Элементы договора имущественного найма

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………..3

Глава 1.Понятие договора имущественного найма…………………….6

1. Понятие и особенности договора аренды (имущественного найма)………………………………………………………………….6
2. Содержание договора имущественного найма…………………….14

Глава 2.Элементы договора имущественного найма………………….24

2.1 Стороны и предмет договора имущественного найма…………….24

2.2 Срок и форма договора имущественного найма…………………...29

Заключение………………………………………………………………..33

Список используемой литературы………………………………………35

Приложение……………………………………………………………….37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Тема моей курсовой работы называется: «Договор имущественного найма (аренда)».

Интересы сторон, участвующих  в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в  собственность. Нередки случаи, когда  купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании  имущества, принадлежащего собственнику.

Эти экономические причины  породили отношения, целью которых  является передача имущества во временное  пользование. И, в первую очередь, в  группу обязательств, имеющих указанную  направленность, входит договор имущественного найма.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (наймодателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Учитывая положения ст. 606 ГК РФ, между договором имущественного найма и договором аренды можно  поставить знак равенства. Гражданский  кодекс Российской Федерации Гражданский  кодекс Российской Федерации (Часть  вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ в ред. от 25.12.2008 г^., проводит различие между видами договора имущественного найма и арендой отдельных видов имущества.

Виды договора имущественного найма - это те наиболее важные социально  значимые случаи имущественного найма, которые специально урегулированы  в главах ГК РФ.

ГК РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды (имущественного найма):

- договор проката;

- договор аренды транспортных  средств;

- договор аренды зданий  и сооружений;

- договор аренды предприятий;

- договор финансовой аренды (лизинга).

К каждому виду договора аренды применяются общие правила  договора аренды. Это положение следует  из ст. 625 ГК РФ, в которой сказано, что к отдельным видам договора аренды общие правила о договорах  аренды применяются, если иное не установлено  правилами Гражданского кодекса  об этих договорах.

Актуальность представленной курсовой работы заключается в том, что договор имущественного найма (аренды) относиться к числу классических обязательств.

 Возникновение этого  института  предопределено стремлением  участников гражданского оборота  наиболее полно и рационально  использовать имущество. Аренда   обеспечивает гражданам и юридическим  лицам возможность извлекать  выгоду, временно пользуясь чужим  имуществом, когда оно не требуется  им постоянно или для постоянного  пользования у них не достаточно  денежных средств. Собственнику же (либо законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы – получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им лил специально предназначенного для временной передачи другим лицам.

Целью данной работы является изложение особенностей договора имущественного найма с учетом его понятия  и элементов.

Достижение поставленной цели возможно при решении следующих  задач:

- дать понятие и общую  характеристику договора аренды (имущественного найма);

- изучить особенности  договора аренды (имущественного  найма), содержание данного договора;

- охарактеризовать права  арендатора (нанимателя) и арендодателя (наймодателя);

- указать элементы договора  имущественного найма и провести  их краткий анализ.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающие в результате заключения договора имущественного найма (аренды).

Предметом исследования являются нормы, регулирующие договор имущественного найма (аренды) в Российской Федерации  и их особенности на современном этапе, а также нормативно-правовые акты, регламентирующие договор имущественного найма (аренды) труды российский ученых в этой области, существенная договорная и правоприменительная практика.

В целом необходимо отметить, что за последние несколько лет литературы, непосредственно посвященной договору имущественного найма в целом, мало. В основном ученые исследуют отдельные виды договора аренды.

 Итак, данная курсовая работа состоит из введения, двух глав, списка используемой литературы и приложения (образца договора). В первой главе раскрыты понятие и содержание  договора имущественного найма (аренды). Вторая глава посвящена содержанию договора имущественного найма (аренды).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие  договора имущественного найма

1.1 Понятие и  особенности договора аренды (имущественного  найма)

Договор аренды (имущественного найма) - это один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых  они в основных своих чертах не изменились.

В настоящее время, договор  имущественного найма, наряду с договором  купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются  сотни тыс. сделок, направленных на аренду имущества. Практически все  предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами имущественного найма, выступая в них в качестве либо наймодателей, либо нанимателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует  его полная ясность.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике  со времен римского права Римское  частное право¹.

Современное положение договора имущественного найма регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Цель договор имущественного найма – обеспечить передачу имущества  во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.  Наниматель, как правило, нуждается  в имуществе временно или не имеет  возможности приобрести его в  собственность. Наймодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор имущественного найма от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем

как вещные, так и обязательственные. Арендатору принадлежит право пользования  арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора имущественного найма. Соответственно договор имущественного найма - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Ключевым содержанием  договоров по передачи имущества в пользование является понятие «пользование». Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре имущественного найма  может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока имущественного найма или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Особенностью права пользования  арендатора является то, данное право  пользуется вещно-правовой защитой  и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ).

Однако такую защиту оно  получает только тогда, когда арендатор  наряду с правом пользования наделен  и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как  собственника арендованного имущества.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого впадения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием дата изменения или расторжения договора имущественного найма (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т.е. договор имущественного найма при смене арендодателя сохраняет силу.

Полученные арендатором  в процессе использования объекта  имущественного найма плоды, продукция  и доходы становятся его собственностью.

Общее требование к форме  договора - письменная форма при  сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока.²

Следует выделить некоторые  присущие договору имущественного найма  признаки и характерные черты, позволяющие  рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Следует отметить, что передача имущества, осуществляется арендателем (наймодателем),  не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); заключительный получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора имущественного найма, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора имущественного найма, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор имущественного найма, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных  видов договора имущественного найма  произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств, договор  имущественного найма относится  к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор имущественного найма  является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности  в пользу другой стороны и считается  должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Договор имущественного найма  является консенсуальным, поскольку  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается  с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор имущественного найма  является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передачи имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

В договоре имущественного найма имеют место две встречные  обязанности - одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга. Из этого следует, что договор имущественного найма является синаллагматическим.³

 

В договоре имущественного найма должны найти отражение  следующие вопросы:

- состав и стоимость  передаваемого в аренду имущества;

- размер арендной платы;

- сроки имущественного  найма;

- распределение обязанностей  сторон по полному восстановлению  и ремонту арендованного имущества;

- обязанности арендодателя  предоставить арендатору имущество  в соответствии с условиями  договора, внесения арендной платы  и возвращения имущества после  прекращения договора арендодателю  в состоянии, обусловленном договором.⁴

В договор имущественного найма также могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров и т.д.

Сроки имущественного найма  определяются договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как  правило, долгосрочный характер - от 5 лет  и более. С учетом характера имущества  и целей имущественного найма  договор может быть и краткосрочным - до 5 лет.