Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при  определении величины износа объекта  недвижимости. Объект недвижимости, который  не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным  стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменении внешней среды  предполагает, при оценке объектов недвижимости, учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения  внешней среды обязательно учитывается  при написании отчета об оценке посредством  указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. 

Именно этот вариант  применяется для оценки стоимости  недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному  объекту с последующим прогнозированием данной динамики, и таким образом  может определить вариант, приносящий максимально возможный доход  от земельного участка независимо от того, застроен участок: или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

1. является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
2. физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка,его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
3. финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
4. обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости, ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном  участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся  использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли  при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли  и построек при текущем использовании  за вычетом затрат по сносу имеющихся  сооружений. В последнем случае вариантом  ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты  недвижимости в случае снижения эффектности  их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как  в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться  с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка  пролегла автострада, то его наилучшим  использованием может стать строительство  заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип  ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного  вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное  использование существующего объекта  недвижимости, тогда как при определении  инвестиционной стоимости акцент в  интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта  недвижимости с возможными улучшениями.

Существующие сегодня  в России административные ограничения  и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование  земельного участка с улучшениями  часто не соответствует наилучшему варианту.

     

 

                                            ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Все вышеперечисленные  принципы оценки недвижимости тесно  взаимосвязаны и в зависимости  от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную  роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объемов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                               3. Список литературы :

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ;
2. Ронова  Г.Н., Осоргин А.Н. «Оценка нежвижимости»: Учебно-методический  комплекс.- М.: Изд.центр EАОИ.2008.-356c.
3. Грязнова А.Федотова М. «Оценка недвижимости»Учебник-изд.Финансы и статистика,2002,-496 с.
4. http://www.omegaocenka.ru/books/ocenka-nedvizhimosti-0.shtml