Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

Государственная регистрация прав на недвижимость и  сделок с ней.

Понятие, значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятого Государственной  Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная  регистрация определяется как "юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Перед тем, как рассматривать  само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые  аспекты. И первый из них: что же подразумевается  законодателем в данном случае под  недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение  недвижимости: все, что прочно связано  землей, объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному  критерию - воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие  как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество  может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной  регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное  законодательство, можно составить  следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной  регистрации в соответствии с  ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”:

• земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);
• участки недр (там же);
• обособленные водные объекты (там же);
• леса, многолетние насаждения (там же);
• здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст.5 ФЗ “О товариществах собственников жилья”);
• сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона РФ “Об основах градостроительства в Российской Федерации” Этот закон утратил силу с введением в действие Градостроительного кодекса РФ № 73-ФЗ от 07.05.1998г.; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”);
• нежилые помещения (ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ст.1 ФЗ “О товариществах собственников жилья”); части помещений (ст. ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);
• предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;
• жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, ст.1 ФЗ “О товариществах собственников жилья”); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”);
• квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”);
• комнаты (ст.9 ФЗ “О товариществах собственников жилья”, ст.5 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”);
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”);
• жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”);
• кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (ФЗ “О товариществах собственников жилья”, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);
• объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, 2000. С.15-16..

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский  кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” и статей ГК можно  сделать вывод, что государственная  регистрация, признавая возникновение  прав на недвижимость, вводит тем самым  ее в гражданско-правовой оборот и  легализует последующие сделки с  ней, которые также подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных  ГК. Производя первичную государственную  регистрацию вновь созданной  недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или  физическим лицом. При последующей  регистрации перехода прав государство  подтверждает изменение или прекращение  зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев  признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом  акте в виде внесения записей в  Единый реестр прав на недвижимое имущество  правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности  или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно  сделать вывод, что государственная  регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения  прав может по времени совпадать  с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более  того, указанная норма права не связывает момент возникновения  ограничений, например, в виде наложения  ареста, со временем их государственной  регистрации.

Обобщая изложенное, можно  сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых  ими прав и обязанностей, а также  иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных  в п.1 ст.8 ГК РФ.

Очевидно, что одной из главных задач государственной  регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью.

Регистрация сделок с недвижимостью  существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем  проставления штампа о регистрации  на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились  в регистрационные журналы.

В связи с развитием  рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться  рынок недвижимости, в связи с  чем возникла необходимость единого  по всей России порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории Правила ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219, действуют с 31 января 1998г.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию, их компетенция.

С принятием ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” пробел в законодательстве был устранен, так как законом  предусматривалось создание специального органа, осуществляющего учет прав на недвижимость, четко регламентировались его полномочия, подчиненность и  структура.

Данным специальным органом, осуществляющим государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст.9 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” является учреждение юстиции  по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В свою очередь порядок  создания и структура учреждения юстиции определяется субъектами РФ. Они же определяют принципы размещения учреждений юстиции. Та же статья ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” ограничивает указанные полномочия субъектов по созданию учреждения юстиции, обязывая согласовывать все действия по созданию и организации деятельности учреждения юстиции с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, которым является, в соответствии с Постановлением Правительства  РФ от 01 ноября 1997г. № 1378 “О мерах по реализации Федерального закона “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” Министерство юстиции  РФ.

В соответствии со ст.10 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Министерство юстиции РФ осуществляет следующую деятельность в системе государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

• координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;
• правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;
• разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;
• назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;
• обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;
• обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;
• контроль за реализации федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ.

Анализируя полномочия Министерства юстиции, можно прийти к выводу, что  оно играет направляющую роль, координирует деятельность учреждений юстиции в  субъектах РФ, следя за соблюдением  последними всех правил и норм по ведению  реестра недвижимости. Одним словом, Министерство юстиции разрабатывает  и контролирует развитие системы  регистрации недвижимости в России.

В компетенцию учреждения юстиции входит следующее:

• проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
• проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
• государственная регистрация прав;
• выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
• выдача информации о зарегистрированных правах.

Из вышесказанного следует, что учреждения юстиции обладают очень широкими правами. Это следует  из того, например, что проверка соответствующих  прав у подготовившего документ лица или органа власти предполагает предоставление подробной информации о сделке и  сторонах этой сделки, а также подробный  анализ законодательства по вопросам полномочий органа подготовившего документ. Все это говорит о наличии  у учреждения юстиции в какой-то мере контролирующей функции, так как  в случае недействительности представленных документов может быть дан отказ  в регистрации тех или иных прав на недвижимость.

В целом можно давать, что полномочия учреждения юстиции, указанные в ст.9 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”, практически  отражают те действия, которые осуществляются ими после приема заявления на регистрацию.

Порядок осуществления  государственной регистрации.

Государственная регистрация  проводится на основании заявления  правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Если правообладатель  или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или  гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних - это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных - опекуны.

Несовершеннолетние в  возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратиться с  заявлением о регистрации прав на основании договора могут все  участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем  нотариального удостоверения и  не удостоверенном нотариусом, то государственная  регистрация может быть проведена  только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести  решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции  по регистрации прав, при этом с  уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой  регистрации, если это уклонение  было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного  по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). В ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено  законом. Поскольку закон связывает  определение круга лиц, имеющих  право на подачу заявления о государственной  регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная  регистрация может быть проведена  по заявлению одной из сторон и  тогда, когда нотариальное удостоверение  договора обязательно в силу закона. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - Москва, 1999 г. С. 129.