Договор купли-продажи недвижимости по Российскому законодательству

               Министерство образования и науки Российской Федерации

                        Федеральное государственное бюджетное

                                   Образовательное учреждение

                        Высшего профессионального образования

         «ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

 

                               Юридический факультет

                            Кафедра гражданского права и процесса

 

                                        

                                             Курсовая работа

                     По дисциплине «Гражданское право (2 часть)»

 

 

       Договор купли-продажи недвижимости  по Российскому 

                                         законодательству                          

                                      ОГУ 030900.62.5013.012 ОО

                                                                

                                                               

 

 

 

                                                                      Руководитель работы

                                            канд. пед. наук, доцент

                                                               ___________________ Геворкян Т.В.

                                                    «___» ________________ 2013г.

 

 

 

                Исполнитель

                                                  Студентка группы 3-11 Юр(б)УП

                                               ______________ Желтова В.В.

                                                   «___» _________________ 2013г.

                              

 

                                                 Оренбург,2013

                                             Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...4

1 Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимости……………...6

 1.1 Предмет, существенные условия, признаки договора купли-продажи   недвижимости ……………………………………………………………………..6

1.2 Форма и порядок заключения  договора…………………………………....11

2 Содержание договора  купли-продажи недвижимости…………………...…14

2.1Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости……………………………………………………………………14

2.2Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости ……………………………………………………………….……………………21

Заключение………………………………………………………………….……27

Список использованных источников…………………………………………...30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                 Введение

 

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Этот вопрос исследуется не только учеными - юристами, но и специалистами в других областях. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в процессе купли - продажи недвижимости.

            Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующие договор продажи недвижимости, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости по современному российскому законодательству. Данная цель включает в себя следующие задачи:

-раскрыть сущность  и понятие договора купли-продажи  недвижимости;

-описать  элементы  договора купли-продажи недвижимости;

- рассмотреть содержание договора купли-продажи недвижимости;

- изучить правоприменительную практику.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимости

 

             1.1  Предмет, существенные условия, признаки договора купли-продажи недвижимости

 

            Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Цель договора состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором1).

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. По мнению Е. Суханова, такой объект считается недвижимостью лишь при консервации строительства. К этой точке зрения присоединяется О. Козырь, отмечая, что законодательство предусматривает государственную регистрацию объектов «незавершенки», то есть придание им статуса недвижимости, лишь в определенных случаях2).

Так, согласно ст. ст. 130, 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект незавершенного строительства как недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном порядке и возникают с момента регистрации. Соответственно сделки с объектами незавершенного строительства до момента государственной регистрации недействительны3).

Данный вывод сделан в п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 марта 2008 года N Ф04-1711/2008(1992-А75-9), из которого следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не зарегистрировано право собственности на внесенный в качестве вклада в совместную деятельность объект незавершенного строительства.

Помимо предмета в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена отчуждаемой недвижимости. Цена данного договора является его существенным условием (п.1 ст.555 ГК РФ). Положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным. Обязательное включение условия о цене имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются, исходя из продажной цены имущества. В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена может определяться на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов.

Так же рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 Земельного кодекса)4).

Синайский В. И. отмечает, «что цена в купле-продаже непременно должна выражаться в деньгах. Цена эта должна быть, далее, определимой. Не будет, поэтому, купли-продажи, если нельзя определить, какую сумму вправе требовать продавец от покупщика. Равным образом, цена должна быть истинной»5).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением6).Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основными признаками договора купли-продажи недвижимости являются: консенсуальность,возмездность и взаимность.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора 7). 
Договор продажи недвижимости является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.           

Договор продажи недвижимости является взаимным, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. 

            Субъектами данного договора являются продавец покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т. п. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации – юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества – продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294–298 ГК и требований обих специальной правосубъектности. Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности8).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

 

            1.1 Форма и порядок заключения договора

 

           Договор-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.