Правовой режим недвижимого имущества

Гражданско-правовой режим недвижимости

 

Недвижимые  вещи могут выступать объектами  любых вещных и обязательственных  прав. Правовой режим объектов недвижимого  имущества основан на необходимости  обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

Главная особенность  правового режима недвижимого имущества  заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение  права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также  и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁶, другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами. Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются  не ограниченными в обороте (п.п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Таким образом, изъятие или ограничение оборота является исключением из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из него законом.

Некоторые виды недвижимых вещей вообще изъяты из оборота. К ним относятся объекты, находящиеся в общественном пользовании. В силу публичных интересов они не могут являться объектами гражданско-правовых сделок. К таким объектам относятся, в частности, недра, охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости, недвижимые объекты исторического и культурного наследия и др.

Важным аспектом гражданско-правового режима недвижимости являются основания возникновения  и прекращения права собственности  на недвижимое имущество. Способы приобретения права собственности на недвижимое имущество делятся на первоначальные и производные.

К первоначальным способам относятся:

• создание (строительство) нового объекта;
• приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
• приобретательная давность.

 Согласно  п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц, получены необходимые разрешения, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности  на которую собственник отказался (ст. 225 ГК РФ). На бесхозяйную недвижимость может возникнуть только право муниципальной собственности. В частную собственность бесхозяйное недвижимое имущество может перейти только на основании приобретательной давности ( п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Правила приобретения права  собственности по давности владения, установлены п. 1 ст. 234 ГК РФ. Лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество. Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации.

К производным способам приобретения права собственности относятся:

• приобретение по договорам;
• в порядке наследования;
• в результате реорганизации юридического лиц

 

Законом регулируются не только основания приобретения права  собственности, но и основания его  прекращения. Основания прекращения  права собственности перечислены  в ст. 235 ГК РФ. Иными способами, кроме  описанных в ней, прекращение права собственности невозможно. Все основания прекращения права собственности могут быть разделены на две группы:

1. происходящие по воле собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235 ГКР Ф);
2. помимо его воли, т.е. принудительно, что допускается только при наличии прямого указания в законе (п. 2 ст. 235)

Прекращение права  собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам), а также  в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ). Порядок отказа от права собственности на недвижимые вещи установлен Положением о принятии на учет бесхозяйных вещей.

Основанием  прекращения права собственности  на вещь является также ее гибель или  уничтожение имущества, так как при этом исчезает сам объект права. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК РФ). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда (ст. 1064 ГК).

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества. Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, т.е. возможна лишь для публичных собственников. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц).

Согласно положению  ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества  иначе как по решению суда, а  принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

 В ст. 235 ГК приведены основания принудительного прекращения права собственности:

1. обращение взыскания на собственность должника по его обязательствам, которое производится при наличии решения суда (ст. 237); 
2. отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);
3. отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), которое производится за плату, определяемую при возникновении спора судом; 
4. выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240, 241) с возмещением их стоимости;
5. реквизиция (ст. 242);
6. конфискация (ст. 243);
7. отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Принудительное  прекращение права собственности  по решению суда возможно и в ряде других случаев, например при ликвидации юридического лица, в случае осуществления  им деятельности с грубыми или систематическими нарушениями требований законодательства (п. 2 ст. 61 ГК).

Земельные участки  являются особой разновидностью недвижимого  имущества, и их правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей.

Важнейшими характеристиками земельных участков, в значительной степени определяющими их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков.

В п. 1 ст. 7 ЗК РФ¹⁷ перечислены семь категорий земель, на которые по целевому назначению подразделяются все земли в Российской Федерации:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Правовой режим  земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Содержание  субъективных гражданских прав, носителями которых являются собственники земельных  участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и обладатели сервитутов, регулируются в первую очередь гражданским, а не земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).¹⁸

Субъективное  право собственности на земельный  участок представляет собой закрепленную в ст. 209 ГК РФ¹⁹ за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого участка любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом .

        Государственная регистрация прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним

                  Особенности государственной регистрация  прав на недвижимое имущество

Составной частью особого правового режима недвижимого  имущества является обязательная государственная регистрация прав на него, сделок с ним и обременений недвижимого имущества.

Под государственной  регистрацией прав на недвижимое имущество  и сделок с ним понимается юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации…»).²⁰ Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Основными отличительными особенностями системы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним являются следующие:

• ведение документов о правах на недвижимость по единым правилам на всей территории;
• правовая преемственность в ведении государственной регистрации;
• открытый, публичный характер сведений государственного реестра прав.

В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура  состоит из пяти этапов:

1. прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок;
2. правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки на соответствие закону;
3. установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для отказа либо приостановления государственной регистрации;
4. внесение записей в ЕГРП;
5. совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В гражданском  законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами (ст. 131, ст. 164 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК и ст. 4 Закона «О государственной  регистрации…» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно п. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации…»²¹ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 указанного Закона, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.

 

 

2. Сделки с недвижимостью и их регистрация 

Сделкой называется действие граждан и юридических  лиц, направленное на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Сообразно цели, которую преследуют стороны, выделяются три группы сделок с недвижимостью:

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности;
• сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности;
• акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.²²

Согласно ст. 164 ГК РФ обязательной государственной  регистрации подлежат следующие  сделки с недвижимым имуществом:

• договор об ипотеке (залоге недвижимости) ^, (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
• уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);
• перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);
• договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
• договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
• договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
• договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);
• договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
• договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
• отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);
• пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);
• договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);
• договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);
• договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ.);
• договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ);
• договор залога права аренды недвижимости²³ (п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»);
• договор участия в долевом строительстве²⁴ (ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…»).