Земля как экономический ресурс. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

Если же объектом аренды выступает, например, лучший участок земли, который несет за собой получение дополнительного дифференциального дохода, то, кроме абсолютной ренты, земельная рента будет включать так называемою дифференциальную ренту.

И наконец, если определенный участок земли позволяет производить особый вид продукции, то собственник такого участка земли имеет возможность присваивать монопольную ренту.[10, с.498]

И от того, что будет включать в себя земельная рента, будет меняться размер арендной платы соответственно.

Арендный договор  в Бельгии (где в начале 90-х  гг. арендовалось 68 %  всех земель) заключается  обычно на срок не менее 9 лет, хотя в  этой стране существует практика договоров  и на более длительный срок (на 27 лет или до достижения арендатором 65 лет). Не случайно современное аграрное законодательство (например, бельгийский закон 1988 г.) в принципе допускает право арендатора на компенсацию добавленной стоимости, получаемую в результате улучшений. Величина арендной платы в Западной Европе колеблется от 80 – 90 ЭКЮ в Шотландии до 200 – 250 ЭКЮ в Германии и Нидерландах, что составляет 1 – 3 % цены земли. Это сравнительно низкий показатель капиталоотдачи, однако многие землевладельцы рассматривают покупку земли как форму страхования от инфляции и полагают, что со временем цена земли может возрасти.[4, с.338]

А что касается непосредственно Беларуси, то арендная плата за земельные участки в Минске в среднем снизилась в 50 раз. Об этом упоминается в указе № 365 "О взимании платежей за землю в г. Минске".[11]

Таким образом, следует различать ренту и  арендную плату. На самом деле арендная плата – это плата за пользование  фактором производства, которая состоит  из ренты и других платежей. В аренду земля, как правило, сдается на определенный срок. Величина данного срока – это есть предмет спора между арендодателем и арендатором. В таких отношениях последний стремиться увеличить срок, чтобы, сделав капиталовложения в участок, получать дополнительную ренту. Собственник же пытается сократить этот срок. Чем короче срок, тем скорее можно пересмотреть арендную плату в сторону повышения.

 

 

2.3 Цена земли

 

Цена на землю  определяется путем капитализации  ренты. Допустим, что какой-то участок  земли приносит ежегодно ренту в R долл. Какова может быть стоимость участника земли? Ответить на этот вопрос – это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять  суму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

.

Цена земли  – это бессрочное вложение капитала. Поэтому

если  то .

 

 

 

 

Тогда

 

где R – годовая рента;

i – рыночная ставка ссудного процента. [4, с.337]

 

На практике цена земли  зависит от множества  факторов. Например, рост цен на землю  может быть связан с растущим спросом  на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

 

 

 

3. Формирования рынка земли в Республике Беларусь.

 

3.1 Особенности  функционирования рынка земли  в Республике Беларусь.

В Беларуси становление  рыночных отношений только – только начинается. В соответствии со статьей 13 Конституции Республики Беларусь собственность может быть государственной и частной. Государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме деятельности. Запрещенной законом, и гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.

Таблица 1 –  Земельная площадь (на начало года; тысяч гектаров) [13, с.263, таблица 10.1]

	1991	1996	2001	2006	2009	2010	2011
Всего земель (территория) в том числе:	20760	20760	20760	20760	20760	20760	20760
сельскохозяйственные  земли	9415	9339	9258	9012	8945	8927	8897
лесные земли  государственного лесного фонда	8229	8278	8437	8393	8512	8539	8567
земли под болотами и водными объектами	1407	1431	1440	1377	1364	1360	1343
другие земли	1709	1712	1625	1978	1939	1934	1953

 

В настоящее  время земельные реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина это – отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. Вопрос земельной собственности затрагиваются в Кодексе Республики Беларусь о земле. С 1 января 2009 года вступил в силу новый Кодекс Республики Беларусь о земле, имеющий значительное отличие от ранее действовавшего Кодекса 1999 года. Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) к предоставлению земельных участков на двух правах (собственности и аренды). По данному Кодексу стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать  земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование  и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Принят указ №58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования.

Рассмотрим  некоторые статьи Кодекса Республики Беларусь:

- собственность  на землю, земельные участки (ст. 12). Собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной. Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.[14, с.15-16 ]

- плата за  пользование земельными участками (ст. 32). Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата. За пользование земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством. За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.[14, с.36-37]

Порядок определения  размера арендной платы за земельные  участки, находящиеся в государственной  собственности, устанавливается Президентом  Республики Беларусь.

-  кадастровая  оценка земель, земельных участков (ст. 88). Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь в порядке, установленном законодательством. Результаты кадастровой оценки земель, земельных участков утверждаются Минским городским, городским (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков [14, с.78].

По их мнению, приватизацию этих угодий надо провести посредством их раздела на индивидуальные земельные доли между работниками хозяйств, предоставление права владельцу «доли» использовать ее в роли земельного пая при вхождении в состав реформируемого хозяйства; права свободного выхода из его состава, образование своего фермерского хозяйства; права передачи по наследству, сдачи в аренду, продажи другому физическому или юридическому  лицу.

Углубленное исследование таких предложений дает основание  считать, что их внедрение в жизнь  породит:

- проблему реституции  части земель, т.е. возвращение  их бывшим собственникам, наследникам;

- проблему раздела  сельхозугодий на индивидуальные  земельные доли, что сделать очень  трудно, так как в каждом хозяйстве  имеются земли с почвенным  благородием и разным местоположением  относительно дорог, населенных  пунктов, рынков и т.п.;

- рост числа  малоземельных, мелкотоварных, низкоэффективных  и нежизнеспособных в рыночных  условиях фермерских хозяйств, что  отрицательно скажется на экономике  сельского хозяйства в целом;

- резкое увеличение  спроса на специалистов-фермеров  универсальной подготовки, а также на технику, оборудование, производственные помещения иных, как правило, более мелких типоразмеров, что потребует огромных сумм новых инвестиций на изменение системы подготовки кадров, системы и структуры сельскохозяйственного машиностроения, сельстройиндустрии, а также на создание иной системы производственной и социальной инфраструктуры села;

- существенную  ломку всего уклада жизни селян,  тревогу и неуверенность людей  за свою судьбу, судьбу своих  детей, внуков и правнуков.  Земля, оказавшись однажды в частном землевладении, прямо или косвенно (через сдачу в аренду) станет источником не только трудовых, но и нетрудовых доходов, как правило, для отдельных групп людей и их потомков уже на многие-многие годы.

Понимая это, уже  сейчас на селе обеспокоены тем, что такая приватизация земли может привести к образованию хозяйств помещичьего типа, которые на законном основании могут возникнуть на базе реституции, а также к скупке и аренде земельных долей. В результате неизбежен процесс расслоения сельского населения на крупных, средних, малых и мельчайших земельных собственников, а в будущем – неизбежно появление слоя и вовсе безземельных селян, лишенных иных источников существования кроме работы по найму.

Ликвидация  государственной собственности  на все сельскохозяйственные угодья практически означает:

1) аннулирование  благоприятной базы для равноправного  развития многоукладной экономики  сельского хозяйства, построенной  на деятельности предприятий  разных форм собственности;

2) переход только  к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной ориентации на многоукладную экономику;

3) осложнение  социальных условий жизни и  развития большинства сельского  населения.

Для сравнения, в странах с развитой рыночной экономикой государство «контролирует» земельные отношения прежде всего косвенно – через выработку и проведение в жизнь законодательных и регулирующих норм, которые могут быть дополнены или ужесточены муниципалитетами. Поэтому государство обычно не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения с точки зрения распространения и использования земельных ресурсов и действовать на пользу общественного благосостояния.

Рынок земли  в Беларуси находиться на стадии формирования. Земельные отношения регламентируются законодательными актами, а так же Законами «Об аренде», «О платежах за землю», Кодексом о земле.

 

3.2 Проблемы  и перспективы развития рынка земли в Республике Беларусь

 

 Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве – главное, незаменимое условие производства, которая характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничено, не воспроизводима и в качественном отношении не однородна. Различие в качестве земель (т.е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства.