и подлежит оплате каждым собственником жилого помещения за исключением следующих категорий граждан:

• инвалидов I и II групп, инвалидов детства;
• участников войн и боевых операций по защите РФ;
• некоторых категорий лиц, подвергшихся воздействию радиации в Чернобыле и на объединение «Маяк» в 1957 г. ;
• военнослужащих и лиц, уволенных с военной службы, имеющих выслугу 20 и более лет;
• членов семей военнослужащих, потерявших кормильца;
• пенсионеров;
• лиц, выполнявших интернациональный долг в Афганистане и других странах, где велись боевые действия;
• родителей и супругов военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Таким образом, для большей части собственников  недвижимого имущества при его  отчуждении указанные налоги не составляют значительных финансовых трат.

Сделки по отчуждению жилых помещений (дарение, купля-продажа, наследование, мена) делятся на две  группы.

Дарение и наследование относятся к безвозмездным сделкам, а мена и купля-продажа - к возмездным. Это не означает, что первые обходятся дешевле.

Налогообложение по первой группе сделок установлено Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Сделки мены и купли-продажи «не имеют» собственного закона о налогообложении, что как раз и ставит их в разряд более выгодных в финансовом плане, чем сделки дарения и наследования.

Оплата госпошлины по отчуждению недвижимого имущества зависит от того, является сделка односторонней или двусторонней (многосторонней).

Наследование - сделка односторонняя. Это означает, что наследодатель лично не будет нести никаких финансовых затрат при оформлении наследства, кроме оплаты 1 минимальной месячной оплаты труда (ММОТ) за нотариальное удостоверение завещания в соответствии с пп. 6 п. 4 Закона РФ «О государственной пошлине».

Зачастую граждане при обращении к юристу не достаточно точно различают правовые последствия составления завещания и заключения договора дарения. При дарении недвижимого имущества переход права собственности от дарителя к одаряемому происходит в момент государственной регистрации договора дарения, а значит новый собственник вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться теперь уже своим имуществом. При составлении завещания наследодатель остается собственником своей недвижимости на протяжении всей последующей жизни и в любой момент может изменить или полностью отменить завещание, о чем наследник не будет даже догадываться. Следовательно, если после оформления дарения существует обоснованная опасность в потере не только самой недвижимости, но и права пользования ею, то лучше оформить завещание на это имущество.

При открытии наследства у наследника появляется так называемое секундарное правомочие, пользуясь которым он становиться собственником наследуемого имущества, а значит, подпадает под действие Закона РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Используя свое секундарное правомочие по понятию в собственность наследуемого имущества, наследник, теперь уже как новый собственник, обязан уплатить и государственную пошлину¹⁴ за выдачу свидетельства о праве на наследство. Размер госпошлины будет зависеть от категории наследника:

• наследник первой очереди (дети, в т. ч. Усыновленные; супруг; родители или усыновители умершего; ребенок умершего, родившийся после его смерти) - 1% от стоимости наследуемого имущества;
• другие наследники - 2% от стоимости наследуемого имущества.

Существует  и еще одна ставка госпошлины, о которой необходимо знать супругам. Речь идет о выделении доли пережившего супруга из общей собственности супругов на недвижимое имущество (дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные права и т. д.).

В случае отчуждения недвижимого имущества на основании завещания финансовые затраты производятся разными физическими лицами:

• наследодатель оплачивает только нотариальное оформление завещания;
• наследник оплачивает налог на имущество, перешедшее в порядке наследования; госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство;  госпошлину за выдачу свидетельства о праве собственности на долю в имуществе, находящемся в общей собственности супругов.

В заключение анализа  финансовых затрат, необходимых при нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимого имущества в соответствии с Законом РФ «О государственной пошлине», следует добавить, что от уплаты государственной пошлины освобождаются следующие лица:

• инвалиды I и II групп, инвалиды детства;
• участников войн и боевых операций по защите РФ;
• граждане, подвергшихся воздействию радиации в Чернобыле и на объединение «Маяк» в 1957 г..

 

 

 

 

 

Заключение.

 

 

В наше время  сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в  наше время появилось большое  количество  частных компаний и  организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. В следствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается.  Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.  Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений. 

Список  используемой литературы:

 

 

1. Конституция РФ., Москва., 1995 г.
2. Гражданский кодекс РФ. 1995 г.
3. Жилищный Кодекс РФ., «Спартак». Москва,   1995 г.
4. Полный Гражданский кодекс России с комментариями. Москва 1995 г.
5. Гражданское право. Том 1. Издательство “БЕК”, Москва 1993 г.
6. Жилищный справочник., В.Н. Иванов., Москва,   1996 г.
7. Юридический энциклопедический словарь. Москва. 1994 г.
8. Наследование как сделка. Юр. Лит. Эйдинова Э.Б., 1995 г.
9. Жилищная энциклопедия. № 4, стр. 200. Москва., 1999 г.
10. Жилищная энциклопедия. № 3, стр. 63, 75. Москва., 1999 г.
11. Сборник договоров. «Кодекс», 1998 г.
12. Правовая компьютерная база «Гарант +».
13. Юридический компьютерный Web site «Ваше право». База данных.
14. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Москва., 1995 г.

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

1. Ст. 40 Конституции РФ:

1). Каждый имеет  право на жилище. Никто не может  быть произвольно лишен жилища.

2). Органы государственной  власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилье.

3). Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

 

2. «Основы жилищного законодательства РФ», введенные с 1 января 1982 года (приняты 24 июня     1981 г.). Переработаны и дополнены 19 марта 1995 г. и закреплены Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

 

3. Ст. 4 (Жилищный фонд) Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»:

 

1.  Находящиеся на территории РФ жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд;
2. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.