Самовольная постройка

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

 высшего  профессионального образования

«Байкальский государственный университет экономики и права»

Кафедра правовых дисциплин

 

 

 

 

 

 

Доклад

по гражданскому праву

На тему: «Самовольная постройка»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент гр. ЭБ-13-6

Казанцева О.А.

Проверил: Бурыкина Н.Н.

 

 

 

 

 

 

Иркутск,2014

Содержание

Введение………………………………………………………………………....2

Понятие и сущность самовольной постройки………………………………...3

Основания для признания постройки самовольной…………………………..7

Основания и способы легализации самовольного строения…………………10

Заключение………………………………………………………………………12

Список использованной литературы…………………………………………..13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Самовольная постройка – не редкость в нашей стране. Она не отнесена к объектам гражданских прав, ее вовлечение в гражданский оборот не допустимо. Но гражданское законодательство характеризует ее как один из способов приобретения права собственности. Самовольная постройка, занимая интересное место в гражданском праве, имеет огромное практическое значение в нашей стране. Это явилось следствием многочисленных нарушений при создании объектов недвижимости.

Во многих регионах проблема незаконного строительства является одной из главных. Как сообщают средства массовой информации, до 90 % жилья в Саратовской области возводится с различными нарушениями градостроительного законодательства. Бюджет Краснодарского края ежегодно теряет 10 миллиардов рублей от самовольного строительства и незаконного захвата земель, плюс столько же - от незаконной легализации таких строений. По разным оценкам, в настоящее время от 50% до 90% земельных участков с расположенными на них строениями, принадлежащих гражданам РФ, не оформлены надлежащим образом.

Одновременно, как свидетельствует судебная практика, за последние года увеличилось количество дел, связанных с применением статьи 222 ГК РФ. Если раньше иск о признании права собственности на самовольную постройку был частным случаем, то сейчас это весьма распространенное явление. Но говорить о наличии единообразной судебной практики пока не приходится.

 

 

 

 

 

 

 

Понятие и сущность самовольной постройки

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Реализация указанных прав ограничена конституционной обязанностью владельца земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

По общему правилу в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Положение п. 2 ст. 263 ГК РФ является конкретизацией п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующим законодательством из названного правила предусмотрены исключения. Одним из таких исключений и является самовольная постройка. Лицо, которое осуществило самовольное строительство, не приобретает право собственности на результат такого строительства (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с приведенным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков):

возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;

отсутствие необходимого разрешения на строительство или реконструкцию;

существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Под понятие самовольной постройки попадают не только жилые дома и дачи. Помимо строений с иным функциональным назначением, при наличии установленных законом критериев, к самовольным постройкам относятся и сооружения. В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ можно отметить то, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты.

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения" (подп. 14 ст. 1 ГрК РФ).

ГК РФ устанавливает, что "разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт..." (п. 1 ст. 51 ГК РФ).

Таким образом, разрешение на строительство представляет собой определенный документ компетентных органов власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Наличие у застройщика разрешения на строительство должно являться подтверждением соблюдения застройщиком соответствующих норм земельного и экологического права, а также градостроительных, строительных норм и правил, поскольку выдаче разрешения предшествует разработка и согласование проектной документации с надзорными органами государственной и муниципальной власти.

Отсутствие у застройщика разрешения на строительство, а также нарушение им категории и вида разрешенного использования земельного участка - очевидные и однозначные признаки самовольной постройки. Наравне с ними такой признак самовольной постройки, как "существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил", представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы.

Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольном занятом земельном участке или отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом изложенного общими условиями "законного" строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:

участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);

застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве);

на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;

в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту.

Основные последствия самовольного строительства, определяющие правовой режим самовольной постройки, отражены в п. 2 ст. 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и, соответственно, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По сути, такого рода объекты изъяты из гражданского оборота и сделки с ними - ничтожны в силу положения ст. 168 ГК РФ.

В целом, в судебной практике сложилась отрицательная позиция относительно возможности признания права собственности на самовольные постройки. Получение судебной защиты такого права связано со многими оговорками и дополнительными условиями, прямо не вытекающими из позитивного законодательства.

Возведение самовольной постройки является административным правонарушением. Согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий и объектов индивидуального строительства для граждан, должностных лиц и организаций, влечет наложение административного штрафа. Для индивидуальных предпринимателей и организаций, помимо штрафа, также предусмотрено приостановление деятельности.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ у самовольной постройки имеются следующие признаки:

- земельный участок, на котором  была создана постройка, не был  отведен для ее строительства  в установленном законодательством порядке;

- на ее создание не была  получена необходимая разрешительная  документация;

- самовольное строение было  создано с существенным нарушением  градостроительных и строительных  норм и правил;

- в результате возведения указанной  постройки происходит нарушение  прав и охраняемых законом  интересов других лиц либо  возникает угроза жизни и здоровью  граждан.

При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.

Также различают жилые и нежилые здания. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

На земельном участке эти здания (исходя из их целевого использования) подразделяются на основные и служебные.

Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.

Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.

Право применять последствия признания объекта недвижимого имущества самовольным строением принадлежит только суду.

 

Основания для признание постройки самовольной

Для того чтобы строение не стало самовольным, необходимо соблюдение нескольких требований.

1. Необходимость отвода земельного  участка с соблюдением целевого  назначения.

2. Оформление разрешительной документации.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

- строительства на земельном  участке строений и сооружений  вспомогательного использования;

- изменения объектов капитального  строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом;

- иных случаях, если в соответствии  с ГК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

При строительстве, реконструкции архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект.

Архитектурный проект выполняется в соответствии с архитектурно-планировочным заданием - комплексом требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательным экологическим, техническим, организационным и иным условиям его проектирования и строительства, предусмотренным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. В нем содержатся: