Долевое участие в строительстве

Представим себе, что организация  заключила договор долевого участия  в строительстве с неким Петровым, который является первым дольщиком. Договор существует в двух экземплярах. Организация со своим пакетом документов должна зарегистрировать свой экземпляр, Петров со своим пакетом - свой. Однако они вряд ли будут носить эти договоры в УФРС по отдельности. Более того, договор Петрова не будет зарегистрирован до того, как будет зарегистрирован договор организации. Ведь УФРС должна убедиться, что у застройщика есть весь тот пакет документов, при наличии которого разрешается регистрация договора долевого участия в соответствии с законодательством. К регистрации договора с первым дольщиком предъявляются особые требования (о чем речь пойдет ниже). Поэтому на практике в регистрационную службу несется единый пакет документов, где лежат документы и дольщика, и застройщика. В общем-то целесообразно так поступать и если речь будет идти о второй партии договоров.

Итак, при регистрации  первого договора долевого участия  обе стороны (дольщик и застройщик) должны написать в УФРС соответствующее  заявление, представить два экземпляра договоров и соответствующий  пакет документов, сопровождающий договор  долевого участия.

Следует делать акцент на существенные условия договора, поскольку управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отказывают в государственной регистрации по причине отсутствия таких условий. Однако данные отказы могут быть обжалованы в судебном порядке, в частности, когда договор фактически исполнен сторонами, а доказательства нарушения прав и законных интересов застройщика и дольщика отсутствуют.³⁷

Следует отметить, что понятия "инвестиционный договор (контракт)" и "договор долевого участия в  строительстве" не являются тождественными понятиями. Главное отличие данных правоотношений заключается в том, что законодательство об инвестиционной деятельности имеет более широкую  сферу применения, чем законодательство об участии в долевом строительстве. Так, инвестиционная деятельность определена в законе как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Приоритетным в данном виде деятельности является прибыль. Законодательство об участии в долевом строительстве ориентировано на удовлетворение потребностей граждан в жилых помещениях и иных объектах недвижимости, это обусловливает более четкие правовые гарантии, предоставляемые дольщикам при определении цены договора, гарантийных сроков и т.д.

Для того чтобы понять, какой  пакет документов необходим для  регистрации договора долевого участия  в строительстве, необходимо обратиться к другому нормативному акту - Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". Формальные требования к документам, сопутствующим договору долевого участия, изложены в статье 25.1 вышеупомянутого Закона. Что она  формально гласит? Итак, согласно ей на государственную регистрацию  договоров участия в долевом  строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной  регистрации в соответствии с  этим Законом, представляются документы  с описанием объекта долевого строительства, с указанием его  местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества  и планируемой площади объекта  долевого строительства.

Государственная регистрация  договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию  договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:

1. разрешение на строительство

Несомненно, что отсутствие разрешения на строительство повлечет отказ в государственной регистрации. Судебная практика содержит примеры  такого отказа, однако они не всегда связаны именно с самим документом (который в действительности предоставлялся). Так, отказ регистрирующего органа по причине отсутствия разрешения на строительство в суде был мотивирован  отсутствием согласования на осуществление  строительства на земельном участке, принадлежащем физическим лицам  на праве собственности, а также  отсутствием документов, подтверждающих снос всех домов, предусмотренных распоряжением  мэрии. "Отсутствием сведений о  том, что орган местного самоуправления согласовал строительство многоэтажного  жилого дома с помещениями общественного  назначения - подземной стоянкой".³⁸

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта  недвижимого имущества с указанием  его местоположения, количества  находящихся в составе создаваемого  объекта недвижимого имущества  жилых и нежилых помещений  и планируемой площади каждого  из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве  способа обеспечения исполнения  своих обязательств было выбрано  поручительство.

Итак, это теория. Из нее  можно сделать следующие выводы. Для того чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, у  вас обязательно должны быть следующие  три документа: разрешение и строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества  с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Как правило, поручительство в качестве способа исполнения обязательств никто не выбирает, поэтому на регистрацию в УФРС его никто не носит. Создание проектной декларации и плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (об этих документах более подробно речь пойдет чуть ниже) - дело рук самого застройщика или частных организаций, которые он может для этого привлечь. Поэтому если юрист пришел в организацию и обнаружил, что этих документов для регистрации договора долевого участия нет, положение исправимо. А вот если нет действующего разрешения на строительство и продлить его в силу тех или иных причин практически невозможно (например, закончилось действие инвестиционного контракта, а дом еще не достроен), зарегистрировать договор долевого участия вы не сможете.

Теперь поговорим подробнее  о проектной декларации и плане  создаваемого объекта недвижимого  имущества с указанием его  местоположения, количества находящихся  в составе создаваемого объекта  недвижимого имущества жилых  и нежилых помещений и планируемой  площади каждого из указанных  помещений.

Проектная декларация должна содержать те сведения, которые указаны  в статьях 19 - 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации" и которые условно можно разделить  на два больших блока: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике  включает в себя сведения:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения  застройщика, а также о режиме  его работы;

2) о государственной регистрации  застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают  пятью и более процентами голосов  в органе управления этого  юридического лица, с указанием  фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического  лица - учредителя (участника), а также  процента голосов, которым обладает  каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого  юридического лица;

4) о проектах строительства  многоквартирных домов и (или)  иных объектов недвижимости, в  которых принимал участие застройщик  в течение трех лет, предшествующих  опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения  указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию  в соответствии с проектной  документацией и фактических  сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой  деятельности, номере лицензии, сроке  ее действия, об органе, выдавшем  эту лицензию, если вид деятельности  подлежит лицензированию в соответствии  с федеральным законом и связан  с осуществлением застройщиком  деятельности по привлечению  денежных средств участников  долевого строительства для строительства  (создания) многоквартирных домов  и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате  текущего года, размере кредиторской  задолженности на день опубликования  проектной декларации.

Информация о проекте  строительства должна содержать  следующие сведения:

1) о цели проекта строительства,  этапах и сроках его реализации, о результатах государственной  экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы  установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика  на земельный участок, о собственнике  земельного участка, в случае  если застройщик не является  собственником, о границах и  площади земельного участка, предусмотренных  проектной документацией, об элементах  благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе  строящихся (создаваемых) многоквартирного  дома и (или) иного объекта  недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого  строительства застройщиком после  получения разрешения на ввод  в эксплуатацию многоквартирного  дома и (или) иного объекта  недвижимости, а также об описании  технических характеристик указанных  самостоятельных частей в соответствии  с проектной документацией;

6) о функциональном назначении  нежилых помещений в многоквартирном  доме, не входящих в состав  общего имущества в многоквартирном  доме, если строящимся (создаваемым)  объектом недвижимости является  многоквартирный дом;

7) о составе общего  имущества в многоквартирном  доме и (или) ином объекте  недвижимости, которое будет находиться  в общей долевой собственности  участников долевого строительства  после получения разрешения на  ввод в эксплуатацию указанных  объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке  получения разрешения на ввод  в эксплуатацию строящихся (создаваемых)  многоквартирного дома и (или)  иного объекта недвижимости, перечне  органов государственной власти, органов местного самоуправления  и организаций, представители  которых участвуют в приемке  указанных многоквартирного дома  и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых  и прочих рисках при осуществлении  проекта строительства и мерах  по добровольному страхованию  застройщиком таких рисков;

10) о планируемой стоимости  строительства (создания) многоквартирного  дома и (или) иного объекта  недвижимости;

11) о перечне организаций,  осуществляющих основные строительно-монтажные  и другие работы (подрядчиков);

12) о способе обеспечения  исполнения обязательств застройщика  по договору;

13) об иных договорах  и сделках, на основании которых  привлекаются денежные средства  для строительства (создания) многоквартирного  дома и (или) иного объекта  недвижимости, за исключением привлечения  денежных средств на основании  договоров.

Перед тем как везти  этот документ в УФРС, юристу лучше  убедиться, что данные сведения действительно  в нем есть. Еще лучше, если эти  данные будут изложены в той последовательности, в которой они указаны в  Законе. Многие договоры долевого участия  не регистрируются в УФРС именно потому, что в проектной декларации не отражены соответствующие сведения. Проектная декларация должна быть опубликована и, как правило, размещается на каком-то сайте. Поэтому УФРС требует представить оригинал справки (информационного письма) с подтверждением размещения проектной декларации на сайте. Так, например, если вы застройщик и проектную декларацию определенного дома размещали на сайте агентства недвижимости, которое будет продавать квартиры в этом доме, информационное письмо должно быть из этого агентства.