Государственная регистрация сделок с недвижимостью

С другой стороны, если в  свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, то это  не значит, что они не могли появиться  позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

Сведения о выдаваемых заявителям свидетельствах о государственной  регистрации прав заносятся в  книгу учёта выданных свидетельств о государственной регистрации  прав.

После этого на каждый объект недвижимого имущества открывается  дело правоустанавливающих документов, в которое помещаются все документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав на объект недвижимости. В дело также помещаются иные документы, указанные в Законе о регистрации, например, копия уведомления о приостановлении государственной регистрации прав (статья 19 комментируемого Закона), копия сообщения об отказе в государственной регистрации прав (статья 20 комментируемого Закона) и др.

Форма свидетельства и специальной  регистрационной записи устанавливается  Правилами ведения ЕГРП.

В соответствии с указанными Правилами  свидетельство о государственной  регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также  учётную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство выдается: правообладателю – при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю – при регистрации ипотеки.

Проведение государственной регистрации  договоров и иных сделок в отношении  недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах.

Пункт 3 статьи 13 «Порядок проведения государственной регистрации прав»  Закона о государственной регистрации  устанавливает предельный срок для  проведения государственной регистрации  прав – календарный месяц.

В соответствии со ст. 191 ГК РФ течение  срока, определенного периодом времени, должно начинаться на следующий день после календарной даты или наступления  события, т.е. на следующий день после  приема документов на государственную  регистрацию.²²

Однако ст. 16 Закона устанавливает иной момент начала течения срока регистрации, а именно: регистрационные действия, производимые органом, осуществляющим государственную регистрацию, начинаются с момента принятия документов на государственную регистрацию, о чем свидетельствует соответствующая запись в книге учета документов.

Таким образом, законодатель устанавливает  четко определенное начало срока  для проведения государственной  регистрации, которой является дата приема документов. Согласно ст. 192 ГК РФ срок регистрации истекает в соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца.

В случае, когда одновременно подаются заявления на государственную  регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущество и последующего перехода прав на данный объект с приложением  других необходимых документов, государственная  регистрация и договора, и перехода прав по нему осуществляется в месячный срок, если иное не предусмотрено договором.

В течение месяца должностное  лицо органа, осуществляющего государственную  регистрацию, обязано осуществить  государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается.

Срок государственной  регистрации прав граждан на жилые  помещения, приобретаемых на основании  договора передачи жилого помещения  в собственность, а также в  связи с договорами об ипотеке  жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Отказ в государственной  регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение  регистрирующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации).²³

В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

При этом необходимо иметь  в виду, что отказ регистратора в государственной регистрации  по такому основанию является незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т.п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом.

На основании п. 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной  регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с  Законом о регистрации.

К их числу относятся  следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. В связи с изложенным следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.²⁴

В соответствии с ГПК  РФ²⁵ и Законом РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан»²⁶ заинтересованное лицо вправе обжаловать в судебном порядке не только отказ в государственной регистрации, но и отказ в приеме документов, приостановление государственной регистрации, а также иные действия регистрирующего органа, нарушающие права граждан и охраняемые законом интересы юридических лиц.

Роль суда в регулировании  отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на недвижимость, является очень важной. Рассмотрение в судебном порядке дел, связанных  с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — это одна из форм контроля за деятельностью органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и их должностных лиц (государственных регистраторов). Отметим, что вступившие в законную силу судебные решения являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). При этом регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного такими решениями (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации).

Федеральным законом  от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений  в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в п. 5 ст. 2 внесены изменения, которые вступили в силу с 1 февраля 2008 г.²⁷ Вслед за заинтересованными лицами право обжаловать отказ либо уклонение регистрирующего органа от регистрации получили судебные приставы-исполнители.

Внесение указанных  изменений напрямую связано с  принятием нового Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».²⁸ Последний закрепил за судебными приставами-исполнителями целый ряд прав в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Например, ст. 66 Федерального закона «Об исполнительном производстве»  предоставляет судебному приставу-исполнителю  право обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном  порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на вышеуказанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

Предоставление судебным приставам-исполнителям прав в области  государственной регистрации прав на недвижимость было обусловлено тем, что довольно часто они не могли исполнить решения судов об обращении взыскания на эти объекты: либо должники-собственники недвижимого имущества уклонялись от проведения процедуры государственной регистрации, либо документы, подтверждающие их право, отсутствовали. Ситуация усугублялась тем, что суды и регистрирующие органы по-разному относились к самостоятельным (помимо самого должника) действиям приставов-исполнителей по сбору таких документов и по обращению за регистрацией прав на недвижимость.

Таким образом, процедура  регистрации прав и сделок на жилые помещения включает следующие стадии: стадия приема заявлений, стадия правовой экспертизы, стадия совершения акта государственной регистрации, информационная стадия, стадия обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая проходит в судебном порядке.

2.2 Государственная  регистрация ипотеки

Ипотека подлежит государственной  регистрации учреждениями юстиции  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя²⁹.

Каковы последствия  отсутствия государственной регистрации  договора ипотеки? Обратимся к судебной практике.

Следует различать государственную  регистрацию договора ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке) и государственную регистрацию ипотеки как обременения недвижимого имущества (ст. 11 вышеупомянутого Закона).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке несоблюдение правил о государственной регистрации  договора об ипотеке влечёт его недействительность. Такой договор считается ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 11 Закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Договор же ипотеки считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона).

По общему правилу  отсутствие государственной регистрации  сделки означает, что она не заключена. Однако ст. 165 ГК предусматривает, что  в случаях, предусмотренных законом, отсутствие государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Собственно, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке и есть такой случай.

Таким образом, логика законодателя, судя по всему, такова: договор ипотеки  вступает в силу с момента регистрации; отсутствие последней означает, что договор ипотеки является ничтожным, а ипотека как обременение – не возникшей.

Однако в судебной практике единого подхода к последствиям отсутствия государственной регистрации  договора ипотеки и ипотеки как  обременения до сих пор нет.

Так, в одном из надзорных Определений ВАС указал, что «...договор залога недвижимого имущества... не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, договор залога имущества на основании п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке признан судом незаключенным»³⁰. ВАС здесь, судя по всему, не заметил ошибки нижестоящего суда – отсутствие государственной регистрации договора ипотеки влечет его ничтожность в силу прямого указания закона.

Правильную квалификацию последствий отсутствия государственной  регистрации договора ипотеки дал, к примеру, ФАС ВВО (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа), указавший, что «договор залога недвижимого имущества от 19.05.2006 г. № 03-53/06-Н в установленном законом порядке для регистрации сделок с соответствующим имуществом не был зарегистрирован. Требования закона при подписании договора залога не были соблюдены, поэтому суд правомерно оценил указанный договор как недействительный (ничтожный)»³¹.

Менее ясно высказался в  аналогичном деле другой окружной суд - ФАС МО: «В силу ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Ни одно из вышеуказанных действий по заключению договора о залоге сторонами не совершалось. Следовательно, оснований для вывода, что между сторонами возникли залоговые отношения, у суда не имелось»³². Схожим образом свое отношение к правовым последствиям отсутствия государственной регистрации договора ипотеки выразил и ФАС СКО: «У истца не возникли права залогодержателя на недвижимое имущество, поскольку договор ипотеки не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество»³³.