Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право. Договор купли-продажи – это соглашение, в соответствии с которым продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Сущностью договора купли-продажи является прекращение права собственности или права оперативного управления на имущество продавца и возникновение на это же имущество права собственности или права оперативного управления покупателя. Договор купли-продажи является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Содержание договора купли-продажи представляет собой совокупность всех его условий, которыми устанавливаются и конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. К условиям, определяющим обязанности продавца, относятся: условие о товаре, о порядке и сроке его передачи покупателю. Условиями договора, регламентирующими порядок принятия и оплаты товара, определяются обязанности покупателя.

В действующем ГК наряду с общими нормами, применяемыми ко всем видам договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), установлены специальные нормы, посвященные отдельным видам договора купли-продажи. Кодекс предусматривает семь таких видов: розничную куплю-продажу, поставку товаров, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Предполагается, что предусмотренный в ГК РФ перечень отдельных видов договора купли-продажи не следует считать исчерпывающим, особенно на будущее время. В настоящее время к нему следовало бы добавить международный договор купли-продажи в современной внешней торговле.

Важно, что не все виды недвижимого имущества могут являться предметом договора купли-продажи. А именно, не могут являться объектом купли-продажи земля и прочие природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты – небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с иными поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц62.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например, спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов. В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости.

Ответственность сторон договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми особенностями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость63.

Многообразные гражданско-правовые отношения с недвижимым имуществом способствуют заключению различных видов договоров. Действующему правопорядку известны не только договоры, заключаемые при конкретно выраженном намерении, так называемые основные договоры (купли-продажи, аренды, дарения и т.д.), но и договоры, предшествующие заключению главного договора, ради которого участники и вступили между собой в правоотношения.

Одним из примеров такого договора является предварительный договор купли-продажи. Общее определение предварительного договора содержится в ст. 429 ГК РФ. Исходя из содержания данной статьи, предварительный договор является обязательством для сторон о заключении в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поскольку для предварительного договора купли-продажи действующим законодательством не предусмотрено отдельного определения, то в таком случае надлежит руководствоваться общими нормами о предварительном договоре и применять их с учетом его предмета или объекта (например, недвижимого имущества).

В соответствии с ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

С учетом последних тенденций развития гражданского законодательства контрагентам следует быть особо внимательными к соблюдению формы договора, поскольку изменение формы основного договора (например, с письменной на нотариальную) повлечет и изменение формы предварительного договора. Этот момент является особенно важным, поскольку главным основанием признания предварительного договора ничтожным является несоблюдение предусмотренного п. 2 ст. 429 ГК РФ условия о форме предварительного договора.

Правильное оформление предварительного договора с учетом его формы и существенных условий является гарантией прав сторон договора, позволяющей применить соответствующие меры ответственности к виновному контрагенту.

Понятие договора купли-продажи жилого помещения можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ст. 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

К жилым помещениям относятся объекты: жилые дома, части жилых домов, жилые строения без права регистрации проживания в них, некапитальные жилые строения на огородных участках, квартиры и части квартир, комнаты, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях.

В настоящее время ст. 558 ГК РФ выглядит следующим образом:

«1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого  дома, квартиры, части жилого дома  или квартиры подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и  продажи жилых помещений, соответствующих  условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом».

Представляется необходимым внести в законодательство условия, позволяющие покупателю защитить право собственности в случае, когда ни ему, ни продавцу не было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество. Такие ситуации достаточно часто встречаются на практике, когда продавец осуществляет продажу жилого помещения, перешедшего в порядке наследования, и в то же время на это жилое помещение признается право пользования в судебном порядке другим лицом, поскольку оно совместно проживало и вело общее хозяйство с умершим.

Такая защита нового собственника могла бы быть обеспечена с внесением в п. 1 ст. 558 ГК дополнения «предоставляющих право покупателя заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно».

Также договор продажи жилого помещения должен предусматривать его цену. При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей.

Гражданское законодательство признает только законное право пользования, предусматривая способы его возникновения: договор найма жилого помещения; право пользования членов семьи нанимателя (собственника), проживающих совместно с нанимателем (собственником); вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры считается заключенным с момента государственной

регистрации. В силу п. 7 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», момент регистрации сделки — это момент внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав, то есть момент достижения сторонами соглашения в требуемой законом форме и момент его государственной регистрации могут не совпадать. Саму регистрацию договора отнести к понятию оформления сделки нельзя, потому что требование о регистрации лежит за рамками понятия формы сделки. Поэтому нормы ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не противоречат ГК РФ, так как тот не определяет момент совершения факта регистрации. Момент совершения факта государственной регистрации как сделки, так и права,  определяется Законом о государственной регистрации.

Приведенные доводы позволяют сделать вывод о том, что положения п. 2 ст. 558 ГК РФ внутренне противоречивы. Кроме того, с чисто юридико-технической точки зрения нельзя признать совпадающими момент составления одного документа, подписанного сторонами, момент сдачи договора на проверку в органы юстиции и момент государственной регистрации договора (внесения записи в Единый государственный реестр прав).

Итак, норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени.

С нашей точки зрения, наиболее целесообразна следующая редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».

Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.

Земельные участки в соответствии с нормами ст. 130 ГК РФ относятся к объектам недвижимости. Сделки купли-продажи земельных участков регулируются нормами гражданского, земельного законодательства и иных нормативных правовых актов. Существующие до сих пор коллизии между гражданским и земельным законодательством порождают сложности в практическом осуществлении оборота земли. Так, например, в различных субъектах РФ количество судебных споров варьируется, но данные обращения чаще всего не носят специфического характера, а связаны с решением административно-правовых и гражданско-правовых вопросов.

Купля-продажа - это двухсторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным. Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.

Одним из существенных условий такого договора являются стороны, его заключившие, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица. Совершать самостоятельно сделки с земельными участками вправе дееспособные граждане Российской Федерации. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с восемнадцати лет.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий продаже.

В целом, можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Хочется надеяться, что законодателем будет продолжена работа по совершенствованию законодательства, регулирующего совершение сделок с земельными участками.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

Законодательные акты

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // СПС Консультант Плюс  // URL:http://www.consultant.ru/popular/cons/#info
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015) // СПС Консультант Плюс  // URL:http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/#info
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 22.01.2015) // СПС Консультант Плюс  // URL:http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/#info
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // СПС Консультант Плюс  // URL:http://www.consultant.ru/popular/housing/#info
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // СПС Консультант Плюс  // URL:http://www.consultant.ru/popular/earth/#info
6. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 04.11.2014, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015) // СПС Консультант Плюс  // URL:http://www.consultant.ru/popular/family/#info
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС Консультант Плюс  // URL:http://www.consultant.ru/popular/o_gosudarstvennoj_registracii_prav_na_nedvizhimoe_imuwestvo_i_sdelok_s_nim/#info
8. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс  // URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=176234
9. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 14.10.2014) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (с изм. и доп., вступ. в силу 01.03.2015) // СПС Консультант Плюс  // URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_169455/
10. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственном кадастре недвижимости»  (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) // СПС Консультант Плюс  // URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=168318
11. Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 05.05.2014) «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014) // СПС Консультант Плюс  // URL:http://www.consultant.ru/popular/ooo/#info
12. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС Консультант Плюс  // URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=168305
13. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // СПС Консультант Плюс  // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_52891/
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // СПС Консультант Плюс  // URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=14485
15. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  // СПС Консультант Плюс  // URL:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=30531&req=doc