Финансы и кредит

кредитная рестрикция (сужения кредита).

Важное значение в условиях рыночной экономики имеет стимулирующая функция кредита. По своей экономической сущности процесс кредитования не может не стимулировать эффективное использование займа со стороны заемщика. Сам смысл кредитования, которая выражается в формуле: "Покупай сейчас (товар, деньги), платы потом" побуждает к эффективному использованию полученной ссуды, чтобы на заработанные средства не просто вернуть кредит, но и получить прибыль.

Заемщики  используют кредит настолько полно, насколько это им действительно  необходимо для реализации собственных  экономических интересов.

Существует  существенное отличие в выполнении контрольной функции кредита  со стороны кредитора и со стороны  заемщика. Кредитор имеет возможность  осуществлять контроль как за объектом кредита (одолженные стоимости), так  и за деятельностью заемщика. Заемщик  не имеет возможности контролировать деятельность кредитора, он осуществляет контроль лишь за движением одолженной стоимости (т.е. контролирует лишь объект кредитных отношений).

Благодаря реализации своих функций, кредитные отношения  активно влияют на процессы воспроизводства  и накопления капитала как на макро-, так и на микроэкономическом уровнях.

Проблема  функций кредита является одной  из самых сложных в теории кредитных  отношений. Дискуссии ведутся, прежде всего, по вопросам относительно количества и содержания функций, вытекающим из различных подходов к сущности кредита.

Все функции  кредита взаимосвязаны, их взаимодействие обеспечивает качественную устойчивость кредитных отношений. Конечно, при  желании можно выделить и более  широкий набор функций кредита: аккумулирования временно свободных  средств; регулирования денежного  оборота; экономии издержек обращения; опосредование кругооборота капитала и т.д. Но именно четыре выделенные выше функции являются главными; они образуют конститутивного признаки кредита.

2.4 Структура  кредитной системы России

Кредитная система.

Кредитная система - в широком смысле: совокупность кредитных отношений, форм и методов  кредита, существующих в рамках той  или иной социально-экономической  формации; в узком смысле: совокупность банков и других кредитно-финансовых учреждений, осуществляющих мобилизацию  свободных денежных капиталов и  доходов и предоставление их в  ссуду.

Кредитная система  и её важнейшая составляющая - коммерческие банки играют исключительно важную роль в рыночной экономике. Через  неё проходит огромный объём денежных расчётов и платежей предприятий, организаций  и населения; она мобилизует, и  превращает в активно действующий капитал временно свободные денежные средства, выполняет различные кредитные, расчётные, гарантийные, инвестиционные и иные операции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3

1.1 Понятие и особенности  ипотечного кредита

Ипотека – это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической  системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека  способна обеспечить реализацию  имущественных прав на объекты,  когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных  условиях нецелесообразны.

3. Создание  с помощью ипотеки фиктивного  капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом  отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески  нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые  ипотечным кредитованием, можно  сформулировать следующим образом:

 • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция  обеспечения возврата заемных средств;

• функция  стимулирования оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция  формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

 

Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить  следующие отличительные особенности  ипотечного кредита.

1. Обязательность  обеспечения залогом (причем в  качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком  обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и  все совершеннолетние члены его  семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма  кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 • при  процедуре оценки вероятности  погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.2.  Механизм ипотечного  кредитования

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными  доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или  индивидуальные дома) посредством ипотечных  кредитов.

Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные  договоры с кредитором на покупку  выбранной жилой недвижимости. В  договоре об ипотеке должны быть указаны  предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего  законодательства и экономический  ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был  как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее  время в России предполагается, что  первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой  квартиры, а на 70% заемщик может  взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

Пулы закладных  продаются кредиторами ипотечным  агентам, которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или  банки, удовлетворяющие требованиям  Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и  эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений  на рынке жилья.

В настоящее  время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для  приобретения жилья.

Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема  являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо  предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает  Кредитный договор и Договор  Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё  остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком  данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его  семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания  только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б)   проживающие  с залогодателем члены его  семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены  в заложенную квартиру позже –  до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё  взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Проблемы  ипотечного кредитования в РФ на современном  этапе

 

В настоящее  время в Российской Федерации  существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на  приобретение жилья должен быть  долгосрочным, на 10-15 лет, как это  было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых  кредитов большинством отечественных  банков составляют 3-4 года (несмотря  на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности  оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.