Доверительное управление коммерческим имуществом

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

 

По финансовому праву

На тему

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИМ ИМУЩЕСТВОМ

 

 

Выполнила студентка 4 курса

Юридического факульткта

Брянского государственного университета

Петренко В.Л.

Руководитель: доц. Канарин Е.П.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Брянск 2012

 

 

Содержание:

 

1. Основные термины и понятия…………………………………….2
2. Взаимодействия собственника и управляющей компании……..3
3. Юридическая схема доверительного управления коммерческим имуществом……………………………………………………………………...4
4. Финансовая  схема доверительного управления коммерческим имуществом……………………………………………………………………….7

5. Стратегия сотрудничества…………………………………………. 8

Список литературы……………………………………………………………...9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основные термины и понятия

 

Доверительное управление - распоряжение имуществом доверителя в его интересах. Доверительный управляющий получает вознаграждение за управление. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности.

Доверительное управление имуществом как вид гражданско-правовых отношений  регулируется главой 53 ГК РФ. Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок (не более 5 лет) имущество в доверительное  управление, а другая сторона обязуется  осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в  доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Доверительный управляющий  в пределах, установленных договором, осуществляет правомочия собственника и вправе совершать с переданным ему имуществом любые юридические  и фактические действия в интересах  выгодоприобретателя с обязательным указанием своих полномочий (после  наименования доверительного управляющего должна быть проставлена пометка  ДУ).

Деятельность доверительного управляющего подобна оказанию услуг  по управлению. Однако его ответственность  за причинение убытков является повышенной по сравнению с иными договорными  формами - он обязан компенсировать любые  убытки, если не докажет, что они  произошли вследствие непреодолимой  силы, либо действий учредителя управления или выгодоприобретателя (ст. 1022 ГК РФ). Ограничена и возможность управляющего извлекать выгоды из договора. Закон  закрепляет за ним право на предусмотренное договором вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, но только за счет доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ). Не может доверительный управляющий и быть выгодоприобретателем по договору (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Доверительный управляющий- индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия, которому передано в доверительное управление имущество на основании договора доверительного управления.

Учредитель управления- собственник имущества, переданного в доверительное управление.

Выгодоприобретатель- юридическое или физическое лицо, в интересах которого осуществляется доверительное управление. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем.

2. Взаимодействия собственника и управляющей компании

Формы взаимодействия собственника и  управляющей компании

1. Доверительное управление
2. Доверительное управление с правом выкупа через определенный срок
3. Аренда управление с правом выкупа через определенный срок с передачей функций по управлению
4. Управление по договору поручения, либо агентскому договору
5. Управление недвижимостью путем заключения договора о совместной деятельности

Требования к взаимодействию собственника и управляющей компании

1. Права собственности остаются у учредителя управления
2. Доверительное управление с правом выкупа через определенный срок
3. Долгосрочность отношений
4. Инвестиционное управление (максимизация доходов)
5. Глубокая законодательная проработка взаимодействий
6. Защита от рейдерства

Характеристики доверительного управления

• Право собственности остается за учредителем управления
• Собственник (учредитель управления) передает в доверительное управление свое имущество на определенный договором срок управляющему, который, подписывая договор, обязуется управлять доверенным ему имуществом в интересах собственника или лица, указанного последним, выгодоприобретателем (п. 1 ст. 1012 ГК РФ)

Существенные условия договора доверительного управления

• Точный состав передаваемого имущества
• Наименование выгодоприобретателя
• Размер и форма вознаграждения управляющего
• Срок действия договора (не более 5 лет)
• Заключается в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество)

3. Юридическая схема доверительного управления коммерческим имуществом

Юридическая защита собственности  Учредителя управления

В соответствии со статьёй 1018 ГК РФ: на виды имущества, переданные в доверительное управление, не может быть обращено взыскание по долгам собственника. При заключении договора доверительного управления, необходимо предусмотреть четкое разграничение прав и обязанностей сторон, например, обязанности по уплате коммунальных платежей. Возможно учреждение специальной проектной компании совместно с собственником объекта недвижимости, которая будет выступать в роли Доверительного управляющего. Необходимо учесть все аспекты деятельности в уставе и соглашении участников данной компании на предмет полномочий по распоряжению переданного в управления имущества.

Экономическое преимущество, которое  получает собственник коммерческой недвижимости при передаче имущества  в Доверительное управление, в  связи с появлением дополнительных расходов на вознаграждение Доверительному управляющему:

Задача доверительного управляющего – максимизировать доход при  совершении операций с объектом недвижимости, например, при сдаче его в аренду минимизировать простой и обеспечить плановую доходность. При этом Доверительный  управляющий освобождает собственника от выполнения ряда непрофильных функций: мониторинг рынка коммерческой недвижимости, работа с потенциальными клиентами, юридическое сопровождение сделки, операционное сопровождение деятельности арендаторов и др., которые для  собственника являются достаточно затратными как по времени, так и с финансовой точки зрения.

Осуществление Учредителем контроля за деятельностью Доверительного управляющего:

Разрабатываются формы регулярной отчетности по всем видам деятельности (коммерческая, финансовая, инвестиционная, эксплуатационная и др.), связанные  с управлением имуществом собственника. Имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный  учет (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).

Возможно сохранение  в штате эксплуатирующего технического персонала, который работал на объекте коммерческой недвижимости до заключения договора доверительного управления. При этом производиться анализ эффективности работы инженерно – технических работников, при необходимости, по согласованию с учредителем управления оптимизируется организационно- штатная структура.

Размер вознаграждения доверительного управляющего зависит от эффективности Доверительного управляющего. Вознаграждение пропорциональности доходности с объекта коммерческой недвижимости.

Доверительный управляющий может привлечь инвестиционное финансирование для реконструкции (развития) объекта коммерческой недвижимости, по согласованию с учредителем управления.

Возможна передача в доверительное управление объекта незавершенного строительства. При этом готовность объекта желательно чтобы была на 90-95%.

Максимальный срок договора доверительного управления в соответствии со статьёй 1016 ГК РФ не более 5 лет.

4. Финансовая  схема доверительного управления коммерческим имуществом

Имущество, переданное в доверительное  управление, обособляется от другого  имущества учредителя управления, а  также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном  балансе, и по нему ведется самостоятельный  учет (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).

Для расчетов по деятельности, связанной  с доверительным управлением, открывается  отдельный банковский счет (п. 1 ст. 1018 ГК РФ), а при осуществлении наличных расчетов - и отдельная кассовая книга, так как наличные денежные средства в рамках доверительного управления также должны быть обособлены.

 

 

 

5. Стратегия сотрудничества - увеличение капитализации и рентабельности объекта коммерческой недвижимости

Этапы реализации Стратегии:

1. Формализация приоритетов собственника недвижимости 

Определение целей и задач, которые  ставятся перед Доверительным управляющим. При необходимости учреждение совместно  с собственником специальной  проектной компании в целях минимизации  рисков управления.

2. Выход управляющей компании на объект – приемка-передача в доверительное управление объекта коммерческой недвижимости (документация: юридическая, техническая, финансовая; эксплуатация: договоры с поставщиками/подрядчиками и аутсорсинговыми компаниями, технический аудит состояния здания, внешних и внутренних коммуникаций, подбор персонала); подписание и государственная регистрация договора доверительного управления.
3. Максимальное заполнение объекта – основная задача: в установленный срок обеспечить максимальное заполнение объекта; максимальное использования преимуществ объекта недвижимости в продвижении на рынке; краткосрочные и долгосрочные рублевые договоры; ценовая конкуренция; при необходимости модификация комплекса под требования клиента.
4. Ротация клиентов – изменение структуры клиентской базы в целях увеличения рентабельности операционной деятельности объекта коммерческой недвижимости.
5. Увеличение капитализации объекта коммерческой недвижимости – увеличение стоимости объекта коммерческой недвижимости: надежные арендаторы, хорошее техническое состояние здания, наличие всей документации.

Основной  риск для собственника при доверительном  управлении возникает в соответствии с п. 3 статьи 1022 ГК РФ:

Долги по обязательствам, возникшим  в связи с доверительным управлением  имуществом, погашаются за счет этого  имущества. В случае недостаточности  этого имущества взыскание может  быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности  и его имущества на имущество  учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Как с этим бороться?

• учредить специальную проектную компанию совместно с собственником недвижимости в форме Общества с ограниченной ответственностью, которая будет выполнять функции Доверительного управляющего;
• проработать устав, соглашение участников и договор доверительного управления, жестко закрепить все полномочия Доверительного управляющего;
• создать максимально прозрачную и понятную форму регулярной финансово-хозяйственной отчетности для Учредителя управления и Выгодоприобретателя.