Договор купли-продажи жилого помещения

Под существенными условиями договоров, предметом которых является жилое помещение, Гражданский Кодекс РФ устанавливает такие, как предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

Жилое помещение – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и такое, которое пригодно для постоянного проживания (под этим понимается то, что помещение отвечает всем установленным требованиям законодательства).

Существует и исключение из общего правила, которое изложено в части первой Гражданского Кодекса. Оно предусматривает то, что при отсутствии пункта о цене договор купли-продажи жилого помещения будет считаться незаключенным.

Недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что напрямую связано с данной землей. Передача жилых помещений в результате исполнения договоров купли-продажи, которые находятся на земельном участке, влечет за собой изменение правоотношений и по поводу земельного участка, на котором расположена  недвижимость. И аналогично этому, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем жилого помещения. Гражданский Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст.ст. 552-553 ГК).

Договоры купли-продажи недвижимости заключаются в письменной форме, которые подписываются участвующими сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилого помещения влечет его недействительность.

Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения согласно ч. 2 ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны могут удостоверить договор купли-продажи недвижимости нотариусом, отразив это в самом договоре, но данная возможность является только правом, а не обязанностью сторон.

В соответствии со ст.ст. 551, 558 ГК при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

Государственная регистрация перехода права собственности на жилье  и регистрация договора купли-продажи - это совершенно разные процедуры, в которых могут не совпадать временные промежутки совершения данных регистрационных действий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

Нормативные акты

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. - Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № . - ст. 410.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 19. - ст. 2069.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 23.11.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - №1. – ст.14
5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (с изм. и доп., от 01.09.2008)// Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 1. - ст. 16.
6. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594
8. Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, "Российской газете" от 10 января 1993 г. № 5.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., № 3

Учебная и научная литература

 

1. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. -

Проспект, 2008

2. Барышева Т.В. Жилье: права граждан и их защита // Проект «Правовая культура», выпуск 3
3. Беленков Р. Гражданское право. Часть первая, вторая. – М.: А-ПРИОР, 2007
4. Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище // Российская юстиция. – 2007. -№ 12.
5. Бутенев В. И. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений // Аграрное и земельное право. -2007. - № 5. - С. 62 – 69
6. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. //Allpravo.Ru. – 2005.
7. Витрянский В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС. - № 7-9.
8. Волкова Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений // Законодательство и экономика. - 2006
9. Гражданское право: Учебник. Часть 2/Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – М.: Проспект, 2007.
10. Договор купли-продажи жилых помещений // Двиноважье. - 10.06.2008. - №66
11. Ждан-Пушкина Д.А. Договор купли-продажи недвижимости. – М.: Эксмо, 2006.
12. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ. - М.: Статут, 2005.
13. Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. – М.:Ось-89, 2006
14. Козырь О. Понятие недвижимого имущества//Закон. – 1999. - № 4.
15. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Дело, 2006
16. Кузьмина И. Понятие жилого помещения.//Российская юстиция. - 2001. - № 8
17. Лившиц Р.З. Судебная практика как источник права. - М.: Парус, 2006. – 421 с.
18. Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. – 1996. - № 8
19. Скловский К. Собственность в гражданском праве. 4-е изд. перераб., доп. - М.: Статут, 2008.
20. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки// Российская юстиция. – 1999. - № 3.
21. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. // Ученые записки Свердловского юридического института. Т.2. - Свердловск, 1947.
22. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: Основы профессии. Регистрационные действия. – М.: Статут, 2006
23. Шевчук Д.А. Гражданское право. – М.: Эксмо, 2009
24. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Статут, 2005.

Материалы судебной практики

 

1. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2007, № 6, с. 8
2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, №21 от 13 ноября 1997 г. .// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998, №1.-С. 17.
3. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1
4. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997, № 8. С.19
5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 1997 г. № 3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1997. № 4. С.52 - 53.

 

 

 

 

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301,

2 Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище // Российская юстиция, 2007, № 12. с.12

3 Шевчук Д.А.  Гражданское право. – М.: Эксмо, 2009. с.56-57

4 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

 

5 Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 8, с. 16

6 Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1994 г., № 2

7 Гражданское право: Учебник. Часть 2/Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – М.: Проспект, 2007, с.269

8 Крашенинников П.В.  Сделки с жилыми помещениями. - М.: Дело, 2006, с.168

9 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2011. №7. С. 11-12

10 Гущина К.О. Сделки с жилыми помещениями [Текст]: практ.пособие / К.О. Гущина, Е.А. Новиков, Е.Е. Сухарев. М.: Дашков и К°, 2011. С. 27.

11 Федеральный закон 24 апреля 2008 г. "Об опеке и попечительстве" (в последующ. ред.) // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.

12 Осипова С.В. Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних //

13 СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.

14 СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.

15 СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.

16 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. №1. С. 16

17Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

18 Скловский К.,"Договор купли-продажи: вещный эффект" // "Российская юстиция", 1998, № 10

19 Хвостов В.М. Система римского права.// М., 1996. С.163.

20 Борисенко А.А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. №2. С. 33.

 

21 Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (в последующ. ред.) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.

 

22 Одним из необходимых документов является справка из БТИ.  В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома).

 

23 Синкевич В.В. Расследование уголовных дел о мошенничестве, совершенном на вторичном рынке жилья // Общество и право. 2008. №2. С. 247.